Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
pachtkamer
locatie Lelystad
zaaknummer: 9549378 LC EXPL 21-2831 A/45353
Vonnis van 3 augustus 2022
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres (B.V.)],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres (B.V.)] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. S. van der Kamp,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud te noemen [gedaagde sub 2] c.s.,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. N.S. Commijs.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties, van 16 november 2021;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
- de akte van [gedaagde sub 2] c.s. met aanvullende producties;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde sub 2] c.s.
- de spreekaantekeningen van [gedaagde sub 2] c.s.
1.2.
De mondelinge behandeling van deze zaak is gehouden op 11 april 2022. Na uitroeping van de zaak zijn namens [eiseres (B.V.)] verschenen [A] en [B] , werkzaam bij [eiseres (B.V.)] , bijgestaan door mr. Van der Kamp en mr. E.H.M. Harbers. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , voornoemd, zijn verschenen, bijgestaan door mr. Commijs. Ten slotte zijn verschenen [C] en [D] . Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Na de zitting is de zaak tweemaal aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. Op de rol van 29 juni 2022 hebben partijen de pachtkamer verzocht om vonnis te wijzen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[naam landgoed] is een landgoed gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te [plaats] en bestaat uit een erf met twee woningen, diverse bedrijfsopstallen, volkstuinen en weilanden (hierna: [naam landgoed] ).
2.2.
Op 24 februari 2006 hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] [onderneming 1] V.O.F. opgericht. Zij zijn enig vennoten en exploiteren met deze vennootschap sindsdien een zorgboerderij op een gedeelte van [naam landgoed] .
2.3.
Per 1 maart 2007 heeft Bureau Beheer Landbouwgronden (hierna: BBL), destijds eigenaar van [naam landgoed] , één van de zich op het landgoed bevindende woningen inclusief tuin aan [gedaagde sub 2] verhuurd tegen een huurprijs van (bij aanvang) € 150,00 per maand.
2.4.
In 2014 heeft de Dienst Landelijk Gebied (namens BBL) [naam landgoed] in het kader van een voorgenomen herontwikkeling te koop aangeboden. Geïnteresseerde partijen dienden een ontwikkelingsplan en een bieding in te dienen.
2.5.
[onderneming 2] (hierna: [onderneming 2] ) was geïnteresseerd in de aankoop en ontwikkeling van [naam landgoed] . Op 14 januari 2015 hebben [onderneming 2] en [gedaagde sub 2] c.s. een ‘Samenwerkingsovereenkomst [.] [naam landgoed] ’ (hierna: de SOK) gesloten. In de SOK is, voor zover in deze procedure relevant, het volgende opgenomen:
‘Uitgangspunten(…) [onderneming 2] heeft aangegeven te willen inschrijven waarbij de zorgactiviteiten van [gedaagden] worden meegenomen.
(…) [gedaagden] (pachtkamer: [gedaagde sub 2] c.s.) zijn er in geslaagd op [naam landgoed] een gezonde zorgonderneming op te bouwen waar rond de 35 zorgvragers per week hun dagbesteding beleven. Deze zorgvragers zijn actief als Zorgboer en zijn betrokken bij allerhande werkzaamheden op het terrein, van het verwerken en afleveren van open haard hout tot het helpen in de Groententuin, verzorgen van het vee etc.
(…)
[onderneming 2] ziet mogelijkheden voor ontwikkeling van [naam landgoed] waarbij recreatie en beleving op [naam landgoed] voor de toekomstige bewoners van [locatie 1] een belangrijke rol spelen. Daarbij zal het thema "eerlijk eten" ook een voorname rol kunnen spelen.
[onderneming 2] is geïnteresseerd om een deel van de volkstuintjes bij de [locatie 2] (circa 0,5 hectare) - mits als echte volkstuintjes gebruikt - op het terrein van [naam landgoed] onder te brengen. Uitgangspunt daarbij is dat deze tuintjes er netjes uitzien, eventueel met gelijksoortige schuurtjes en bestemd zijn voor tuinbouw en niet als speel- en/of verblijftuin. Producten van de tuintjes kunnen eventueel via de
Landwinkel worden verkocht.
[onderneming 2] ziet graag dat [naam landgoed] als [.] verder ontwikkeld wordt, dat er een Landwinkel komt en dat de [locatie 3] verder in gebruik genomen wordt, kortom dat [naam landgoed] zich ontwikkelt tot een fantastische plek om te recreëren, zorg te ontvangen, en een restaurant te ontwikkelen; dit alles binnen de grenzen van het Plan van eisen dat door DLG en de Gemeente is ontwikkeld en waar bij gunning aan gecommitteerd dient te worden.
[onderneming 2] wil graag de zorggerelateerde activiteiten bij [gedaagden] laten en zelf initiatief nemen bij de verdere
ontwikkeling van het terrein.
Partijen komen het volgende overeen:
[onderneming 2] zal trachten [naam landgoed] te verwerven door middel van het indienen van een plan van aanpak en
het uitbrengen van een bod op 23 januari 2015. [onderneming 2] zegt toe bij de ontwikkeling van het terrein een zo goed mogelijke exploitatie van de Zorgboerderij van [gedaagden] na te streven waarbij [onderneming 2] een redelijke vergoeding voor haar investeringen krijgt. (…)
Na verwerving zal de VOF de zorgactiviteiten ontwikkelen behorend bij een omvang van rond de 40
zorgvragers per dag.
(…)
-
[gedaagden]
[gedaagden]
De economie van de VOF is gebaseerd op het leveren van zorg- en aanverwante diensten. [gedaagden] zijn verantwoordelijk voor deze exploitatie en krijgen daartoe beschikking over een kantine van 230 m2 en
280 m2- (vast aan het huis) alsmede de Varkensstal (500 m2) en de Jongveestal (570 m2). Voor de
zorgboerderij (exclusief woonhuis) en de te renoveren stal is een vergoeding verschuldigd van
€ 1.500,-- per maand. Deze vergoeding wordt verschuldigd bij gereed komen van de kantine. De kantine, die essentieel is voor het leveren van zorg aan een grotere groep zorgvragers, zal spoedig na de acquisitie worden opgeknapt door [onderneming 2] in goed overleg met [gedaagden] . Over eventuele verdere investeringen door [onderneming 2] in de varkens- en jongvee stallen hierboven genoemd dan wel de ook geplande Kas kunnen tzt afspraken worden gemaakt.
[onderneming 2] en [gedaagden] ontwikkelen voor ca. 710 m2 bvo een ronddeelstal OF qua metrage en functie een
ongeveer gelijkwaardig (al dan niet bestaand) opstal aanpassen met doel om stichtingskosten besparing te realiseren ten opzichte van ronddeelstal;
[gedaagden] zijn voornemens tot hun pensioen de zorgactiviteiten op [naam landgoed] voort te zetten. [gedaagden]
garanderen dat ze tot aan hun pensioen de zorgactiviteiten zullen leveren. Mocht dit onverhoopt niet
meer mogelijk blijken door economische omstandigheden of andere onverhoopte redenen dan zullen zij de woning binnen 1 jaar verlaten.
[gedaagden] willen als ondernemer de Zorgboerderij verder ontwikkelen middels additionele activiteiten. Deze additionele activiteiten kunnen onder meer zijn de verhuur van 8 trekkerstenten, kano's en de
exploitatie van bio-eieren (ronddeelstal) en groenten uit een kas. (…)
(…)
[gedaagden] en [onderneming 2] zullen zich als goed huurder respectievelijk verhuurder gedragen met betrekking tot de Boerderij.’
2.6.
In januari 2015 heeft [onderneming 2] in samenwerking met [gedaagde sub 2] c.s. het Ontwikkelplan [.] [naam landgoed] (hierna: het Ontwikkelplan) opgesteld. Hierin is, voor zover in deze procedure relevant, het volgende opgenomen:
‘ZorgVolwassenen met een zorgvraag biedt [naam landgoed] arbeidsmatige of dagbestedingsactiviteiten op het gebied van landbouw, detailhandel, recreatie en productie (openhaardhout). Ook binnen het terreinonderhoud en het landschapsbeheer zijn er veel mogelijkheden voor zorgvragers om zinvol, fysiek buitenwerk te doen. Zorgvragers kunnen onder meer helpen met gras maaien, blad opruimen, tuinen en weilanden onderhouden, slootkantbeheer, wilgen planten en snoeien.
Kinderen met een zorgvraag zullen we binnen de beschermde, begeleidende omgeving van met name de zorgboerderij een recreatieve activiteit in groepsverband bieden.
De begeleiding is in handen van een team van medewerkers die geschoold zijn binnen de zorg
en/of landbouw of detailhandel. Dit team wordt aangestuurd door een zorgcoördinator. (…)
Kleinschalige veeteelt
Midden op het terrein van de zorgboerderij bevinden zich de stallen met kalveren, varkens,
kippen, schapen, paarden en klein vee. Een uitgestrekte weide aan de zuid- en oostzijde van het
landgoed zal gebruikt worden voor begrazing.
Zorgvragers helpen bij en doen ervaring op in veeteelt-gerelateerd werk. Ze leren praktische vaardigheden, omgaan met het vee, samenwerken, communiceren, afspraken maken/nakomen en verantwoording dragen. (…)
Winkel
In de bestaande winkel die mogelijk wordt verbouwd, worden producten van [naam landgoed] en
van collega-agrariërs uit de regio verkocht. (…)
Groepsruimte
Zorgvragers hebben ruimte nodig om pauzemomenten door te brengen en te lunchen. Soms hebben ze ook behoefte om zich even uit de groep terug te trekken. De stallen aangrenzend aan het woonhuis zullen daarom verbouwd worden tot kantineruimte met sanitair, rustruimte, keuken en kantoor. (…)
De tuinen van [naam landgoed](…)Er komt ook een moestuin van [naam landgoed] zelf waar, afhankelijk van het seizoen, groente en kruiden
worden geteeld. (…)
Kippenstal
Voor de kippen kan er een eigentijds, duurzame stal komen, bijvoorbeeld in de vorm van een
rondeelstal. Deze stal kan ook een educatieve functie vervullen.
Boerenlandwinkel
De huidige winkel wordt uitgebreid tot een boerenlandwinkel met een breed assortiment van
lokale en regionale producten. Daarbij valt ook te denken aan een boerenmarktplein met lokale ondernemers, zoals een bakker en een slager.
Kasteelt
Bij de zorgboerderij gaan wij een kas realiseren. Een kas verlengt het teeltseizoen, verschaft meer werk aan zorgvragers en zorgt voor meer lokale producten in de winkel.’
2.7.
[onderneming 2] heeft onder indiening van het Ontwikkelplan een bieding op [naam landgoed] gedaan. De verkoop is aan [onderneming 2] gegund. Bij akte van 21 april 2015 is de eigendom van [naam landgoed] aan de door [onderneming 2] opgerichte vennootschap [eiseres (B.V.)] geleverd.
2.8.
Op 21 respectievelijk 23 november 2017 hebben [eiseres (B.V.)] en [onderneming 1] V.O.F. een overeenkomst gesloten. In die overeenkomst is bepaald dat [onderneming 1] V.O.F. voor eigen rekening een minirondeelstal op [naam landgoed] mag plaatsen om te worden gebruikt als onderdeel van haar zorgactiviteiten. Ook is daarin bepaald dat indien de zorgactiviteiten niet worden voortgezet, de stal naar keuze van [eiseres (B.V.)] dient te worden verwijderd dan wel de rechten voor het gebruik aan [eiseres (B.V.)] worden overgedragen. Als tegenprestatie is [onderneming 1] V.O.F. een maandelijkse vergoeding van € 550,00 exclusief btw aan [eiseres (B.V.)] verschuldigd.
2.9.
Partijen zijn met elkaar in overleg getreden om het gebruik van de overige opstallen en gronden van een gedeelte van [naam landgoed] schriftelijk vast te leggen. Tussen hen is vervolgens een geschil ontstaan over de vraag of de tussen partijen bestaande afspraken kwalificeren als pacht in de zin van artikel 7:311 BW dan wel als huur.
2.10.
Bij brieven van 30 juni 2021 en 18 oktober 2021 is [onderneming 1] V.O.F. door [eiseres (B.V.)] gesommeerd om de jaarstukken en de Gecombineerde opgaven over 2018, 2019 en 2020 te verstrekken teneinde inzicht te verkrijgen in de vraag of sprake is van pacht. [onderneming 1] V.O.F. heeft deze stukken voorafgaand aan deze procedure niet aan [eiseres (B.V.)] ter beschikking gesteld.
3.3. Het geschil
In conventie
3.1.
[eiseres (B.V.)] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde sub 2] c.s. om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [eiseres (B.V.)] ter beschikking te stellen de jaarstukken van [onderneming 1] V.O.F. over de jaren 2018, 2019 en 2020 en de Gecombineerde opgave als bedoeld in de Landbouwwet over 2018, 2019 en 2020, met veroordeling van [gedaagde sub 2] c.s. in de proceskosten inclusief nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres (B.V.)] – samengevat – het volgende. [onderneming 1] V.O.F. exploiteert een zorgboerderij op het bij [eiseres (B.V.)] in eigendom zijnde [naam landgoed] . Tussen partijen is een geschil ontstaan over de kwalificatie van hun overeenkomst. [eiseres (B.V.)] wilde de afspraken tussen partijen over het gebruik van het landgoed nader schriftelijk vastleggen in een huurovereenkomst. [gedaagde sub 2] c.s. heeft zich echter op het standpunt gesteld dat sprake is van pacht. Gelet op deze discussie heeft [eiseres (B.V.)] heeft er recht en belang bij om inzage te krijgen in de bedrijfsgegevens van [onderneming 1] V.O.F. [gedaagde sub 2] c.s. heeft deze gegevens, ondanks herhaalde verzoeken, niet verstrekt, zodat [eiseres (B.V.)] genoodzaakt werd deze procedure te voeren.
3.3.
[gedaagde sub 2] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de pachtkamer deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres (B.V.)] in de proceskosten. Zij voert hiertoe aan dat zij door overlegging van jaarstukken en Gecombineerde opgaves aan de vordering heeft voldaan.
In reconventie
3.4.
[gedaagde sub 2] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat tussen [gedaagde sub 2] c.s. en/of [onderneming 1] V.O.F. enerzijds en [eiseres (B.V.)] anderzijds een hoevepachtovereenkomst is aangegaan met ingang van 21 april 2015 en de pachtsom thans € 2.381,86 bedraagt, die blijkt uit hetgeen door partijen is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst en de nadere mondelinge afspraken betreffende de boerderij [naam landgoed] bestaande uit een woning met tuin, bedrijfsgebouwen, dijk, erf en landbouwgrond, zoals gelegen op het volgens streeparcering (productie 7) bij [gedaagde sub 2] c.s. / [onderneming 1] V.O.F. in gebruik zijnde gedeelte van [naam landgoed] , gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding 3] , [postcode] [plaats] , kadastraal bekend, gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummers (gedeeltelijk) [nummeraanduiding 4] , [nummeraanduiding 5] , [nummeraanduiding 6] , [nummeraanduiding 7] ;
II. schriftelijk vast te leggen de pachtovereenkomst, aangegaan tussen [gedaagde sub 2] c.s. en/of [onderneming 1] V.O.F. enerzijds en [eiseres (B.V.)] anderzijds, die blijkt uit hetgeen door partijen is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst en de nadere mondelinge afspraken betreffende de boerderij [naam landgoed] bestaande uit een woning met tuin, bedrijfsgebouwen, dijk, erf en landbouwgrond, zoals gelegen op het volgens streeparcering (productie 7) bij [gedaagde sub 2] c.s. / [onderneming 1] V.O.F. in gebruik zijnde gedeelte van [naam landgoed] , gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding 3] , [postcode] [plaats] , kadastraal bekend, gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummers (gedeeltelijk) [nummeraanduiding 4] , [nummeraanduiding 5] , [nummeraanduiding 6] , [nummeraanduiding 7] , met ingang van 21 april 2015 en de pachtsom thans € 2.381,86 bedraagt, althans een door de grondkamer op basis van artikel 7:328 Burgerlijk Wetboek (BW) bij de toetsing vast te stellen pachtprijs;
III. te gelasten dat deze pachtovereenkomst ter goedkeuring aan de grondkamer moet worden ingezonden door [eiseres (B.V.)] ;
IV. [eiseres (B.V.)] te veroordelen in de proceskosten vermeerderd met wettelijke rente.
3.5.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagde sub 2] c.s. – samengevat – het volgende. Zij heeft de beschikking over een erf met woning en met diverse bedrijfsgebouwen van totaal circa 2 ha. Daarnaast heeft zij circa 6.83 ha grond als weiland in gebruik en ongeveer 1.800 m2 tuinbouwland waarop groentes worden geteeld. Ook houdt zij circa 45 stuks jongvee ten behoeve van opfok voor een derde melkveehouder, 20 fokooien, een dekram, een aantal paarden en 4 varkens. In de rondeelstal zijn 250 leghennen gehuisvest en zijn de boerderijwinkel en de tijdelijke kantine voor de hulpboeren gevestigd. In het boerenbedrijf zijn mensen met een zorgvraag actief (hulpboeren). Zij leveren een (productie)bijdrage middels arbeid c.q. dagbesteding. De landbouwproducten worden verkocht in de boerderijwinkel en aan horecaexploitanten. [gedaagde sub 2] c.s. betaalt een tegenprestatie voor het gebruik van de onroerende zaken, bestaande uit geldelijke vergoedingen, feitelijke werkzaamheden aan de gebouwen en weilanden en beheerstaken. Er is sprake van het uitoefenen van landbouwactiviteiten, waarbij tevens zorg in de vorm van dagbesteding wordt verleend. Landbouw is de hoofdactiviteit. Er is ook sprake van bedrijfsmatige landbouw. De activiteiten overstijgen het karakter van een hobby- of kinderboerderij, de agrarische omzet is substantieel en structureel van karakter, er wordt aanzienlijk geïnvesteerd en er is geen sprake van een verliesgevende agrarische activiteit. [gedaagde sub 2] c.s. is fulltime werkzaam op de zorgboerderij. Volgens [gedaagde sub 2] c.s. volgt uit het voorgaande dat is voldaan aan de elementen van een pachtovereenkomst.
3.6.
[eiseres (B.V.)] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de pachtkamer deze zal afwijzen, met veroordeling van [gedaagde sub 2] c.s. in de proceskosten inclusief nakosten.
3.7.
[eiseres (B.V.)] baseert haar verweer – kort weergegeven – op het volgende. Zij betwist dat er sprake is van pacht en stelt dat er sprake is van huur van zorgvastgoed. Van de bedrijfsmatige uitoefening van landbouw is geen sprake. Het is nooit de bedoeling geweest dat [gedaagde sub 2] c.s. een agrarische onderneming zou drijven. De agrarische activiteiten zouden plaatsvinden in het kader van en ondergeschikt zijn aan de zorgbestemming. Daarnaast voert [eiseres (B.V.)] aan dat niet alle delen van het landgoed die [gedaagde sub 2] c.s. thans feitelijk in gebruik heeft, stroken met hetgeen partijen ter zake de omvang van het gebruik zijn overeengekomen. [gedaagde sub 2] c.s. maakt van bepaalde gronden en opstallen (om niet) gebruik zolang deze nog niet nodig zijn voor de beoogde ontwikkeling van andere functies dan de zorgboerderij.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Teneinde te kunnen beoordelen of er tussen partijen sprake is van een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:311 BW, vordert [eiseres (B.V.)] in conventie inzage in de jaarrekeningen en de Gecombineerde opgaven van de [onderneming 1] V.O.F. over de jaren 2018, 2019 en 2020. [gedaagde sub 2] c.s. heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen deze vordering en heeft de meeste bescheiden bij conclusie van antwoord overgelegd. Slechts de jaarrekening over 2019 ontbreekt. [eiseres (B.V.)] heeft nog aangevoerd dat ook de opgave gewaspercelen ontbreekt, echter is de pachtkamer gebleken dat [gedaagde sub 2] c.s. bij de Gecombineerde opgaven heeft ingevuld geen grond in gebruik of beheer te hebben. Dat de opgave gewaspercelen niet is vertrekt, valt dan ook te begrijpen nu deze niet behoefde te worden opgesteld en ingediend.
4.2.
De vordering tot terbeschikkingstelling van de nog ontbrekende jaarrekening over 2019 is in beginsel toewijsbaar. Nu hieronder uit de beoordeling in reconventie volgt dat er geen sprake is van pacht, heeft [eiseres (B.V.)] geen rechtens te respecteren belang meer bij inzage in dit stuk. De vordering in conventie wordt daarom afgewezen.
4.3.
[eiseres (B.V.)] heeft [gedaagde sub 2] c.s. voorafgaand aan deze procedure, in het kader van de tussen partijen bestaande discussie over de vraag of sprake is van pacht, tot tweemaal toe schriftelijk en gemotiveerd verzocht om de jaarstukken en de Gecombineerde opgaven over de jaren 2018 tot en met 2020 te verstrekken, namelijk bij brief van 30 juni 2021 en bij brief van 18 oktober 2021. Daarbij is ook aangekondigd dat, wanneer [gedaagde sub 2] c.s. deze stukken niet overlegt, [eiseres (B.V.)] genoodzaakt is een vordering op grond van artikel 843a Rv in te stellen. [gedaagde sub 2] c.s. heeft aan deze verzoeken geen gehoor gegeven en heeft de stukken pas in deze procedure ter beschikking gesteld. [gedaagde sub 2] c.s. heeft niet betwist dat van haar kon worden gevergd de jaarstukken en Gecombineerde opgaven aan [eiseres (B.V.)] te overleggen. Zij heeft weliswaar gesteld dat [eiseres (B.V.)] te snel is geweest met het aanhangig maken van deze procedure, dat zij daardoor is overvallen en dat zij zich nooit heeft verzet tegen informatieoverdracht, echter vallen deze stellingen niet te rijmen met het feit dat zij niet heeft voldaan aan de duidelijke verzoeken van [eiseres (B.V.)] in de hiervoor bedoelde twee brieven. Onder deze omstandigheden dient [gedaagde sub 2] c.s. in de proceskosten in conventie veroordeeld te worden. De kosten aan de zijde van [eiseres (B.V.)] worden begroot op:
- dagvaarding € 102,12
- griffierecht € 126,00
- salaris gemachtigde €
498,00(2 punten x tarief € 249,00)
498,00(2 punten x tarief € 249,00)
Totaal € 726,12
4.4.
De nakosten zullen op de hieronder weergeven wijze worden begroot.
In reconventie
4.5.
[gedaagde sub 2] c.s. vordert in reconventie te verklaren voor recht dat sprake is van een pachtovereenkomst (hoevepacht) tussen [eiseres (B.V.)] enerzijds en [gedaagde sub 2] c.s. en/of [onderneming 1] V.O.F. anderzijds, alsook schriftelijk vastlegging daarvan. [eiseres (B.V.)] betwist dat er sprake is van pacht. In het navolgende spreekt de pachtkamer gemakshalve over [gedaagde sub 2] c.s., wanneer zij doelt op de (potentiële) pachter.
4.6.
Artikel 7:311 BW omschrijft pacht als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een pachtovereenkomst. Niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van pacht te laten vallen. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst.
4.7.
Deze vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltexmaatstaf. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijds rechten en verplichtingen – heeft vastgesteld (uitleg), kan zij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een pachtovereenkomst (kwalificatie). Een en ander volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034.
4.8.
Vast staat dat [eiseres (B.V.)] aan [gedaagde sub 2] c.s. onroerende zaken in gebruik heeft verstrekt. Schriftelijk vastgelegd zijn het gebruik van de woning met tuin en de grond onder de minirondeelstal (met boerderijwinkel en tijdelijke kantine). Daarvoor betaalt [gedaagde sub 2] c.s. een geldelijke tegenprestatie. Ook begrijpt de pachtkamer dat [gedaagde sub 2] c.s. op basis van in het verleden met de vorige grondeigenaar gesloten gebruiksovereenkomsten de beschikking heeft over andere delen van [naam landgoed] . Partijen hebben vervolgens in de SOK en op de daarbij behorende plankaart aangegeven over welke aanvullende gronden en opstallen [gedaagde sub 2] c.s. in de toekomst de beschikking zal krijgen, waarbij het volgens [gedaagde sub 2] c.s. slechts gaat om een ‘wenskaart’ van [eiseres (B.V.)] en waarover partijen nog overeenstemming moeten bereiken. Feitelijk heeft [gedaagde sub 2] c.s. (een deel van) deze gronden en opstallen reeds in gebruik, alsook (weide)gronden die op de plankaart niet als bestemd voor de zorgboerderij zijn aangewezen. Partijen zijn het niet eens over de omvang van het overeengekomen gebruik van de gronden en opstallen (en de daarvoor verschuldigde tegenprestatie). Omdat in het navolgende zal worden geoordeeld dat geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw, als gevolg waarvan de reconventionele vorderingen dienen te worden afgewezen, ziet de pachtkamer geen aanleiding om nader in te gaan op dit geschilpunt.
4.9.
De discussie tussen partijen spitst zich toe op de vraag of voldaan is aan het laatste element van artikel 7:311 BW, namelijk of het gebruik is verstrekt ter uitoefening van landbouw die bedrijfsmatig wordt uitgeoefend (artikel 7:312 BW). Een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte veronderstelt dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door de uitoefening van landbouw (Hof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BI4361, met de daarin genoemde gezichtspunten). De onroerende zaken dienen dus in gebruik te worden verstrekt ten behoeve van een bedrijfsmatige exploitatie door de gebruiker en het bedrijf van de gebruiker moet gericht zijn op de uitoefening van landbouw. De pachtkamer is van oordeel dat in de voorliggende zaak aan deze vereisten niet is voldaan en acht daarvoor de volgende feiten en omstandigheden relevant.
4.10.
Uit hetgeen hiervoor onder 4.6. en 4.7. is overwogen, volgt dat voor de vraag of sprake is van bedrijfsmatige landbouw, allereerst van belang is het gebruik van de onroerende zaken dat partijen zijn overeengekomen. De schriftelijke afspraken tussen [eiseres (B.V.)] en [gedaagde sub 2] c.s. zijn vastgelegd in de SOK, het Ontwikkelplan [.] [naam landgoed] en de overeenkomst ter zake de minirondeelstal. Naar het oordeel van de pachtkamer volgt uit deze afspraken, zoals hiervoor onder 2.5., 2.6. en 2.8., weergegeven, dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de door [gedaagde sub 2] c.s. op het landgoed te exploiteren onderneming een zorgverlenend karakter zou krijgen en dat de agrarische activiteiten daaraan ondergeschikt zouden zijn. De onderneming van [gedaagde sub 2] c.s. zou dus niet zozeer gericht zijn op de uitoefening van landbouw, maar op de verlening van zorg waarbij arbeidsmatige- of dagbestedingsactiviteiten centraal staan. De agrarische activiteiten zijn een middel om dat doel te bereiken. Zo is in de SOK omschreven dat de economie van [onderneming 1] V.O.F. is gebaseerd op het leveren van zorg- en aanverwante diensten. Ook worden de verschillende aan [gedaagde sub 2] c.s. ter beschikking gestelde onroerende zaken, zoals de stallen, de winkel, de kantine en de volkstuin, in het Ontwikkelplan rechtstreeks in verband gebracht met de aan de zorgvragers te verlenen zorg en de in dat kader door hen uit te voeren (landbouwgerelateerde) activiteiten. In de overeenkomst met betrekking tot de rondeelstal is bovendien bepaald dat de stal verwijderd (of overgedragen) dient te worden in het geval [gedaagde sub 2] c.s. de zorgactiviteiten staakt.
4.11.
Niet alleen hetgeen partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, maar ook de wijze waarop zij aan die afspraken in de praktijk uitvoering hebben gegeven en (dus) de wijze waarop [gedaagde sub 2] c.s. haar onderneming feitelijk heeft geëxploiteerd, is relevant voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Met andere woorden: voor de beantwoording van de vraag of sprake is van pacht of niet, komt het aan op het overeengekomen gebruik, zoals geworden en goedgevonden. In dat kader acht de pachtkamer de volgende feiten en omstandigheden relevant.
4.12.
Op de zorgboerderij werken enkele tientallen zorgvragers. Zij zijn betrokken bij diverse werkzaamheden, zoals het verzorgen van vee en het werken in de moestuin en de winkel. Uit de winst- en verliesrekening uit de jaarrekening 2020 blijkt dat [onderneming 1] V.O.F. in dat jaar een positief bedrijfsresultaat heeft behaald. Ook de jaren 2018 en 2019 zijn afgesloten met winst. Wanneer wordt ingezoomd op de omzet, blijkt dat een zeer substantieel deel daarvan afkomstig is uit zorggerelateerde activiteiten. Zo blijkt uit de toelichting op de winst- en verliesrekening (2020) dat in dat jaar een netto-omzet is behaald van € 414.089,00 en dat € 260.289,00 daarvan (circa 63%) bestond uit ‘omzet zorg’. Het jaar 2018 kent vergelijkbare cijfers. Ter zitting heeft [gedaagde sub 2] c.s. toegelicht dat deze omzet hoofdzakelijk afkomstig is uit de WMO, WLZ en persoonsgebonden budgetten en dat een deel wordt gefinancierd door het UWV en bedrijven in het kader van re-integratietrajecten.
4.13.
De pachtkamer is gebleken dat de agrarische activiteiten van [gedaagde sub 2] c.s. beperkt zijn. [gedaagde sub 2] c.s. houdt slechts geringe aantallen eigen vee. Uit de Gecombineerde opgave 2020 blijkt dat het in dat jaar ging om 2 runderen, 4 varkens en een aantal schapen ( [gedaagde sub 2] c.s. heeft toegelicht dat het gaat om 1 dekram en 20 fokooien). Ook worden er kippen gehouden (volgens [gedaagde sub 2] c.s. 250 leghennen). Ter zitting heeft [gedaagde sub 2] c.s. aangegeven dat zij ook een pony en twee pensionpaarden houdt. De bij [gedaagde sub 2] c.s. in gebruik zijnde landbouwgrond is ook beperkt. In de Gecombineerde opgaven van 2019 tot en met 2021 is door [gedaagde sub 2] c.s. opgegeven dat er geen grond bij haar in gebruik is en is er (dus) ook geen gewasopgave gedaan. Vast is komen te staan dat [gedaagde sub 2] c.s., los van de discussie over hetgeen tussen partijen is overeengekomen, circa 1.800 m2 moestuin en een aantal hectare weidegrond gebruikt, waar zij de paarden, schapen en circa 45 stuks jongvee laat grazen. Het jongvee behoort toe aan een derde melkveehouder en wordt in opdracht van die melkveehouder door [gedaagde sub 2] c.s. opgefokt. [gedaagde sub 2] c.s. heeft evenwel niet nader onderbouwd of, en zo ja, in welke mate dit bijdraagt aan haar exploitatie.
4.14.
De met de agrarische activiteiten behaalde omzet is veel minder significant dan de zorggerelateerde omzet. [gedaagde sub 2] c.s. heeft zelf niet gespecificeerd welke omzet en welk rendement zij met haar agrarische activiteiten genereert. Uit de toelichting op de winst- en verliesrekening van de jaarrekening 2020 volgt dat een netto-omzet van € 76.667,00 (circa 18%) afkomstig is uit (verkoop)opbrengsten uit de boerderijwinkel. Een groot deel daarvan betreft echter de verkoop van regionale producten, welke derhalve niet op het landgoed zelf zijn geproduceerd. Uit de toelichting blijkt dat voor een bedrag van € 35.412,00 aan inkopen voor de winkel is gedaan, waar bovendien nog een winstmarge van [gedaagde sub 2] c.s. bij opgeteld moet worden, zoals zij ter zitting heeft toegelicht. Zodoende resteert maar een klein percentage aan netto-omzet uit de winkel dat afkomstig kan zijn van op het landgoed zelf geproduceerde producten. Dan blijven over de omzet overig, omzet eieren (winkel) en omzet rondeel. Zelfs al zou [gedaagde sub 2] c.s. worden gevolgd in haar tijdens de zitting ingenomen stelling dat € 21.000,00 van deze omzet afkomstig is van eieren gelegd door eigen kippen (en dus niet van ingekochte eieren), dan nog gaat het in 2020 slechts om 5% van de totale netto-omzet. Van een substantiële agrarische omzet en/of winst is derhalve geen sprake.
4.15.
Dit leidt tot het oordeel van de pachtkamer dat de agrarische activiteiten van [gedaagde sub 2] c.s. beperkt zijn en zowel feitelijk als qua gerealiseerde omzet onderschikt zijn aan haar zorgverlenende activiteiten. Het telen van gewassen en het houden van vee geschiedt primair ten behoeve van de zorg en niet omwille van daarmee te genereren winst. Het feitelijk gebruik van de onroerende zaken sluit daarmee aan bij de tussen partijen gemaakte schriftelijke afspraken. De door [gedaagde sub 2] c.s. gedane investeringen, bijvoorbeeld in de minirondeelstal, moeten dan ook worden beschouwd als te zijn gericht op de zorgonderneming.
4.16.
[gedaagde sub 2] c.s. heeft nog aangevoerd dat [eiseres (B.V.)] bij de levering van [naam landgoed] ter zake de overdrachtsbelasting een beroep heeft gedaan op de landbouwvrijstelling als bedoeld in artikel 15 lid 1 onder q van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, hetgeen slechts mogelijk is als sprake is van verkrijging van landbouwgronden die bedrijfsmatig voor landbouwdoeleinden worden geëxploiteerd. De pachtkamer overweegt als volgt. Bij de kwalificatie van een pachtovereenkomst gaat het om de vraag of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van pacht. In het voorgaande is reeds geoordeeld dat het de bedoeling van partijen is geweest de agrarische activiteiten ondergeschikt te doen zijn aan de zorgverlening en dat het feitelijke gebruik van [gedaagde sub 2] c.s. daarmee overeenkomt. Het door [eiseres (B.V.)] bij de verwerving van het landgoed gedane beroep op de landbouwvrijstelling doet daar niet aan af. Bovendien maakt dit geen onderdeel uit van de tussen partijen gemaakte afspraken.
4.17.
Het voorgaande, in onderlinge samenhang beschouwd, leidt tot het oordeel van de pachtkamer dat geen sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door de uitoefening van landbouw. De tussen partijen gemaakte afspraken kunnen daarom niet worden aangemerkt als pachtovereenkomst, zodat de reconventionele vorderingen van [gedaagde sub 2] c.s. worden afgewezen.
4.18.
Het bewijsaanbod van [gedaagde sub 2] c.s. passeert de pachtkamer als onvoldoende specifiek, nu daarin niet is geconcretiseerd op welke van haar concrete stellingen het bewijsaanbod betrekking heeft.
4.19.
[gedaagde sub 2] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres (B.V.)] worden begroot op € 249,00 (1 punt x tarief € 249,00).
4.20.
De nakosten zullen op de hieronder weergeven wijze worden begroot.
5.De beslissing
De pachtkamer:
in conventie:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 2] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres (B.V.)] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 726,12, waarin begrepen € 498,00 aan salaris gemachtigde;
in reconventie:
5.3.
wijst de vorderingen af;
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 2] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres (B.V.)] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 249,00 aan salaris gemachtigde;
in conventie en reconventie:
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 2] c.s., onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres (B.V.)] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 124,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter-voorzitter, en de deskundige leden L. Punt en N. Wassenaar, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2022.