ECLI:NL:RBMNE:2022:3030

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 9140593 AC EXPL 21-964 aw/1370

Vonnis van 1 juni 2022

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij, ook verwerende partij,

gemachtigde: H.T.M. van Ham,

tegen:

1. de besloten vennootschap

[gedaagde sub 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,

2. de besloten vennootschap

[gedaagde sub 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

verder ook te noemen: de [gedaagde sub 2] ,

gedaagde partijen, [gedaagde sub 1] ook eisende partij,

gemachtigde: mr. W.J.M. Sprangers.

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

de dagvaarding met 6 producties is op 30 maart 2021 bij [gedaagde sub 1] en de [gedaagde sub 2] bezorgd;
[gedaagde sub 1] en de [gedaagde sub 2] hebben schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij hebben een tegenvordering (eis in reconventie) geformuleerd en 5 producties bijgevoegd;
[eiser] heeft schriftelijk gereageerd op de tegenvordering (conclusie van antwoord in reconventie). Hij heeft daarbij ook bij akte zijn vordering gewijzigd/verminderd;
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2021. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Mr. Sprangers heeft spreekaantekeningen overgelegd. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op een termijn van vier weken vonnis zal worden gewezen, zonodig een tussenvonnis;
de griffier heeft op19 november 2021 een brief aan partijen verstuurd, waarin is vermeld dat de kantonrechter om proceseconomische redenen heeft besloten de zaak aan te houden in afwachting van de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad, waarin prejudiciële vragen zullen worden beantwoord die ook voor de onderhavige zaak van belang zijn. Daarna zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen zich over die beslissing uit te laten en zullen zij – indien de kantonrechter dat nodig acht – ook in de gelegenheid gesteld worden financiële stukken in het geding te brengen;
de rolbeslissing van 5 januari 2022, waarbij partijen is verzocht zich ieder op de rolzitting van 2 februari 2022 schriftelijk uit te laten over de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) en de betekenis daarvan voor deze procedure en waarbij zij de gelegenheid krijgen hun stellingen met financiële stukken te onderbouwen, waarna zij ieder bij akte op elkaars stukken mogen reageren;
[eiser] heeft op 2 februari 2022 een akte genomen;
[gedaagde sub 1] en de [gedaagde sub 2] hebben op 2 februari 2022 een akte genomen. Zij hebben bij die akte hun eis gewijzigd en de producties 6 t/m 14 overgelegd;
[eiser] heeft op 16 februari 2022 een antwoordakte genomen;
[gedaagde sub 1] en de [gedaagde sub 2] hebben op 16 februari 2022 een antwoordakte genomen;
daarna heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is werkzaam geweest bij de [gedaagde sub 2] . Hij heeft dat familiebedrijf na het overlijden van zijn vader, tezamen met aanvankelijk zijn broer en vervolgens zijn neef, voortgezet en uitgebouwd. Per 1 januari 2002 is [eiser] uitgetreden en heeft hij zijn aandelen in de [gedaagde sub 2] overgedragen aan zijn neef, met wie hij op dat moment gezamenlijk de directie voerde. Bij de gelegenheid van die uittreding is aan [eiser] in eigendom overgedragen het pand [straat] [nummeraanduiding] , [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] in [plaats] . Het betreft een horeca bedrijfspand met dubbele bovenwoning. In de bedrijfsruimte (nummer [nummeraanduiding] ) wordt een restaurant geëxploiteerd. De bovenwoningen (nummers [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] ) worden bewoond. Om de drankafname in het restaurant voor de [gedaagde sub 2] te regelen is gekozen voor onderverhuur, in die zin dat de [gedaagde sub 2] het pand huurde van [eiser] en de [gedaagde sub 2] het pand vervolgens onderverhuurde aan (onder andere) de exploitant van het restaurant.

2.2.

In 2017 is het vastgoed uit de [gedaagde sub 2] afgesplitst naar [gedaagde sub 1] , waarna [gedaagde sub 1] hoofdhuurder en onderverhuurder van het pand is geworden. Vanwege die afsplitsing heeft de [gedaagde sub 2] ten behoeve van [eiser] een borgstelling afgegeven ter hoogte van 3 huurtermijnen (productie 3 bij dagvaarding).

2.3.

[gedaagde sub 1] is hoofdhuurder of eigenaar van een 60-tal panden in en rond [plaats] , die zij (onder)verhuurt aan horeca exploitanten. Naar aanleiding van de uitbraak van de corona pandemie in maart 2020 hebben de (onder)huurders van [gedaagde sub 1] , die hun omzet zagen wegvallen door de gedwongen sluiting van de horeca, [gedaagde sub 1] gevraagd om een vermindering van de huurprijs. [gedaagde sub 1] is op haar beurt met de hoofdverhuurders in overleg getreden over huurprijsvermindering. Zij heeft ook [eiser] gevraagd om huurprijsvermindering wegens de corona maatregelen van de overheid, waardoor haar onderhuurder, [restaurant] , het restaurant volledig of gedeeltelijk heeft moeten sluiten. [gedaagde sub 1] en [eiser] zijn het over een huurprijsvermindering niet eens geworden.

2.4.

Op 8 maart 2021 heeft [gedaagde sub 1] met haar onderhuurder [restaurant] een huurprijsvermindering afgesproken van 50% gedurende de periode van volledige sluiting. Dit resulteert in een huurprijsvermindering van in totaal € 25.318,60 over de periode 15 maart 2020 tot maart 2021 (productie 4 conclusie van antwoord). Over de periodes van gedeeltelijke sluiting heeft [restaurant] jegens [gedaagde sub 1] geen aanspraak op huurprijsvermindering gemaakt.

2.5.

Sinds mei 2020 heeft [gedaagde sub 1] een deel van de met [eiser] overeengekomen huur voor de bedrijfsruimte, onbetaald gelaten. De huur voor de bovenwoningen ( [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] ) is door [gedaagde sub 1] volledig aan [eiser] doorbetaald.

3.De vordering van [eiser] en het verweer van [gedaagde sub 1] en de [gedaagde sub 2]

3.1.

[eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. a) [gedaagde sub 1] zal veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 15.097,69 ter zake van achterstallige huur tot en met 19 maart 2021, contractuele rente en incassokosten, te vermeerderen met de contractuele rente over € 11.382,29 vanaf 19 maart 2021 tot de voldoening en € 6.508,07 per maand vanaf 1 april 2021 tot het einde van de huurovereenkomst, jaarlijks per 1 januari te verhogen met de overeengekomen indexering, voor het eerst op 1 januari 2022;

b) de [gedaagde sub 2] zal veroordelen om aan [eiser] te betalen waartoe [gedaagde sub 1] in rechte tot betaling zal worden veroordeeld en wel tot een maximaal bedrag gelijk aan 3 huurtermijnen en indien en voor zover [gedaagde sub 1] niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis tot betaling overgaat;

c) [gedaagde sub 1] zal veroordelen om ten behoeve van [eiser] binnen 1 maand na betekening van het vonnis een bankgarantie af te doen geven gelijk aan 3 maanden huur, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag en voorts eerst op het moment dat [eiser] de door de [gedaagde sub 2] afgegeven borgstelling als gevorderd mocht hebben uitgewonnen en op dat moment voor het bedrag waartoe [eiser] die borgstelling op dat moment heeft uitgewonnen blijvende het eventuele restant van de borgstelling zijdens de [gedaagde sub 2] in stand;

d) [gedaagde sub 1] zal veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde sub 1] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiser] spreekt ook de [gedaagde sub 2] op de achterstallige huur aan, omdat deze zich borg heeft gesteld voor de betaling van de huur tot een maximum van 3 huurtermijnen.

3.3.

[gedaagde sub 1] voert als verweer – samengevat – aan dat zij recht heeft op huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 van het BW). Zij beroept zich op verrekening van die huurprijsvermindering met de openstaande huur. Van een huurachterstand is geen sprake. De [gedaagde sub 2] voert aan dat [eiser] de [gedaagde sub 2] om die reden niet aanspreken op de borgstelling. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.De tegenvordering van [gedaagde sub 1] en het verweer van [eiser]

4.1.

[gedaagde sub 1] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. a) de tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] gesloten huurovereenkomst te wijzigen over de perioden dat de horeca bedrijfsruimte wegens overheidsmaatregelen niet normaal gebruikt kon worden met de bedragen zoals toegelicht in de akte van 2 februari 2022 en nader genoemd als Vorderingen 1 tot en met 5 of met een nader in goede justitie door de kantonrechter te bepalen kortingspercentage of deel;

b) [eiser] zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

Zij legt aan haar vordering ten grondslag – samengevat – dat zij aanspraak heeft op huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden, over de periode waarin voor de horecabedrijfsruimte van overheidswege maatregelen golden.

4.3.

[eiser] stelt daar tegenover – samengevat – dat [gedaagde sub 1] geheel onverplicht en niet op financiële gegevens gebaseerd, een huurprijsvermindering van 50% heeft verleend aan haar onderhuurder [restaurant] . [gedaagde sub 1] heeft geweigerd inzicht te geven in feitelijke omzetschade door [gedaagde sub 1] en haar onderhuurder en in de financiële tegemoetkomingen vanuit de overheid aan [gedaagde sub 1] en diens onderhuurder, de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Dat [eiser] om die gegevens heeft gevraagd is niet onredelijk: [gedaagde sub 1] is een grote jongen in de vastgoedwereld, terwijl [eiser] particulier is en de huurinkomsten zijn pensioenvoorziening zijn. Hij vraagt de kantonrechter daarom de vordering van [gedaagde sub 1] af te wijzen.

5.De beoordeling van de wederzijdse vorderingen

5.1.

[eiser] spreekt [gedaagde sub 1] en de [gedaagde sub 2] aan op betaling van een huurachterstand. [gedaagde sub 1] en de [gedaagde sub 2] beroepen zich op verrekening van die achterstand met de huurprijsvermindering waarop zij menen dat [gedaagde sub 1] aanspraak heeft. De kantonrechter gaat daarom eerst in op het verrekeningsverweer en de tegenvordering van [gedaagde sub 1] , die ziet op die huurprijsvermindering.

5.2.

De Hoge Raad heeft in zijn prejudiciële beslissing van 24 december 2021 overwogen als volgt (r.o. 3.2.6., voor zover hier van belang):

“De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.”

5.3.

Over de wijze waarop die huurprijsvermindering berekend kan worden, heeft de Hoge Raad in r.o. 3.3.1. e.v. het volgende overwogen:

“Nadeel veroorzaakt door de hiervoor in 3.2.4. bedoelde omstandigheid(dat is het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de bedrijfsruimte als gevolg van de overheidsmaatregelen, toevoeging kantonrechter)
, valt in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.

(…)

Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurprijsvermindering kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.”

5.4.

[gedaagde sub 1] heeft na de rolbeslissing van 5 januari 2022 bij akte een aantal berekeningen gemaakt van de gevorderde huurprijsvermindering, aan de hand van voornoemde beslissing van de Hoge Raad. Ter onderbouwing van die berekeningen heeft zij bij die akte financiële stukken overgelegd, die zien op zowel [gedaagde sub 1] als [restaurant] . De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

5.5.

[gedaagde sub 1] benadrukt dat zij slechts “tussenhuurder” is: zij exploiteert de bedrijfsruimte niet zelf, maar laat deze exploiteren door haar onderhuurder, [restaurant] . Volgens [gedaagde sub 1] is de vastelastenmethode die de Hoge Raad in zijn beslissing van 24 december 2021 beschrijft daarom niet van toepassing op de huurrelatie tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] en moet de huurprijsvermindering op andere wijze berekend worden.

5.6.

De Hoge Raad heeft zich in zijn beslissing van 24 december 2021 niet expliciet uitgesproken over de situatie van tussenhuur. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde sub 1] van [eiser] een 290-bedrijfsruimte huurt, die is bestemd om te worden gebruikt als restaurant. Het gaat dus om een horecabedrijfsruimte, waarbij men voor de exploitatie afhankelijk is van de komst van publiek, als bedoeld in r.o. 3.2.6. van voornoemde beslissing van de Hoge Raad. [gedaagde sub 1] is op grond van de huurovereenkomst ten opzichte van [eiser] verplicht om de bedrijfsruimte op die wijze te exploiteren, waarbij onderverhuur kennelijk is toegestaan. Of [gedaagde sub 1] de bedrijfsruimte nu zelf exploiteert of dat zij dat doet via haar onderhuurder [restaurant] , doet in de gegeven omstandigheden niet ter zake. Onderhuurder [restaurant] is bovendien geen partij in deze procedure en welke aanspraken [restaurant] jegens [gedaagde sub 1] heeft als het gaat om huurprijsvermindering, kan in deze procedure niet worden vastgesteld. Kortom: de rechtsverhouding tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] moet worden onderscheiden van de rechtsverhouding tussen [gedaagde sub 1] en [restaurant] .

5.7.

Dit neemt niet weg dat het nadeel dat [restaurant] als feitelijk exploitant heeft als gevolg van de corona maatregelen
indirecthet nadeel van [gedaagde sub 1] bepaalt: dat is namelijk het nadeel dat ook in de hoofdhuurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] leidt tot een verstoring van de waardeverhouding, die ten grondslag ligt aan de nu door [gedaagde sub 1] gevorderde, gedeeltelijke ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden. Een redelijke toepassing van de beslissing van de Hoge Raad houdt in dat [gedaagde sub 1] als tussenhuurder zal moeten onderbouwen dat de huurprijsvermindering die zij met [restaurant] heeft afgesproken overeenkomt met, althans niet hoger is dan de waardevermindering van de bedrijfsruimte voor [restaurant] als exploitant, berekend volgens de vastelastenmethode zoals beschreven door de Hoge Raad. Het feit dat de hiervoor genoemde beslissing van de Hoge Raad nog niet beschikbaar was toen [gedaagde sub 1] besloot aan [restaurant] 50% huurprijsvermindering te verlenen, komt voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] en dat kan zij in deze procedure niet aan [eiser] tegenwerpen. Die aldus berekende huurprijsvermindering tussen [restaurant] en [gedaagde sub 1] vormt, na aftrek van de TVL-korting waarop [gedaagde sub 1] aanspraak heeft, het nadeel dat [gedaagde sub 1] als tussenhuurder lijdt door de overheidsmaatregelen wegens de corona pandemie. Dat nadeel moet in beginsel gelijkelijk verdeeld worden tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] .

5.8.

[eiser] bepleit weliswaar een andere verdeling van het nadeel op grond van de redelijkheid en billijkheid, waarbij [gedaagde sub 1] volgens hem ofwel al het nadeel, of in elk geval meer dan 50% van het nadeel zou moeten dragen, maar de kantonrechter gaat daar niet in mee. Het enkele feit dat [gedaagde sub 1] een grote onderneming is en [eiser] een particulier zegt namelijk nog niets over de draagkracht van partijen. [eiser] stelt dat de huurinkomsten zijn pensioenvoorziening zijn, maar hij heeft geen inzicht gegeven in zijn financiële situatie. [gedaagde sub 1] heeft onbetwist gesteld dat het pand vrij van hypotheek is en dat zij de huur voor de bovenwoningen volledig aan [eiser] heeft doorbetaald. [eiser] heeft verder nog aangevoerd dat voor de bepaling van het nadeel niet alleen moet worden gekeken naar de verminderde huurinkomsten van [gedaagde sub 1] , maar ook naar de inkomsten uit drankverkoop en de van brouwerijen ontvangen bonussen. Dit betreft echter activiteiten van de [gedaagde sub 2] , die geen partij is bij de huurovereenkomst met [eiser] . Die inkomsten uit drankverkoop en bonussen moeten daarom buiten beschouwing blijven bij de berekening van het nadeel van [gedaagde sub 1] en de verdeling van dat nadeel tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] . De kantonrechter ziet dan ook geen grond om in dit geval af te wijken van het uitgangspunt dat het nadeel gelijkelijk tussen huurder en verhuurder wordt verdeeld.

5.9.

Gelet op de onder 5.6. tot en met 5.8. genoemde uitgangspunten kan het primaire standpunt van [gedaagde sub 1] niet worden gevolgd, namelijk dat de huurprijsvermindering waarop zij jegens [eiser] recht heeft gelijk moet zijn aan de volledige waardevermindering die [restaurant] als feitelijk exploitant ervaart, omdat [eiser] eigenaar is van het pand (punt 11 akte van 2 februari 2022). Ook het standpunt van [gedaagde sub 1] dat [eiser] aan [gedaagde sub 1] hetzelfde kortingspercentage (50%) moet toepassen als [gedaagde sub 1] in de relatie met [restaurant] heeft gedaan, onder aftrek van de door [gedaagde sub 1] ontvangen TVL-korting, wordt om die reden verworpen (punten 25 onder a., 26 en 27 akte van 2 februari 2022). Dit betreft “vordering 1” van [gedaagde sub 1] ter hoogte van € 26.421,42, verder uitgewerkt in haar productie 9.

5.10.

Subsidiair vraagt [gedaagde sub 1] om het huurprijsverminderingspercentage waarop [restaurant] ten opzichte van haar recht zou hebben op grond van de berekeningsmethode van de Hoge Raad, één op één toe te passen op de huurrelatie tussen haar en [eiser] , onder aftrek van de door [gedaagde sub 1] ontvangen TVL-korting (punten 25 onder b., 26 en 27 akte van 2 februari 2022). Dit is “vordering 2” van [gedaagde sub 1] ter hoogte van € 8.422,56 en nader uitgewerkt in haar productie 10. De berekening van deze vordering en ook de berekeningen van “vordering 3” ter hoogte van € 11.392,00 en “vordering 4” ter hoogte van € 8.559,00 stroken niet met de onder 5.6. tot en met 5.8 genoemde uitgangspunten (punten 32 en 33 akte van 2 februari 2022); om die reden worden deze vorderingen ook verworpen.

5.11.

Meest subsidiair berekent [gedaagde sub 1] de huurprijsvermindering op € 4.146,00. Dat is “vordering 5”, nader uitgewerkt in productie 14. Die door [gedaagde sub 1] gebruikte berekening luidt: (overeengekomen huurprijs met [eiser] minus gedeelte van de TVL die [gedaagde sub 1] heeft ontvangen voor dat deel dat aan de huur wordt toegekend) x percentage omzetvermindering c.q. huurprijsvermindering [restaurant] x 50%. Die berekeningswijze van de huurprijsvermindering, waarbij de percentage omzetvermindering van [restaurant] conform de vastelastenmethode wordt berekend, strookt op zich met de onder 5.6. tot en met 5.8 genoemde uitgangspunten.

5.12.

[eiser] heeft echter gemotiveerd verweer gevoerd tegen de financiële onderbouwing die [gedaagde sub 1] heeft gegeven van haar berekeningen. Hij heeft erop gewezen dat [gedaagde sub 1] ten aanzien van [restaurant] slechts twee overzichten heeft overgelegd van onder andere de gerealiseerde omzet, de vaste lasten en de door [restaurant] ontvangen TVL in 2020 en 2021. [gedaagde sub 1] stelt dat zij deze gegevens met veel moeite heeft verkregen van de accountant van [restaurant] , maar er zijn geen onderliggende stukken uit de boekhouding van [restaurant] en/of van de accountant van [restaurant] overgelegd. Het is daarom volgens [eiser] volkomen onduidelijk waar de door [gedaagde sub 1] genoemde cijfers over [restaurant] op gebaseerd zijn en die cijfers zijn ook niet te verifiëren.

5.13.

Dit bezwaar van [eiser] is gegrond. De overzichten die [gedaagde sub 1] als productie 6 heeft overgelegd bevatten volgens haar strikt vertrouwelijke cijfers die zijn verkregen van de accountant van [restaurant] , maar niet duidelijk is wie die overzichten heeft opgesteld, terwijl ook elk onderliggend stuk uit de financiële administratie van [restaurant] ontbreekt. Die overzichten zijn dan ook een volstrekt onvoldoende onderbouwing van het nadeel dat [restaurant] heeft geleden door de overheidsmaatregelen wegens de corona pandemie. Dat [gedaagde sub 1] naar zij stelt moeite heeft om die benodigde onderbouwing van [restaurant] te verkrijgen, komt voor haar rekening en risico als tussenhuurder.

5.14.

Tijdens de mondelinge behandeling op 7 oktober 2021 is al aan de orde geweest dat [gedaagde sub 1] geen enkele financiële onderbouwing heeft gegeven van haar beroep op huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden en dat die onderbouwing, ook op grond van de toenmalige stand van de jurisprudentie, wel nodig is. [eiser] heeft daarnaast onbetwist gesteld dat hij [gedaagde sub 1] al voorafgaand aan deze procedure herhaaldelijk om een financiële onderbouwing van de aan [restaurant] verleende huurprijsvermindering heeft gevraagd. Na de zitting is de zaak aangehouden tot 5 januari 2022, in afwachting van de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad waarin prejudiciële vragen beantwoord zouden worden die ook voor deze zaak van belang zijn. Bij rolbeslissing van 5 januari 2022 is [gedaagde sub 1] in de gelegenheid gesteld om alsnog financiële stukken over te leggen. Gelet op dit tijdsverloop heeft [gedaagde sub 1] voldoende gelegenheid gehad om die benodigde onderbouwing te geven. Haar bewijsaanbod in haar akte van 2 februari 2022 om, als de kantonrechter dat nodig vindt, aanvullende gegevens te verstrekken over [restaurant] afkomstig van diens accountant, of om de accountant van [restaurant] als getuige op te roepen en/of de gegevens op grond van artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op te mogen eisen bij [restaurant] , wordt daarom gepasseerd (punt 19 van die akte).

Conclusie

5.15.

De conclusie is dat het beroep van [gedaagde sub 1] op verrekening van de huurachterstand met de gevorderde huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden, wegens een ontoereikende onderbouwing niet kan slagen. De vordering van [eiser] tot betaling van de huurachterstand met rente en kosten, wordt toegewezen. [eiser] heeft bij akte rectificatie/vermindering van eis voorafgaand aan de zitting een nieuwe berekening gemaakt van de huurachterstand, waarbij zij haar vordering tot en met juni 2021, rekening houdend met van [gedaagde sub 1] na dagvaarding ontvangen betalingen en nieuw verschenen huurtermijnen, heeft berekend op in totaal € 17.127,47. Sinds juli 2021 betaalt [gedaagde sub 1] volgens [eiser] weer de volledige huur. [gedaagde sub 1] heeft die berekening van [eiser] niet betwist, zodat de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaat.

5.16.

De kantonrechter wijst een bedrag van € 17.127,47 toe ter zake huurachterstand tot en met juni 2021, de contractuele rente berekend tot en met 19 maart 2021 en incassokosten. De contractuele rente vanaf 19 maart 2021 wordt toegewezen over de huurachterstand € 11.382,49 zoals vermeld op de derde pagina van de akte rectificatie/vermindering van eis. De vordering ter zake huur over de periode vanaf juli 2021 tot aan het einde van de huurovereenkomst wordt bij gebrek aan voldoende belang zoals bedoeld in artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW) afgewezen, omdat [gedaagde sub 1] vanaf juli 2021 de huur weer volledig betaalt en de gevorderde toekomstige huurtermijnen bovendien nog niet opeisbaar zijn.

5.17.

De tegenvordering van [gedaagde sub 1] strekkende tot huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden, worden afgewezen.

Borgstelling en bankgarantie

5.18.

De [gedaagde sub 2] betwist niet dat zij zich jegens [eiser] borg heeft gesteld voor de betaling van maximaal 3 huurtermijnen. Ook hebben [gedaagde sub 1] en de [gedaagde sub 2] niet weersproken dat [gedaagde sub 1] door [eiser] herhaaldelijk is aangemaand om de huurachterstand te betalen en dat [gedaagde sub 1] dat niet heeft gedaan. De vordering van [eiser] jegens de [gedaagde sub 2] om een bedrag ter hoogte van 3 huurtermijnen aan hem te betalen, wordt daarom toegewezen als gevorderd maar wel onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1] niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis tot betaling van de huurachterstand overgaat, zoals gevorderd.

5.19.

[eiser] vordert daarnaast dat [gedaagde sub 1] aan hem een bankgarantie zal afgeven ter hoogte van 3 huurtermijnen voor het geval en voor zover hij de afgegeven borgstelling “zal hebben uitgewonnen”. Die vordering is echter onbegrijpelijk en een rechtsgrond daarvoor ontbreekt, redenen waarom deze wordt afgewezen.

Proceskosten

5.20.

[gedaagde sub 1] heeft ongelijk gekregen zowel wat betreft de vordering van [eiser] als wat betreft haar tegenvordering. De [gedaagde sub 2] is grotendeels in het ongelijk gesteld. [gedaagde sub 1] en de [gedaagde sub 2] worden daarom veroordeeld in de kosten. Dit betekent dat zij hun eigen proceskosten moeten dragen en de proceskosten van [eiser] moeten betalen. Die proceskosten van [eiser] worden ten aanzien van zijn eigen vordering tot vandaag begroot op in totaal € 1.729,83, te weten:

- € 507,00 griffierecht;

- € 103,83 explootkosten;

- € 1.119,00 salaris gemachtigde (3 punten x het tarief van € 373,00).

De proceskosten die zien op de tegenvordering van [gedaagde sub 1] worden gecompenseerd, vanwege de nauwe samenhang met de vordering van [eiser] .

Uitvoerbaar bij voorraad

5.21.

[eiser] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet opgekomen. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Rv wordt die vordering toegewezen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

Op de vordering van [eiser]

6.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 17.127,47 ter zake van achterstallige huur tot en met juni 2021, contractuele rente berekend tot en met 19 maart 2021 en incassokosten, te vermeerderen met de contractuele rente over de achterstallige huur van € 11.382,29 vanaf 19 maart 2021 tot de voldoening;

6.2.

veroordeelt de [gedaagde sub 2] , onder de voorwaarde en voor zover [gedaagde sub 1] niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot betaling overgaat van de onder 6.1. genoemde achterstallige huur, om aan [eiser] die door [gedaagde sub 1] onbetaald gelaten huur tegen bewijs van kwijting te voldoen, tot een bedrag van maximaal drie huurtermijnen;

6.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en de [gedaagde sub 2] in de kosten; dit betekent dat zij de eigen proceskosten dragen en de proceskosten van [eiser] moeten betalen. Die proceskosten van [eiser] worden tot vandaag begroot op € 1.729,83;

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af;

Op de tegenvordering van [gedaagde sub 1]

6.6.

wijst de vordering af;

6.7.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.