Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/289
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de woning aan het [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 354.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze aanslag heeft eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 8 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 25 mei 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een appartement met parkeerplaats, berging en tuin. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 115 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 316.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Ingetrokken beroepsgrond
7. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het VvE-reserve, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, allemaal in dezelfde straat liggen en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank is het niet met eiser eens dat de referentiewoning [adres 2] te ver van de waardepeildatum is verkocht en daarom niet bruikbaar is. De datum van de koopovereenkomst ligt weliswaar meer dan een jaar van de waardepeildatum, maar verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de woning qua ligging heel goed vergelijkbaar omdat deze in hetzelfde appartementencomplex ligt. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. [adres 3] is ook meer dan een jaar vanaf de waardepeildatum verkocht en ligt niet in de buurt van de woning van eiser. De rechtbank is het met eiser eens dat deze woning niet goed bruikbaar is voor de vergelijking, maar gelet op de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt. De gemiddelde prijs per m2 van die twee woningen is € 3.257,50 dat is nog steeds hoger dan de prijs per m2 van de woning (€ 2.853,-). Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser verder nog in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Indexeringspercentage
10.1
Eiser voert aan dat het indexeringspercentage in bezwaar niet controleerbaar en inzichtelijk is gemaakt door verweerder. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij hiermee bedoelt dat verweerder ten onrechte de gegevens die hij aan de indexatie ten grondslag heeft gelegd niet inzichtelijk heeft gemaakt. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de bolletjesgrafiek die verweerder in beroep heeft overgelegd nog steeds onvoldoende is. Verder voert eiser op de zitting aan dat verweerder de KOUDV-factoren heeft vermeld, maar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd.
10.2
De rechtbank beoordeelt eerst de beroepsgrond uit eisers beroepschrift, namelijk dat verweerder in bezwaar de indexeringspercentages niet controleerbaar en inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze procedurele gronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Eiser heeft ook in zijn bezwaarschrift verzocht om een onderbouwing van het indexeringspercentage, maar het is niet gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Het blijkt niet uit het verslag van de hoorzitting en op de zitting heeft eiser verklaard dat de gronden in het bezwaarschrift niet worden herhaald op de hoorzitting. Aangenomen mag worden dat eiser die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser eerder heeft laten vallen, is in strijd met de goede procesorde. [1]
10.3
Dit geldt ook voor de beroepsgrond dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd. Eiser heeft deze beroepsgrond pas op de zitting aangevoerd, terwijl de rechtbank het verweerschrift met de taxatiematrix op 2 maart 2022 aan eiser heeft doorgestuurd. Niet valt in te zien waarom eiser deze beroepsgrond niet eerder kon aanvoeren. De rechtbank laat deze beroepsgrond ook buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
10.4
De rechtbank vindt de op de zitting aangevoerde beroepsgrond dat verweerder met de bolletjesgrafiek de indexeringspercentages nog steeds niet inzichtelijk heeft gemaakt niet in strijd met een goede procesorde. Verweerder heeft die bolletjesgrafiek op 12 mei 2022 aan de rechtbank gestuurd en de rechtbank heeft deze stukken op 17 mei 2022 aan eiser doorgestuurd. Gelet op de tijd tussen dat moment en de zitting, kan het eiser niet worden verweten dat hij die beroepsgrond pas op de zitting naar voren heeft gebracht. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom inhoudelijk behandelen.
10.5
De rechtbank oordeelt als volgt. Om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage is het gebruik maken van de bolletjesgrafiek onvoldoende. De bolletjesgrafiek maakt weliswaar inzichtelijk welke trend er is voor het object en welk stijgingspercentage daaruit volgt, maar deze informatie maakt niet inzichtelijk op grond van welke criteria en welke keuzes tot dit cijfer wordt gekomen. Hiermee blijft onduidelijk welke onderliggende verkopen zijn gebruikt en welke verkopen zijn verworpen. Daarmee zijn de gekozen verkopen niet controleerbaar en daarom niet inzichtelijk. Dit maakt echter niet dat aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde kan worden getwijfeld. Op en rondom de waardepeildatum waren de huizenprijzen stijgende. Bovendien heeft eiser de door verweerder gehanteerde percentages onvoldoende gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Inzichtelijkheid van objectonderdelen in bezwaar
11.1
Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de waarde van die objectonderdelen.
11.2
De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft de objectonderdelen en de vierkante meterprijzen vermeld. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in bezwaar geen waarde aan de objectonderdelen wordt toegekend. De rechtbank maakt hieruit op dat de waarde van de objectonderdelen van de referentiewoningen in de bezwaarfase nog niet beschikbaar was, zodat dit ook geen gegevens zijn die verweerder op grond van artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht of artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ had moeten verstrekken. Verder merkt de rechtbank op dat het vaste rechtspraak is dat verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Het ontbreken van de waarde van de objectonderdelen maakt niet dat de eindwaarde van de woning niet inzichtelijk is gemaakt.
Voorzieningen
12. Verder voert eiser aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Het ligt op de weg van eiser om aannemelijk te maken dat de waardering van verweerder niet klopt. Eiser heeft wel foto’s overgelegd van de woning, maar niet van de staat van de voorzieningen.
Ligging
13. Verder voert eiser aan dat de ligging van de woning aan de provinciale weg N210 en het tegenoverliggende sportterrein een waardedrukkend effect heeft en dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden. De rechtbank is het hier niet mee eens. De referentiewoning [adres 2] ligt in hetzelfde appartementencomplex, er kan daarom van uit worden gegaan dat de N210 ook de verkoopprijs van deze woning negatief heeft beïnvloed. De ligging is daarmee in de verkoopprijs van deze referentiewoning verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkooptransactie [adres 5]
14. Tot slot voert eiser aan dat [adres 5] de waarde van de woning niet onderbouwt. Verweerder is het met eiser eens, daarom is deze woning in de taxatiematrix buiten beschouwing gelaten. Deze referentiewoning heeft verweerder dus niet aan de waardering ten grondslag gelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.