Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4868
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 429.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 25 mei 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 1996 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 130 m2 en een kaveloppervlakte van 177 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 390.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zij legt dat hierna uit.
8.1
Verweerder heeft in de taxatiematrix twee hoekwoningen als referentiewoningen gebruikt. Eiser heeft aangevoerd dat hoekwoningen niet bruikbaar zijn voor de vergelijking, omdat zij meer opleveren. Eiser heeft op de zitting toegelicht dat daar meer grond bij zit, er meer privacy is en een hoekwoning een andere uitstraling heeft dan een tussenwoning. De rechtbank kan eiser daarin volgen voor wat betreft de referentiewoning aan de [adres 2] . Deze hoekwoning, die een (heel) andere uitstraling heeft dan de woning van eiser, vindt de rechtbank daarom niet bruikbaar voor de vergelijking.
8.2
De referentiewoningen die overblijven maken naar het oordeel van de rechtbank de waarde niet aannemelijk. [adres 4] heeft een veel lagere vierkante meterprijs dan die van de woning (€ 2.002,-, terwijl de vierkante meterprijs van de woning € 2.357,- is). Deze woning ligt in dezelfde wijk als de woning van eiser, ligt net als de woning van eiser aan de achterkant aan het water, is uit hetzelfde bouwjaar en heeft dezelfde uitstraling, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. De voorzieningen van de referentiewoning aan de [adres 4] zijn weliswaar eenvoudig, maar alleen dat kan het verschil in vierkante meterprijs niet verklaren. De woning aan de [adres 5] heeft ook een lagere vierkante meterprijs (€ 2.311,-), terwijl de uitstraling, bouwjaar, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen hetzelfde zijn als die van de woning. Alleen de woning aan de [adres 3] heeft een iets hogere vierkante meterprijs (€ 2.367, dat is € 10,-) meer dan de woning van eiser. Met alleen die referentiewoning heeft verweerder de waarde niet aannemelijk gemaakt en de gemiddelde vierkante meterprijs van de drie overgebleven referentiewoningen (€ 2.339,-) ligt ook lager dan de m2 prijs van de woning.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
9. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
10. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan het betwisten dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
11. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 420.000,-.
Proceskosten en griffierecht
12. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding voor zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De vergoeding bedraagt in totaal € 2.056,-, omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [1] Voor de proceskosten in bezwaar stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 538,- voor het indienen van het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 420.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.