Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5067
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 339.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze aanslag heeft eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 9 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 25 mei 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 1972 gebouwde rijwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 115 m2 en een kaveloppervlakte van 153 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 305.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, allemaal in dezelfde straat liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Indexeringspercentage
9.1
Als eerst voert eiser aan dat het indexeringspercentage in bezwaar niet controleerbaar en inzichtelijk is gemaakt door verweerder. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij hiermee bedoelt dat verweerder ten onrechte de gegevens die hij aan de indexatie ten grondslag heeft gelegd niet inzichtelijk heeft gemaakt. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de bolletjesgrafiek die verweerder in beroep heeft overgelegd nog steeds onvoldoende is. Verder voert eiser op de zitting aan dat verweerder de KOUDV-factoren heeft vermeld, maar niet inzichtelijk heeft gemaakt met welke correctiepercentages de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd.
9.2
De rechtbank beoordeelt eerst de beroepsgrond uit eisers beroepschrift, namelijk dat verweerder in bezwaar de indexeringspercentages niet controleerbaar en inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze procedurele gronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Eiser heeft ook in zijn bezwaarschrift verzocht om een onderbouwing van het indexeringspercentage, maar het is niet gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Het blijkt niet uit het verslag van de hoorzitting en op de zitting heeft eiser verklaard dat de gronden in het bezwaarschrift niet worden herhaald op de hoorzitting. Aangenomen mag worden dat eiser die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser eerder heeft laten vallen, is in strijd met de goede procesorde. [1]
9.3
Dit geldt ook voor de beroepsgrond dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woningen zijn gecorrigeerd. Eiser heeft dit pas op de zitting aangevoerd, terwijl de rechtbank het verweerschrift met taxatiematrix op 4 maart 2022 heeft doorgestuurd aan eiser. Niet valt in te zien waarom eiser deze beroepsgrond pas op de zitting naar voren heeft kunnen brengen. De rechtbank laat deze beroepsgrond ook buiten beschouwing wegens strijd met een goede procesorde.
9.4
De rechtbank vindt de op de zitting aangevoerde beroepsgrond dat verweerder met de bolletjesgrafiek de indexeringspercentages nog steeds niet inzichtelijk heeft gemaakt niet in strijd met een goede procesorde. Verweerder heeft die bolletjesgrafiek op 12 mei 2022 aan de rechtbank gestuurd en de rechtbank heeft deze stukken op 17 mei 2022 aan eiser doorgestuurd. Gelet op de tijd tussen dat moment en de zitting, kan het eiser niet worden verweten dat hij die beroepsgrond pas op de zitting naar voren heeft gebracht. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom inhoudelijk behandelen.
9.5
De rechtbank oordeelt als volgt. Om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage is het gebruik maken van de bolletjesgrafiek onvoldoende. De bolletjesgrafiek maakt weliswaar inzichtelijk welke trend er is voor het object en welk stijgingspercentage daaruit volg, maar deze informatie maakt niet inzichtelijk op grond van welke criteria en welke keuzes tot dit cijfer wordt gekomen. Hiermee blijft onduidelijk welke onderliggende verkopen zijn gebruikt en welke verkopen zijn verworpen. Daarmee zijn de gekozen verkopen niet controleerbaar en daarom niet inzichtelijk. Dit maakt echter niet dat aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde kan worden getwijfeld. Op en rondom de waardepeildatum waren de huizenprijzen stijgende. Bovendien heeft eiser de door verweerder gehanteerde percentages onvoldoende gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Inzichtelijkheid van objectonderdelen in bezwaar
10.1
Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de waarde van die objectonderdelen.
10.2
De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft de objectonderdelen en de vierkante meterprijzen vermeld. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in bezwaar geen waarde aan de objectonderdelen wordt toegekend. De rechtbank maakt hieruit op dat de waarde van de objectonderdelen van de referentiewoningen in de bezwaarfase nog niet beschikbaar was, zodat dit ook geen gegevens zijn die verweerder op grond van artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht of artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ had moeten verstrekken. Verder merkt de rechtbank op dat het vaste rechtspraak is dat verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Het ontbreken van de waarde van de objectonderdelen maakt niet dat de eindwaarde van de woning niet inzichtelijk is gemaakt.
Voorzieningen
11. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Verweerder heeft de voorzieningen gekwalificeerd op ‘normaal’. Aan de foto’s die eiser heeft overgelegd (foto van een kraan en keuken) is niet duidelijk te zien dat de kwalificatie die verweerder heeft gegeven niet correct is. Eiser heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen slechter zijn dan waar verweerder rekening mee heeft gehouden, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderhoudstoestand
12. Verder voert eiser aan dat de woning verkeert in een matige onderhoudstoestand. Er is sprake van scheurvorming en lekkage aan de dakgoot. Uit de foto’s die eiser heeft overgelegd blijkt dat er sprake is van vochtoverlast.
13. Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft de staat van onderhoud gekwalificeerd op ‘voldoende’. Daarbij heeft verweerder toegelicht dat er geen aanleiding is om van een ‘matige of slechte’ onderhoudstoestand uit te gaan, alleen door de aanwezigheid van vochtplekken. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Daarbij zit er voldoende ruimte in het verschil tussen de m2 prijzen van de woning en de referentiewoningen om dit verschil op te vangen. De woning heeft woningwaarde per m2 van € 2.167,- en voor de referentiewoningen is dat € 2.379,-, € 2.257,- en € 2.438,- met een gemiddelde van € 2.358,-.
Referentiewoningen van eiser
14. Tot slot verwijst eiser naar de volgende verkooptransacties die de waarde van de woning volgens hem beter onderbouwen: [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
15. Verweerder heeft toegelicht in het verweerschrift dat [adres 5] in een gedateerde staat is verkocht. [adres 6] heeft een Kwaaitaalvloer, de vloer heeft chlorideschade en is voor minder dan de vraagprijs verkocht. [adres 7] is verkocht door erfgenamen, die vlug van de woning af wilden.
16. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder op grond van vaste rechtspraak vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het meest geschikt acht. Zoals hiervoor overwogen zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar. Verder heeft verweerder voldoende in het verweerschrift duidelijk toegelicht waarom hij vindt dat de door eiser aangedragen referentiewoningen minder goed vergelijkbaar zijn dan de referentiewoningen die verweerder heeft gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
17. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.