Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4683
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 303.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 4 mei 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1980 gebouwde hoekwoning met een vliering van 12 m² en een blokhut. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 89 m² en ligt op een kavel van 236 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 285.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en op welke wijze de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geïndexeerd. Eiser wijst erop dat hij in bezwaar expliciet heeft gevraagd om de onderbouwing van de indexeringscijfers. Verweerder heeft in het verweerschrift onder meer toegelicht dat voor 2019 een prijsindexeringscijfer geldt van 6,4% en voor 2020 een prijsindexeringscijfer van 6,7%. Deze cijfers vormen de uitkomst van een permanente marktanalyse. Verweerder heeft in beroep ook een stuk overgelegd met een grafische weergave (bolletjesgrafiek) van de waardeontwikkeling. Volgens eiser maakt verweerder daarmee de gehanteerde indexering nog steeds onvoldoende inzichtelijk.
4. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing vanwege strijd met de goede procesorde. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van eiser mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] Verweerder stelt dat eiser op de hoorzitting niet meer heeft gevraagd om de (onderbouwing van de) indexeringscijfers. Eiser heeft dit niet betwist. Pas in de beroepsfase voert eiser weer aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Op de zitting heeft eiser opgemerkt dat de medewerkers van [bedrijf] die deelnemen aan de hoorzittingen niet zijn geïnstrueerd om het ontbreken van stukken aan de orde te stellen. De rechtbank vindt dat de gevolgen van het sturen van medewerkers die niet kunnen of mogen praten over het voor eiser kennelijk zo belangrijke ontbreken van stukken, voor rekening en risico van eiser moeten blijven.
De beoordeling van de WOZ-waarde
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 30 juli 2019 voor € 275.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 december 2019 voor € 280.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 31 december 2020 voor € 285.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 28 mei 2020 voor € 265.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type (rij- en hoekwoningen), waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit. Eiser heeft op de zitting de beroepsgrond over de brandgang ingetrokken. De rechtbank zal in de uitspraak dan ook niet ingaan op deze beroepsgrond.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 4] niet bruikbaar is als onderbouwing van de WOZ-waarde, vanwege de afwijkende uitstraling en doelmatigheid. Deze woning heeft namelijk een zadeldak dat schuin afloopt op de eerste verdieping. De rechtbank stelt voorop dat het feit dat het dak van de referentiewoning schuin afloopt op de eerste verdieping nog niet betekent dat er in zijn geheel geen goede vergelijking mogelijk is met de woning, ook niet als daardoor een afwijking in uitstraling en doelmatigheid ontstaat. In dit geval heeft verweerder op de zitting overigens toegelicht dat de kap aan de achterkant van de [adres 4] wel pas bij de tweede verdieping begint. Ook heeft hij toegelicht dat de woning van eiser juist aan de achterkant een zadeldak heeft dat schuin afloopt op de eerste verdieping. De rechtbank stelt op basis van de toelichting van verweerder vast dat de dakvormen van de woningen niet relevant van elkaar afwijken. Van verschillende soorten woningen is dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat verweerder de KOUDV-factoren heeft vermeld, maar daarmee niet inzichtelijk maakt of en hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden.
De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder is vrij in de manier waarop hij de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk maakt. Hij is niet gehouden om correctiepercentages te hanteren of een doorrekening te maken van KOUDVL-factoren. Verweerder heeft bij de woning en de referentiewoningen vier waardebepalende factoren vermeld op de taxatiematrix, namelijk kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging en daarbij woordelijk omschreven wat de gradaties van deze factoren zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee in voldoende mate inzicht heeft gegeven in de onderlinge verschillen.
10. Eiser voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de overlast van de ligging aan een doorgaande weg, spoor en kanaal. Verweerder licht in zijn verweerschrift toe dat de woning niet aan, maar in de buurt van een doorgaande weg, spoor en kanaal is gelegen. Dat geldt volgens verweerder ook in meer of in mindere mate voor andere woningen op de locatie van eisers woning. Eiser heeft dit niet betwist. Volgens de rechtbank is de mogelijke overlast van de ligging verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen nu de woning en de referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen, op de locatie ‘ [locatie] ’. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.