Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4224
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 295.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 7 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 17 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1987 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 86 m2 en een kaveloppervlak van 104 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 253.000. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 295.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 25 mei 2019 voor € 305.000,-;
- [adres 3] verkocht op 3 maart 2020 voor € 335.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 mei 2020 voor € 310.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde wijk ( [locatie] ) zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De staat van onderhoud en staat van voorzieningen
8.1
Eiser stelt dat de woning slecht is onderhouden en dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden. Volgens eiser is er sprake van vocht en schimmel. Dit heeft een waardedrukkend effect. Verweerder heeft op de zitting uitgelegd dat hiermee wel rekening is gehouden door de staat van onderhoud op een ‘6’ te waarderen. Dit houdt in dat de staat van onderhoud niet op peil is, maar dat onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk is. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van onderhoud van de woning slechter is dan ‘6’. Daarbij komt dat verweerder op de zitting heeft uitgelegd dat de m2-prijzen van de referentiewoningen worden gecorrigeerd naar de eigenschappen van de woning. Dit leidt tot een gemiddelde gecorrigeerde m2-prijs van € 2.563,-. De m2-prijs van de woning (€ 2.521,-) is lager dan de gemiddelde gecorrigeerde m2-prijs. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen.
8.2
Verder stelt eiser dat verweerder ten onrechte de voorzieningen van de woning met een ‘5’ heeft gewaardeerd. Deze waardering houdt in dat onderhoud op korte termijn noodzakelijk is. Volgens eiser zijn de voorzieningen slechter. De rechtbank is van oordeel dat op basis van de overgelegde foto’s niet aannemelijk is gemaakt dat verweerder de staat van voorzieningen onjuist en/of te hoog heeft gewaardeerd. Daarbij komt dat verweerder erop heeft gewezen dat de taxateur in 2018 de woning inpandig heeft opgenomen.
8.3
Bovendien heeft verweerder op het volgende gewezen. Als de m2-prijzen van de drie referentiewoningen niet worden gecorrigeerd, dan bedraagt het verschil tussen de woning en de referentiewoningen € 25.112,-. Op dit bedrag heeft verweerder de ‘60%-regel’ toegepast voor investeringen ter verbetering van de woning. Dit leidt tot een te investeren bedrag van € 41.853,- waarmee door verweerder rekening is gehouden om de staat van voorzieningen en de staat van onderhoud van de woning te verbeteren. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgronden slagen niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 4]
9. Eiser wijst er op dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 4] dezelfde waardering met betrekking tot onderhoud en voorzieningen heeft als de woning, terwijl [adres 4] een lagere m2-prijs (€ 2.515,‑) heeft dan de woning (€ 2.521,-). Volgens eiser moet de woning daarom alleen met deze woning worden vergeleken. Verweerder is het niet met eiser eens. Verweerder heeft op de zitting uitgelegd dat alle drie referentiewoningen als onderbouwing dienen en niet alleen de referentiewoning met de laagste m2-prijs. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Bovendien staat het verweerder vrij om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.