Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Lelystad
zaaknummer: 9591248 LV EXPL 21-36 RD/960
Kort geding vonnis van 25 januari 2022
inzake
de stichting
WOONSTICHTING CENTRADA,
gevestigd te Lelystad,
verder ook te noemen Centrada,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J. van Dam,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. K.A.M. Rademaker.
1.De procedure
1.1.
Bij dagvaarding, met producties, van 17 december 2021 is [gedaagde] opgeroepen voor de terechtzitting van 11 januari 2022. Centrada heeft op 4 januari 2022 producties toegezonden. [gedaagde] heeft op 10 januari 2022 producties toegezonden.
1.2.
Ter zitting, die via Skype is gehouden, is [A] (bewonersconsulent bij Centrada) verschenen namens Centrada met de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. De gemachtigde van [gedaagde] heeft dit gedaan aan de hand van een pleitnotitie.
1.3.
Ten slotte is uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds oktober 2018 van Centrada de woning aan de [adres] te [woonplaats] . De huurprijs bedraagt op dit moment € 621,28 per maand.
2.2.
Op de huurovereenkomst is het huurreglement van toepassing. Op grond van dit reglement dient de huurder de woning zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben. Onderverhuur of gebruik door derden is volgens het huurreglement slechts toegestaan met voorafgaande schriftelijke toestemming van Centrada.
2.3.
Bij aanvang van de huur op 19 oktober 2018 was [B] (verder ook te noemen [B] ), de toenmalige partner van [gedaagde] , eveneens huurder van voornoemde woning. Op 2 december 2020 heeft Centrada een huuropzegging van [B] ontvangen. Zij deed daarin afstand van haar huurrecht met ingang van 1 februari 2020.
2.4.
[gedaagde] is op 6 juli 2021 in voorlopige hechtenis genomen. Hij verblijft thans nog in de penitentiaire inrichting te [plaats] .
2.5.
[B] heeft met ingang van 19 juli 2021 een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met [C] voor de onder 2.1 genoemde woning. De huurprijs bedroeg € 1.100,00 per maand.
2.6.
Op 1 augustus 2021 heeft [B] een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met
[D] (verder ook te noemen [D] ) voor de onder 2.1 genoemde woning. De huurprijs bedroeg € 1.000,00 per maand. Daarnaast is een borg van € 1.000,00 voldaan.
2.7.
[D] heeft op 25 november 2021 € 1.000,00 aan huur voor de onder 2.1 genoemde woning overgemaakt aan de moeder van [gedaagde] .
2.8.
Bij verstekvonnis van 17 november 2021 is [gedaagde] onder andere veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 875,45.
2.9.
De huur over november 2021 en december 2021 is onbetaald gebleven.
3.Het geschil
3.1.
Centrada vordert in kort geding bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar
bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen
vonnis de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] met
al degenen die zich daar in bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te
ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde, schone en lege staat op te leveren aan
Centrada, onder afgifte van de sleutels ten kantore van Centrada, met het verbod de
woning na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken;
II. te bepalen dat het te wijzen vonnis binnen een termijn van drie maanden ook ten
uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in de
woning gelegen te [woonplaats] aan de [adres] bevindt of daar binnen
treedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
III. [gedaagde] te veroordelen aan Centrada tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag
van € 6.000,00 aan schadevergoeding, althans een door de rechtbank in goede justitie te
bepalen bedrag;
IV. [gedaagde] te veroordelen aan Centrada tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag
van € 1.359,03 voor achterstallige huurbetalingen (incl. incassokosten), te vermeerderen
met de wettelijke rente over het bedrag tot aan de dag der algehele voldoening;
V. [gedaagde] te veroordelen aan Centrada tegen bewijs van kwijting te betalen ten titel van
huur c.q. gebruiksvergoeding een bedrag van € 621,28 per maand met ingang van de
maand januari 2022 tot de datum van ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente;
VI. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, met bepaling dat hij de
wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is vanaf acht dagen na dagtekening van
het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening en te vermeerderen
met de nakosten.
3.2.
Centrada voert daartoe aan dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van verschillende verbintenissen uit de huurovereenkomst. Zo bewoont hij de woning in strijd met het huurreglement al gedurende langere tijd niet zelf. Verder is de woning, met medeweten van [gedaagde] , door [B] onderverhuurd. [gedaagde] is (risico)aansprakelijk voor hetgeen zich afspeelt in de door hem gehuurde woning. Centrada heeft bewerkstelligd dat de illegale onderverhuur werd beëindigd. [gedaagde] gedraagt zich verder niet als goed huurder. Door het handelen van [gedaagde] ervaren omwonenden overlast. Bovendien is er sprake van een huurachterstand. [gedaagde] ontvangt inkomsten uit onderhuur, maar hij voldoet geen huur aan Centrada. Centrada heeft er alle belang bij dat zij de woning op korte termijn aan een andere huurder ter beschikking kan stellen. De uitkomst van een bodemprocedure kan niet worden afgewacht. Naast de ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand vordert Centrada schadevergoeding, gelijk aan de inkomsten die [gedaagde] heeft uit de onrechtmatige onderverhuur.
3.3.
[gedaagde] voert in verweer aan dat de zaak te complex is om in kort geding te behandelen. Er is in deze procedure immers geen ruimte voor een grondig feitenonderzoek. Centrada houdt verder onvoldoende rekening met zijn belangen. [gedaagde] heeft zijn hoofdverblijf, gelet op de voorlopige hechtenis, niet vrijwillig opgegeven. Er is sprake van een tijdelijke afwezigheid. [gedaagde] verwacht op korte termijn terug te keren in de woning. Door ontruiming van de woning komt de resocialisatie van [gedaagde] in gevaar. [B] heeft misbruik gemaakt van de afwezigheid van [gedaagde] . [gedaagde] was niet op de hoogte van de activiteiten van [B] met betrekking tot de woning. Het is vanuit de penitentiaire inrichting ook heel lastig om stappen tegen [B] te zetten. Toen [gedaagde] op de hoogte raakte van de onderverhuur, heeft hij echter direct contact opgenomen met [D] . Als gevolg daarvan is een einde gekomen aan de onderverhuur. De gestelde overlast is matig onderbouwd en hangt ook samen met de verhuuractiviteiten van [B] betreffende de woning. Er is weliswaar sprake van een huurachterstand, maar als [gedaagde] weer vrij is zal zijn Wajong-uitkering worden hervat. De lopende huur kan dan weer tijdig worden voldaan. Verder kan de gemeente bijzondere bijstand verstrekken voor de woonlasten tijdens detentie. Middels een betalingsregeling kan de achterstand dan ingelopen worden. [gedaagde] verzoekt om hem een terme de grâce te verlenen. Het is niet aannemelijk dat Centrada schade heeft geleden door de onderverhuur. Deze schade is niet onderbouwd. Het verbod tot verblijf van een derde in de woning is niet toewijsbaar omdat dit niet langer aan de orde is. De woning van [gedaagde] staat op dit moment leeg, [D] is vertrokken.
4.De beoordeling
4.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Hiervan is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De kantonrechter is van oordeel dat Centrada een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van de woning. Het is een feit van algemene bekendheid dat er een lange wachtlijst bestaat voor schaarse sociale huurwoningen, als die waar het in deze procedure om gaat. Het valt niet van Centrada te verlangen dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht om duidelijkheid te krijgen over de beschikbaarheid van de woning.
4.2.
In het kader van dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vordering van Centrada in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding dient terughoudendheid betracht te worden bij toewijzing van een vordering tot ontruiming van een woning, gelet op het ingrijpende karakter en het veelal onomkeerbare gevolg van een dergelijke maatregel.
De huurachterstand met rente en buitengerechtelijke kosten
4.3.
[gedaagde] heeft de huurachterstand tot en met december 2021 niet weersproken. De vordering zal op dit punt dan ook toegewezen worden.
4.4.
De gevorderde huur vanaf januari 2022 (en vanaf de datum ontbinding een gebruiksvergoeding) zal als niet weersproken eveneens toegewezen worden.
4.5.
Centrada heeft in het gevorderde bedrag van € 1.359,03 ook € 1,53 aan rente tot 16 december 2021 opgenomen, zo blijkt uit productie 25. Daaruit blijkt echter niet over welk bedrag die rente is berekend (alleen de huur of ook over de buitengerechtelijke kosten) en vanaf wanneer. Dit is ook niet toegelicht in de dagvaarding. Daarom zal dit vaste bedrag aan rente worden afgewezen. De rente over de huur voor de maanden november 2021 en december 2021 zal worden toegewezen vanaf de door Centrada genoemde datum van 16 december 2021. De rente over de daarna vervallen termijnen vanaf de vervaldatum.
4.6.
Centrada maakt aanspraak op € 112,76 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Centrada heeft voor de achterstallige huur over de maand november 2021 op 24 november 2021 een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten voor de huurachterstand voor november 2021 komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. De gevorderde rente over de incassokosten zal als onvoldoende onderbouwd afgewezen worden. Niet is gesteld of gebleken dat Centrada deze kosten al heeft betaald.
4.7.
Blijkens productie 25 vordert Centrada ook nog € 2,18 aan de informatiekosten/registratiekosten. Centrada heeft niet onderbouwd waarop zij dit deel van de vordering heeft gegrond. Informatiekosten maken ook al onderdeel uit van de proceskostenveroordeling. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
Ontruiming van de woning
4.8.
Een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens herhaalde wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien gesteld en zo nodig bewezen wordt dat de huurachterstand tenminste twee maanden bedraagt en de huurder minder dan een jaar voor de zitting al tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld. [gedaagde] is bij vonnis van 17 november 2021 veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. Nadien is de huur ook onbetaald gebleven. Deze achterstand betreft inmiddels de maanden november 2021, december 2021 en januari 2022.
4.9.
[gedaagde] heeft verzocht om hem een termijn te gunnen om de huurachterstand te kunnen voldoen. Hij heeft aangevoerd dat de betaling van zijn uitkering na zijn detentie wordt hervat. De lopende huur kan hij hiermee voldoen. De achterstand wil hij inlopen met de aan te vragen bijzondere bijstand en een betalingsregeling.
4.10.
De kantonrechter ziet hierin geen aanleiding om [gedaagde] een extra termijn te gunnen om de huurachterstand in te lopen en zo ontruiming te voorkomen. Onduidelijk is immers wanneer [gedaagde] vrij zal komen en de betaling van zijn uitkering wordt hervat. In de tussentijd loopt de huurachterstand op. Verder is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] de huurachterstand binnen een redelijke termijn kan voldoen. Onduidelijk is of [gedaagde] bijzondere bijstand toegekend zal worden ter voldoening van zijn woonlasten. [gedaagde] en zijn gemachtigde hebben geen inzicht gegeven in de stand van zaken op dat punt en geen voorstel voor een mogelijke betalingsregeling gedaan. Verwacht had mogen worden dat in ieder geval de betaling van € 1.000,00 die [D] aan de moeder van [gedaagde] heeft voldaan aan Centrada was overgemaakt. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan.
4.11.
[gedaagde] heeft uiteraard belang bij behoud van zijn woning, maar hij heeft, buiten zijn resocialisatie, geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat de gevolgen van het verlies van zijn woning voor hem zo ernstig zouden zijn dat een ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd zou zijn. De resocialisatie van [gedaagde] is naar het oordeel van de kantonrechter minder zwaarwegend dan het belang van Centrada. [gedaagde] heeft deze situatie immers over zichzelf afgeroepen.
4.12.
Onder deze omstandigheden is voldoende aannemelijk dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van Centrada ter zake van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens de herhaalde huurachterstand zal worden toegewezen. De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming op die grond dan ook toewijzen. De ontruimingstermijn wordt op 14 dagen bepaald.
4.13.
Nu al op grond van herhaalde huurachterstand tot ontruiming van het gehuurde wordt geconcludeerd, behoeven de overige door Centrada aangevoerde gronden om tot ontruiming van de woning te kunnen komen geen bespreking meer.
4.14.
De vordering dat het vonnis binnen een termijn van drie maanden ook ten
uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in de
woning bevindt, zal, gelet op de activiteiten in de woning in de afgelopen maanden, worden toegewezen.
Schadevergoeding
4.15.
Centrada vordert afdracht door [gedaagde] van de winst uit de onrechtmatige onderverhuur. Deze winst zou bestaan uit vijf maanden huur en de van [D] ontvangen borg. Wat betreft de gevorderde schadevergoeding komt de kantonrechter op basis van artikel 6:104 BW en het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BM0893) tot het volgende oordeel. Centrada heeft aannemelijk gemaakt dat zij schade lijdt als gevolg van onrechtmatige onderverhuur. Zij dient immers kosten te maken om de nadelen op te heffen die aan onderverhuur verbonden zijn. De vordering betreft zowel de inkomsten uit de huurovereenkomst met [C] als uit die met [D] . Naar het oordeel van de kantonrechter is het nog onvoldoende duidelijk of [gedaagde] over de periode van juli 2021 tot en met december 2021 winst uit onderverhuur heeft gehad. De onderhuurovereenkomsten zijn door [B] gesloten en aan haar zijn de huurbedragen betaald, met uitzondering van de betaling van € 1.000,00 aan de moeder van [gedaagde] . [gedaagde] heeft betwist dat hij wist van de onderhuur, Centrada heeft dit onvoldoende onderbouwd. Met betrekking tot deze vordering zal dan ook uitsluitend € 1.000,00 toegewezen worden, die aan de moeder van [gedaagde] is betaald.
Proceskosten
4.16.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Centrada worden begroot op:
- dagvaarding € 121,39
- griffierecht € 514,00
- salaris gemachtigde €
747,00
747,00
Totaal € 1.382,39
De rente over de proceskosten en de nakosten zullen als onderstaand toegewezen worden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] met
al degenen die zich daar in bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te
ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde, schone en lege staat op te leveren aan
Centrada, onder afgifte van de sleutels ten kantore van Centrada, met het verbod de
woning na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken;
5.2.
bepaalt dat dit vonnis binnen een termijn van drie maanden ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in de
woning gelegen te [woonplaats] aan de [adres] bevindt of daar binnen
treedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Centrada tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.242,65 aan achterstallige huurbetalingen over de maanden november 2021 en december 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 16 december 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Centrada tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 112,76 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan Centrada tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.000,00 aan schadevergoeding;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] aan Centrada tegen bewijs van kwijting te betalen ten titel van
huur dan wel gebruiksvergoeding een bedrag van € 621,28 per maand met ingang van de maand januari 2022 tot de datum van ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschuldigdheid tot de voldoening;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Centrada, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.382,39, waarin begrepen € 747,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.8.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Centrada volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 124,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken door mr. S.C. Hagedoorn op 25 januari 2022.