Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5121
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffman).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in Bussum (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 442.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 1 april 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, F.W. Hoffman, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1961 gebouwde rijwoning met drie dakkapellen en een schuur. De woning heeft een inhoud van 379 m3 en een kaveloppervlakte van 179 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 364.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van
€ 442.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dat de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Indexeringspercentages
4. Eiser voert aan dat in de uitspraak op bezwaar de indexeringspercentages niet inzichtelijk zijn gemaakt, zodat niet is te herleiden of een juiste indexering heeft plaatsgevonden. Hierdoor is een ongelijkwaardige procespositie ontstaan. Eiser wijst ter onderbouwing van zijn stelling op de uitspraken van rechtbank Rotterdam van 16 september 2020 [1] en rechtbank Oost-Brabant van 19 januari 2022 [2] .
5. De rechtbank stelt vast dat in de bezwaarfase door verweerder geen indexeringspercentage is gebruikt en evenmin genoemd, zodat verweerder hierin ook geen inzicht heeft hoeven en kunnen geven. In de taxatiematrix (taxatieopbouw) heeft wel een indexering naar de waardepeildatum plaatsgevonden. Ter zitting heeft verweerder uitgelegd dat gekeken wordt naar de permanente marktanalyse in het betreffende segment en dat daarnaast door een taxateur gekeken wordt of dat voor de betreffende woning tot een correcte prijs leidt, of dat gecorrigeerd moet worden. Ter zitting heeft verweerder voor het segment rij- en hoekwoning in de wijk Ooster en Noord, waar de woning van eiser is gelegen, de indexeringspercentages genoemd. Verweerder noemt een stijging van 10,6 % van het jaar 2019 tot 2020 en een stijging van 11,5 % van het jaar 2020 tot 2021. Niet is gesteld of gebleken dat hieraan stukken als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ ten grondslag liggen. Verweerder heeft met deze uitleg ter zitting naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzicht gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Nu eiser voor het overige het percentage op zichzelf niet (onderbouwd) betwist, ziet de rechtbank in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen reden om verweerder om een nadere onderbouwing van de indexeringspercentages te vragen. De beroepsgrond slaagt niet.
KOUDV-factoren
6. Eiser voert verder aan dat verweerder in het taxatieverslag dat in bezwaar is overgelegd niet de KOUDV- en liggingsfactoren heeft vermeld, zodat niet inzichtelijk is gemaakt hoe deze onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn.
7. De rechtbank stelt vast dat uit het taxatieverslag niet blijkt dat verweerder daarbij gebruik heeft gemaakt van KOUV- en liggingsfactoren. De beroepsgrond dat hier tijdens de bezwaarfase ten onrechte geen inzicht in is gegeven, kan reeds om die reden al niet slagen. In beroep heeft verweerder gelijktijdig met het verweerschrift een taxatiematrix (taxatieopbouw) overgelegd, waarin de KOUV- en liggingsfactoren wel een rol spelen. Ter zitting is uitgelegd dat een factor omhoog betekent dat er 10 % bij de prijs op gaat en dat een factor omlaag betekent dat er 10 % van de prijs afgaat. Dit blijkt ook duidelijk uit de taxatiematrix. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzicht gegeven in hoe bij de waardevaststelling van de woning rekening is gehouden met deze factoren. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Objectonderdelen
8. Eiser voert aan dat geen inzicht is gegeven in de objectonderdelen en de waardes van deze onderdelen ten aanzien van de referentiewoningen. Hierdoor dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen.
9. De rechtbank is van oordeel dat de objectonderdelen en de waardes van deze onderdelen in de beroepsfase inzichtelijk zijn gemaakt. Deze onderdelen met hun waarde staan namelijk vermeld in de taxatiematrix die verweerder heeft overgelegd. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Referentiewoning [adres 2]
10. Eiser stelt verder dat referentiewoning [adres 2] een lagere waarde van de woning van eiser onderbouwd. Deze referentiewoning heeft namelijk grote overeenkomsten met de woning van eiser, maar is beduidend lager gewaardeerd. Door de grote overeenkomsten moet ook de woning van eiser lager gewaardeerd worden.
11. De rechtbank oordeelt als volgt. Uit het verweerschrift blijkt dat verweerder voor deze referentiewoning de score ‘1’ heeft toegekend aan de wooneisen en de score ‘2’ voor het onderhoud. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de score ‘1’ een fout betreft; deze score wordt namelijk alleen toegekend aan woningen die onbewoonbaar zijn. Dat is deze referentiewoning niet. Voor de wooneisen had dus een score ‘2’ toegekend moeten worden. Door deze scores is er in totaal 20 % van de prijs van deze referentiewoning afgegaan. Gezien het feit dat deze referentiewoning is verkocht in originele staat en er veel moet gebeuren aan de woning, kan de rechtbank verweerder volgen in de correctie die hij heeft toegepast. Het correctiepercentage komt de rechtbank niet onaannemelijk over. Deze referentiewoning is daarom weliswaar verkocht voor een lagere prijs, maar bepleit geen lagere waarde van de woning van eiser, omdat de woning van eiser in een betere staat verkeert dan deze referentiewoning. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 3]
12. Eiser stelt dat referentiewoning [adres 3] een lagere waarde onderbouwd, omdat deze referentiewoning 59 m3 meer inhoud heeft en 236 m2 meer grondoppervlakte heeft. Als deze verschillen worden verdisconteerd toont deze woning een lagere waarde aan.
13. Verweerder heeft in zijn verweerschrift en ter zitting uitgelegd dat hij deze referentiewoning in de beroepsfase heeft nagemeten, omdat de inhoud van de woning in de gemeentelijke administratie te veel afweek van de inhoud in het I-WOZ systeem. De referentiewoning blijkt een inhoud te hebben van 502 m3 in plaats van een inhoud van 438 m3. Doordat deze referentiewoning een grotere inhoud heeft, zou de prijs per vierkante meter voor deze referentiewoning in beginsel lager moeten zijn dan de prijs per vierkante meter die in de taxatiematrix is vermeld. Maar de prijs is in de taxatiematrix niet gewijzigd.
14. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning [adres 3] niet als referentiewoning kan worden betrokken, omdat verweerder onvoldoende heeft kunnen uitleggen waarom er geen correctie op de vierkante meterprijs heeft plaatsgevonden. Verder heeft verweerder ook geen uitleg of opmerkingen in het verweerschrift geplaatst, dan wel op zitting uitgelegd waarom er geen aanleiding is voor de verlaging van de economische waarde. Om deze redenen laat de rechtbank deze referentiewoning buiten beschouwing.
15. De rechtbank oordeelt verder dat de overgebleven twee referentiewoningen in voldoende mate steun bieden voor de waarde van de woning van eiser. Verweerder heeft met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de [adres 2] en de [adres 4] goed bruikbaar zijn. Deze referentiewoningen liggen namelijk in dezelfde omgeving als de woning van eiser, deze zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht, de verschillen in de woningen zijn in de waarde verdisconteerd en de referentiewoningen zijn wat bouwjaar en uitstraling betreft ook voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning van eiser en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
16. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 april 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.