Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
Vonnis van 13 april 2022
In de hoofdzaak met zaaknummer: 8549469 UC EXPL 20-4228 aw/1370
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[procesdeelnemer I] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen: [procesdeelnemer I] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.L. Winters,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[procesdeelnemer II] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen: [procesdeelnemer II] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G.J.M. Volders.
En in de vrijwaringszaak met zaaknummer: 8650555 UC EXPL 20-5391
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[procesdeelnemer II] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen: [procesdeelnemer II] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G.J.M. Volders,
tegen:
de vennootschap naar Duits recht
[procesdeelnemer III] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] , Duitsland,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. V.G.J. Boumans.
1.De procedure in de hoofdzaak en in de vrijwaring
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
In de hoofdzaak
-het tussenvonnis van 20 oktober 2021;
- de akte tevens wijziging eis van 17 november 2021 van [procesdeelnemer I] ;
- de antwoordakte van 12 januari 2022 van [procesdeelnemer II] , met de producties 41 en 42;
- de akte van 9 februari 2022 van [procesdeelnemer I] .
Vervolgens heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
In de vrijwaring
- het tussenvonnis van 20 oktober 2021;
- de akte van [procesdeelnemer II] van 12 januari 2022 met de producties 43 en 44;
- de antwoordakte van [procesdeelnemer III] van 9 februari 2022.
Vervolgens heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling in de hoofdzaak en in de vrijwaring
2.1.
In het tussenvonnis van 20 oktober 2021 heeft de kantonrechter al op een deel van de vorderingen in de hoofdzaak en in de vrijwaring beslist. Zij heeft alle drie partijen de gelegenheid gegeven om bij akte nog in te gaan op het deel van de vorderingen waarop nog niet is beslist, namelijk de door [procesdeelnemer I] respectievelijk [procesdeelnemer II] gevorderde huurprijsvermindering wegens de corona maatregelen van de overheid en de verdeling van de pijn die daarvan het gevolg was tussen onderhuurder [procesdeelnemer I] , hoofdhuurder/onderverhuurder [procesdeelnemer II] en hoofdverhuurder [procesdeelnemer III] .
2.2.
In haar akte na tussenvonnis is [procesdeelnemer I] ingegaan op een aantal beslissingen van de kantonrechter in het tussenvonnis, waarmee zij het niet eens is. De kantonrechter ziet in hetgeen [procesdeelnemer I] heeft opgemerkt geen aanleiding om op die beslissingen terug te komen, zoals [procesdeelnemer I] haar heeft verzocht. Als [procesdeelnemer I] het met die beslissingen niet eens is, dan heeft zij de mogelijkheid om hoger beroep in stellen tegen het tussenvonnis en dit eindvonnis. Hetzelfde geldt voor [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] .
3.De verdere beoordeling in de hoofdzaak
Eiswijziging
3.1.
Bij akte na tussenvonnis heeft [procesdeelnemer I] haar resterende vorderingen nogmaals gewijzigd, in die zin dat zij, de kantonrechter begrijpt, in, aanvulling van of afwijking op de in het tussenvonnis onder punt 2.5. genoemde vorderingen, vordert:
- dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de huurprijs wordt verminderd met primair 66% subsidiair 50% van de geldende kale huurprijs over de maanden augustus 2020 tot en met september 2021 en per 13 november 2021 tot zolang de thans geldende of aangescherpte maatregelen van kracht zijn tevens een vermindering van 50% op de geldende kale huurprijs, en voor wat betreft de toekomstige huurprijsvermindering in maandelijkse perioden achteraf te bepalen op grond van onderstaande verplichting, tot het moment dat er geen coronagerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen meer door de overheid worden opgelegd op basis van een van beide in de rechtspraak geformuleerde formules. Voor wat betreft de huurkorting voor toekomstige perioden steeds onder de verplichting voor [procesdeelnemer I] om een omzetoverzicht aan [procesdeelnemer II] te verstrekken over voormelde perioden aan het einde van het betreffende kwartaal, en voor het betreffende jaar aan het einde van dat jaar op eerste afroep door [procesdeelnemer II] voorzien van een door de accountant/boekhouder van [procesdeelnemer I] afgegeven goedkeuring ervan, of desgewenst een controle per kwartaal van die cijfers door (de accountant van) [procesdeelnemer II] , tot het moment dat er geen coronagerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen meer door overheden wereldwijd worden opgelegd;
- dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat eventuele berekende contractuele boetes, wettelijke rente en of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf 1 augustus 2020 niet verschuldigd zijn, althans voor wat betreft de door [procesdeelnemer I] op grond van dit vonnis/gedurende deze periode onbetaald gelaten (gedeelten van de) huurpenningen;
Onvoorziene omstandigheden: COVID-19 en de verdeling van de pijn die daarvan het gevolg was
3.2.
De Hoge Raad heeft inmiddels op 24 december 2021 antwoord gegeven op de prejudiciële vragen die de kantonrechter te Roermond heeft gesteld over – kort gezegd – de gevolgen van de beperkende maatregelen van de overheid wegens de coronapandemie voor de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte (ECLI:NL:HR:2021:1974). De Hoge Raad heeft in dat arrest geoordeeld dat de beperkende overheidsmaatregelen niet kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW (r.o. 3.5.5. van dat arrest). De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen (r.o. 3.2.6. van dat arrest). Dat is in lijn met bestaande lagere rechtspraak, waarvan de kantonrechter in deze zaak in haar tussenvonnis van 20 oktober 2021 al is uitgegaan (r.o. 3.22. van dat tussenvonnis).
3.3.
De onderhuurovereenkomst tussen [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] dateert van 1 maart 2019. Er zijn geen concrete aanwijzingen gesteld of gebleken dat de gevolgen van de coronapandemie bij het sluiten van de onderhuurovereenkomst in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Vast staat dat het huurobject 290-bedrijfsruimte is en dat [procesdeelnemer I] voor haar omzet afhankelijk is van de komst van publiek. Zij heeft daarom in beginsel jegens [procesdeelnemer II] aanspraak op huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden, als bedoeld in artikel 6:258 BW.
3.4.
Door de overheidsmaatregelen is de waardeverhouding in de huurovereenkomst, dat wil zeggen het huurgenot tegenover de huurprijs, verstoord geraakt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 de vastelastenmethode beschreven, aan de hand waarvan berekend kan worden wat het met de verstoring van die waardeverhouding samenhangende nadeel is dat de huurder lijdt doordat hij de bedrijfsruimte als gevolg van de overheidsmaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren en welke huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Die methode gaat uit van een vergelijking van de omzet gedurende de coronaperiode met de omzet in een vergelijkbare periode voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet), aan de hand waarvan de omzetderving die het gevolg is van de overheidsmaatregelen kan worden bepaald. Daarnaast wordt rekening gehouden met de aanspraak op de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) van de overheid. Die vastelastenmethode kan in dit geval echter geen uitkomst bieden, omdat [procesdeelnemer I] sinds het sluiten van de onderhuurovereenkomst niet geopend is geweest voor publiek en geen enkele omzet heeft gehad. Om diezelfde reden heeft zij geen aanspraak kunnen maken op de TVL van de overheid. Aannemelijk is dat zij ook geen aanspraak kon maken op de TVL op basis van de latere, verruimde TVL-regeling voor startende ondernemers, waarbij niet de eis wordt gesteld dat er een referentieomzet is. Bij de start van haar onderneming in [plaatsnaam 1] had zij namelijk al lopende vestigingen elders in het land (vgl. de informatie over de TVL voor startende ondernemers, op de website van de Rijksoverheid).
3.5.
De kantonrechter is verder van oordeel dat [procesdeelnemer I] in haar akte van 17 november 2021 voldoende heeft onderbouwd dat het (aansluitend bij de formulering van haar gewijzigde vordering) voor haar gedurende de periode augustus 2020 tot en met september 2021 en gedurende de periode vanaf 13 november 2021 tot en met februari 2022 als gevolg van de beperkende overheidsmaatregelen niet mogelijk is geweest noemenswaardige omzet te genereren in of vanuit het gehuurde, waarbij de daarvoor te maken kosten opwegen tegen de opbrengsten. Zij heeft toegelicht dat haar concept inhoudt: een late night karaoke bar met verhuur van privé booths. Haar onderneming kan dan ook niet zonder meer vergeleken worden met een willekeurige horecazaak als het gaat om de ervaren belemmeringen voor de bedrijfsvoering vanwege de overheidsmaatregelen en de mogelijkheden om desondanks nog omzet te genereren. Vanaf 1 juli 2020 gold op grond van de Noodverordening van de gemeente [.] bijvoorbeeld een verbod op samen zingen. Per 1 december 2020 is dat verbod omgezet in een dringend advies van de overheid om niet samen te zingen, dat pas op 26 juni 2021 is opgeheven. Daarnaast werd [procesdeelnemer I] geconfronteerd met de 1,5-meter-afstand-regel (die pas in februari 2022 is opgeheven, toevoeging kantonrechter), waardoor het onmogelijk was om gezelschappen te ontvangen voor het samen zingen in een booth. Daarbovenop heeft zij nog te maken gehad met de periodes van volledige sluiting en de periodes van vervroegde sluiting zoals die (tot voor kort, toevoeging kantonrechter) gelden/golden voor de horeca, terwijl zij het van de avond en nacht moet hebben, zo heeft [procesdeelnemer I] toegelicht.
3.6.
[procesdeelnemer II] heeft daartegenover naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld om te oordelen dat [procesdeelnemer I] wel reële mogelijkheden had om in de periode augustus 2020 tot en met februari 2022 (substantiële) inkomsten te verwerven in of vanuit het gehuurde, mede in aanmerking genomen dat het gehuurde geen terras heeft. Ook het verweer van [procesdeelnemer II] dat het causaal verband ontbreekt tussen de sluiting van het gehuurde en de overheidsmaatregelen wegens corona in die periode, wordt verworpen. Dat causaal verband blijkt voldoende uit hetgeen hiervoor onder 3.5. is overwogen over de aard van de onderneming van [procesdeelnemer I] en de opeenstapeling van beperkende overheidsmaatregelen waarmee zij te maken heeft gehad. Dat zij gedurende die periode ook weer te maken heeft gehad met lekkages in de voorste werfkelders van het gehuurde, doet daaraan niet af. Ook zonder die opgetreden lekkages was het als gevolg van de overheidsmaatregelen namelijk niet mogelijk om in het gehuurde haar karaoke booths en -bar te exploiteren.
3.7.
Het verweer van [procesdeelnemer II] dat de locatie van [procesdeelnemer I] in [plaatsnaam 2] , met hetzelfde karaoke concept als in [plaatsnaam 1] , de afgelopen tijd wel gewoon open is geweest, kan niet slagen. [procesdeelnemer I] heeft betwist dat de locatie [plaatsnaam 2] “gewoon” open is geweest en dat dit wel zo is ligt niet bepaald voor de hand. Voor de locatie [plaatsnaam 2] golden immers dezelfde ingrijpende overheidsmaatregelen als hiervoor onder 3.5. zijn opgesomd. Bovendien was de locatie [plaatsnaam 2] een al langer bestaande onderneming, voorzien van personeel. Kennelijk heeft de locatie [plaatsnaam 2] , net als zoveel andere (horeca)ondernemingen, geprobeerd om zodra dat maar enigszins mogelijk was, zo goed en zo kwaad als dat kon, toch nog enige inkomsten te genereren. Wat van [procesdeelnemer I] mocht worden verwacht aan inspanningen om toch nog inkomsten te genereren op de locatie [plaatsnaam 2] om zo haar schade te beperken kan niet worden vergeleken met wat van haar kon worden verwacht ten aanzien van de locatie [plaatsnaam 1] , een locatie die nog niet in bedrijf was en die nog niet beschikte over personeel.
3.8.
Op grond van hetgeen hiervoor onder 3.2. t/m 3.7. is overwogen zal het nadeel van [procesdeelnemer I] worden bepaald op het bedrag van de overeengekomen huurprijs over de periode van augustus 2020 tot en met september 2021 en vanaf 13 november 2021 tot en met februari 2022, omdat de overheidsmaatregelen die [procesdeelnemer I] het meest in haar bedrijfsvoering hebben beperkt – afgezien van het dringende advies om niet samen te zingen, dat al eerder is ingetrokken – pas op 18 respectievelijk 25 februari 2022 zijn opgeheven, namelijk de 1,5-meter-afstand-regel en de vervroegde sluitingstijden. [procesdeelnemer I] heeft over de tussenliggende periode van 1 oktober tot 13 november 2021 geen huurprijsvermindering gevorderd.
3.9.
De Hoge Raad heeft in zijn eerder genoemde arrest als uitgangspunt genomen dat het nadeel gelijkelijk over huurder en verhuurder wordt verdeeld. De kantonrechter ziet in dit geval geen aanleiding om van dat uitgangspunt af te wijken. Verwezen wordt naar hetgeen daarover eerder is overwogen in het tussenvonnis van 20 oktober 2021, r.o. 3.23.
3.10.
De conclusie luidt dat een huurprijsvermindering van 50% naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd is over de periode van augustus 2020 tot en met september 2021 en over de periode vanaf 13 november 2021 tot en met februari 2022. Of [procesdeelnemer I] ook in de toekomst, mochten er opnieuw beperkende overheidsmaatregelen gaan gelden wegens een nieuwe corona uitbraak, jegens [procesdeelnemer II] aanspraak heeft op huurprijsvermindering en zo ja voor welk percentage, kan op dit moment niet worden beoordeeld. Voor die beoordeling zijn namelijk de feiten en omstandigheden van dat moment van belang. De kantonrechter geeft partijen in overweging om voor de toekomst werkbare afspraken te maken.
Conclusie in de hoofdzaak
3.11.
Dit betekent het volgende voor de vorderingen van [procesdeelnemer I] , zoals deze in het tussenvonnis onder 2.5. en in dit vonnis onder 3.1. zijn geformuleerd:
3.11.1.
Voor recht wordt verklaard dat de lekkages een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW, dat in de periode van mei 2019 tot 30 januari 2020 een huurprijsvermindering rechtvaardigt van 25%. Voor het overige wordt dit deel van de vordering afgewezen. Voor de motivering wordt verwezen naar r.o. 3.2. t/m 3.5. en 3.8. t/m 3.11. van het tussenvonnis van 20 oktober 2021.
3.11.2.
De gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van gevolgschade ex artikelen 7:208 en 7:209 BW en de betaling van schadevergoeding worden afgewezen. Voor de motivering wordt verwezen naar r.o. 3.15. t/m 3.20. van het tussenvonnis van 20 oktober 2021.
3.11.3.
De tussen [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] overeengekomen, kale huurprijs wordt verminderd met 50% op grond van onvoorziene omstandigheden, over de periode vanaf augustus 2020 tot en met september 2021 en over de periode vanaf 13 november 2021 tot en met februari 2022. Voor het overige wordt deze gewijzigde vordering, zoals vermeld onder 3.1. van dit vonnis, afgewezen. Voor de motivering wordt verwezen naar de r.o. 3.2. t/m 3.10. van dit vonnis.
3.11.4.
[procesdeelnemer II] wordt veroordeeld om aan [procesdeelnemer I] terug te betalen hetgeen zij door de bij dit vonnis vastgestelde huurprijsvermindering teveel heeft betaald, op grond van onverschuldigde betaling. De eveneens gevorderde verklaring voor recht dat zij de teveel betaalde huur mag verrekenen wordt afgewezen. Voor de motivering wordt verwezen naar r.o. 3.14. van het tussenvonnis van 20 oktober 2021.
3.11.5.
De gevorderde verklaring voor recht dat [procesdeelnemer I] “eventuele” berekende contractuele boetes, wettelijke rente en of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf 1 augustus 2020 niet verschuldigd is, althans voor wat betreft de door haar op grond van dit vonnis/gedurende deze procedure onbetaald gelaten (gedeelten van de) huurpenningen, wordt, bij gebrek aan belang, afgewezen. [procesdeelnemer I] heeft namelijk niet gesteld dat [procesdeelnemer II] aanspraak heeft gemaakt op contractuele boetes, wettelijke rente of buitengerechtelijke incassokosten en overigens ook niet dat zij de huur onbetaald heeft gelaten. Integendeel, in haar antwoordakte van 9 februari 2022 herhaalt zij nog eens dat zij de huur steeds volledig heeft doorbetaald. Verwezen wordt verder naar hetgeen daarover al is overwogen in het tussenvonnis van 20 oktober 2021 onder r.o. 3.14. Haar vordering om “een opschorting of betalingsregeling te gelasten” zal om diezelfde redenen worden afgewezen. Zij heeft voor die vordering bovendien geen rechtsgrond gesteld.
Proceskosten
3.12.
[procesdeelnemer II] is aan te merken als de partij die grotendeels ongelijk heeft gekregen. Zij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten draagt en dat zij de proceskosten van [procesdeelnemer I] moet betalen. Die proceskosten van [procesdeelnemer I] worden tot vandaag begroot op in totaal € 4.543,33, te weten:
- € 972,00 griffierecht;
- € 81,83 explootkosten;
- € 3.489,50 salaris gemachtigde (3,5 punt x het tarief van € 997,00, namelijk 1 punt voor de dagvaarding, 1 punt voor de zitting, 0,5 punt voor de akte na zitting en 2 x 0,5 punt voor de aktes na tussenvonnis).
De nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten zullen worden toegewezen als in de beslissing te melden.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.13.
[procesdeelnemer I] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Op grond van het bepaalde in artikel 233 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt die vordering toegewezen.
4.De verdere beoordeling in de vrijwaring
Onvoorziene omstandigheden: COVID-19 en de verdeling van de pijn die daarvan het gevolg was
4.1.
Voor zover [procesdeelnemer II] in de vrijwaring dezelfde standpunten heeft aangevoerd ten aanzien van het recht op huurprijsvermindering van [procesdeelnemer I] als zij in de hoofdzaak heeft gedaan, wordt verwezen naar hetgeen daarover in de hoofdzaak door de kantonrechter is overwogen. Hetzelfde geldt voor hetgeen [procesdeelnemer III] in de vrijwaring heeft aangevoerd ten aanzien van het recht op huurprijsvermindering van [procesdeelnemer I] , dat vandaag bij vonnis in de hoofdzaak is vastgesteld.
4.2.
In de hoofdzaak is komen vast te staan dat [procesdeelnemer I] jegens [procesdeelnemer II] aanspraak heeft op 50% huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden, over de periode vanaf augustus 2020 tot en met september 2021 en over de periode vanaf 13 november 2021 tot en met februari 2022.
4.3.
In vrijwaring moet beoordeeld worden of [procesdeelnemer II] op haar beurt jegens [procesdeelnemer III] aanspraak heeft op huurprijsvermindering over die periode wegens onvoorziene omstandigheden.
4.3.1.
De Hoge Raad heeft zich in zijn arrest van 24 december 2021 niet expliciet uitgesproken over de situatie van tussenhuur. De kantonrechter stelt voorop dat [procesdeelnemer II] van [procesdeelnemer III] een 290-bedrijfsruimte huurt. Het gaat dus om een bedrijfsruimte, waarbij men voor de exploitatie afhankelijk is van de komst van publiek, als bedoeld in r.o. 3.2.6. van voornoemd arrest van de Hoge Raad. [procesdeelnemer II] is op grond van de huurovereenkomst ten opzichte van [procesdeelnemer III] verplicht om de bedrijfsruimte op die wijze te exploiteren, waarbij zij op enig moment van [procesdeelnemer III] toestemming heeft verkregen voor onderverhuur aan [procesdeelnemer I] . Of [procesdeelnemer II] de bedrijfsruimte nu zelf exploiteert of dat zij dat doet via haar onderhuurder [procesdeelnemer I] , doet op zich niet ter zake voor de vraag of [procesdeelnemer II] aanspraak heeft op huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden. De rechtsverhouding tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] moet worden onderscheiden van de rechtsverhouding tussen [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer I] .
4.4.
Dit neemt niet weg dat het nadeel dat [procesdeelnemer I] als feitelijk exploitant heeft als gevolg van de corona maatregelen
indirecthet nadeel van [procesdeelnemer II] bepaalt, dat is namelijk het nadeel dat ook in de hoofdhuurovereenkomst tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] leidt tot een verstoring van de waardeverhouding, die ten grondslag ligt aan de nu door [procesdeelnemer II] gevorderde huurprijsvermindering. Een redelijke toepassing van het arrest van de Hoge Raad houdt in dat het nadeel van [procesdeelnemer II] als tussenhuurder wordt bepaald op de huurprijsvermindering waarop haar onderhuurder [procesdeelnemer I] jegens haar aanspraak heeft. Dat zijn immers de huurinkomsten die [procesdeelnemer II] derft ten aanzien van deze bedrijfsruimte. Daarop strekt in mindering de TVL waarop [procesdeelnemer II] aanspraak heeft, dat wil zeggen dat deel van de TVL dat ziet op de huurlasten van deze bedrijfsruimte. Het aldus berekende nadeel van [procesdeelnemer II] moet, volgens het door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunt, in beginsel gelijkelijk worden verdeeld tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] .
indirecthet nadeel van [procesdeelnemer II] bepaalt, dat is namelijk het nadeel dat ook in de hoofdhuurovereenkomst tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] leidt tot een verstoring van de waardeverhouding, die ten grondslag ligt aan de nu door [procesdeelnemer II] gevorderde huurprijsvermindering. Een redelijke toepassing van het arrest van de Hoge Raad houdt in dat het nadeel van [procesdeelnemer II] als tussenhuurder wordt bepaald op de huurprijsvermindering waarop haar onderhuurder [procesdeelnemer I] jegens haar aanspraak heeft. Dat zijn immers de huurinkomsten die [procesdeelnemer II] derft ten aanzien van deze bedrijfsruimte. Daarop strekt in mindering de TVL waarop [procesdeelnemer II] aanspraak heeft, dat wil zeggen dat deel van de TVL dat ziet op de huurlasten van deze bedrijfsruimte. Het aldus berekende nadeel van [procesdeelnemer II] moet, volgens het door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunt, in beginsel gelijkelijk worden verdeeld tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] .
4.5.
De kantonrechter constateert dat [procesdeelnemer II] over haar eigen aanspraken op TVL niets heeft gesteld. Omdat [procesdeelnemer III] dit punt echter evenmin heeft opgeworpen en zij in haar akte na tussenvonnis heeft aangegeven zich te kunnen vinden in het uitgangspunt dat zij de helft van het nadeel van [procesdeelnemer II] moet dragen, zal de kantonrechter daaraan voorbijgaan en de huurprijsvermindering tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] vaststellen op 25%, over de periode vanaf augustus 2020 tot en met september 2021 en over de periode vanaf 13 november 2021 tot en met februari 2022. De kantonrechter ziet in hetgeen [procesdeelnemer II] heeft aangevoerd namelijk geen aanleiding om in haar voordeel af te wijken van het uitgangspunt van gelijke verdeling tussen huurder en verhuurder, dat de Hoge Raad heeft geformuleerd in zijn arrest van 24 december 2021. Haar stelling dat zij geen belang heeft bij de onderverhuur en er niets aan verdient is geen argument, alleen al omdat zij het huurrecht met de verkregen omgevingsvergunning aan [procesdeelnemer I] heeft verkocht voor € 80.000,00. Zij heeft er vrijwillig voor gekozen om de bedrijfsruimte niet zelf te exploiteren, maar deze onder te verhuren. Dat heeft tot gevolg gehad dat zij verhuurder is geworden ten opzichte van [procesdeelnemer I] , met alle verplichtingen die dat met zich mee brengt. Uit haar stellingen volgt bovendien dat zij een ervaren (onder)verhuurder is van horecabedrijfsruimte. Aangenomen kan daarom worden dat zij wist welke verplichtingen zij aanging en welke bijbehorende risico’s zij nam bij het sluiten van de onderhuurovereenkomst. Haar stelling dat zij (onder)verhuurder is van diverse andere horecapanden terwijl [procesdeelnemer III] zich bezig houdt met de verhuur van kantoorruimte, waarvoor geen beperkende overheidsmaatregelen zijn opgelegd, kan ook niet tot een andere verdeling leiden. Het gaat namelijk om de huurovereenkomst tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] voor
deze290-bedrijfsruimte en de verstoring in de waardeverhouding in die huurovereenkomst, die het gevolg is van de overheidsmaatregelen. [procesdeelnemer II] heeft daarnaast geen inzicht gegeven in haar financiële situatie. Niet aannemelijk is daarom geworden dat zij onvoldoende draagkrachtig is om 25% van het nadeel te dragen.
deze290-bedrijfsruimte en de verstoring in de waardeverhouding in die huurovereenkomst, die het gevolg is van de overheidsmaatregelen. [procesdeelnemer II] heeft daarnaast geen inzicht gegeven in haar financiële situatie. Niet aannemelijk is daarom geworden dat zij onvoldoende draagkrachtig is om 25% van het nadeel te dragen.
Conclusie in de vrijwaring
4.6.
Dit betekent voor de vorderingen van [procesdeelnemer II] het volgende.
4.6.1.
De tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] overeengekomen huurprijs wordt verminderd met 25% over de periode vanaf augustus 2020 tot en met september 2021 en over de periode vanaf 13 november 2021 tot en met februari 2022, op grond van onvoorziene omstandigheden.
4.6.2.
Voor het overige worden de vorderingen in vrijwaring afgewezen. De kantonrechter verwijst naar hetgeen in het tussenvonnis van 20 oktober 2021 is overwogen onder r.o. 3.6. en 3.7. over de vordering tot huurprijsvermindering wegens gebreken.
Proceskosten
4.7.
Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld. De proceskosten worden daarom gecompenseerd. Dat betekent dat elke partij de eigen kosten draagt.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.8.
[procesdeelnemer II] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Op grond van het bepaalde in artikel 233 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt die vordering toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In de hoofdzaak
5.1.
verklaart voor recht dat de lekkages een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW, dat in de periode vanaf mei 2019 tot 30 januari 2020 een huurprijsvermindering rechtvaardigt van 25%;
5.2.
vermindert de tussen [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] overeengekomen kale huurprijs met 50% over de periode vanaf augustus 2020 tot en met september 2021 en over de periode vanaf 13 november 2021 tot en met februari 2022, op grond van onvoorziene omstandigheden;
5.3.
veroordeelt [procesdeelnemer II] om aan [procesdeelnemer I] terug te betalen hetgeen zij op grond van de hiervoor onder 5.1. en 5.2. genoemde huurprijsverminderingen teveel aan huur heeft betaald;
5.4.
veroordeelt [procesdeelnemer II] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [procesdeelnemer I] , tot vandaag begroot op € 4.543,33, te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [procesdeelnemer II] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na vandaag tot de voldoening, en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis
,te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de explootkosten van betekening, met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
,te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de explootkosten van betekening, met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde;
In de vrijwaring
5.8.
vermindert de tussen [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] overeengekomen kale huurprijs met 25% over de periode vanaf augustus 2020 tot en met september 2021 en over de periode vanaf 13 november 2021 tot en met februari 2022, op grond van onvoorziene omstandigheden;
5.9.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.10.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.11.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 april 2022.