ECLI:NL:RBMNE:2022:1637

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/3740

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te [plaats] , eiser,

(gemachtigde: G.Gieben)

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder

(vertegenwoordiger: R.H.J. Hollander).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 30 januari 2021 (
de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (
de woning), voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) vastgesteld op € 308.000,-. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting (
de aanslag OZB)De heffingsmaatstaf van de aanslag is eveneens € 308.000,-.

Eiser heeft tegen de beschikking en de aanslag OZB bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 juli 2021 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de online zitting van 13 januari 2022. De gemachtigde van eiser heeft zich laten vervangen door P.J.T. Loijen. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur

Overwegingen

Feiten

1. De woning is in 2004 gebouwd en bestaat uit een tussenwoning met een oppervlak van 100 m2, een berging met een oppervlak van 15 m2, een berging met een oppervlak van 4 m2 en een perceel grond met een oppervlak van 136 m2.

Geschil en standpunten van partijen

2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 308.000,-. te hoog is.

3. Eiser stelt zich op het standpunt

1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is;

2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 265.000,-.

4. In het beroepschrift heeft de gemachtigde van eiser ter onderbouwing van zijn eerste standpunt – samengevat– aangevoerd dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met het volgende :

– de objecten [adres] en [adres] , waarvan de verkoopprijzen in het taxatieverslag worden gebruikt als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning, hebben, anders dan de woning, een dakopbouw van 41 m2;

– het object [adres] , waarvan de verkoopprijs in het taxatieverslag eveneens wordt gebruikt als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning, verkeert in betere staat van onderhoud en heeft een hoger voorzieningenniveau dan de woning;

– in de uitspraak op bezwaar voert verweerder de verkoopprijs van [adres] als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning aan. Volgens de BAG^[1]heeft dit object een woonoppervlak van € 155 m2 en niet, zoals verweerder beweert, van 100 m2. Bovendien is het perceel waarop dit object is gelegen 30 m2 groter dan het perceel van de woning.

5. De gemachtigde van eiser heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door [B] en [C] , taxateurs. In het taxatierapport is de volgende onderbouwing van het tweede standpunt van gemachtigde van eiser opgenomen:

“De waarde van de woning wordt onderbouwd aan de hand van de volgende rond de peildatum verkochte vergelijkbare woningen. Hierbij is rekening gehouden met het verschil in gebreken en luxe. Alle verkochte woningen verkeren in een veel betere staat.

- [adres] te [plaats] , per 16 januari 2019 verkocht voor (…) € 270.000 k.k.; het betreft een tussenwoning uit circa 2003 met een grootte van circa 101 m2 en een perceel ter grootte van 136 m2; de woning heeft 3 slaapkamers

- [adres] te [plaats] , per 1 juni 2020 verkocht voor (…) € 333.000 k.k.; het betreft een tussenwoning uit circa 2004 met een grootte van circa 100 m2 en een perceel ter grootte van 138 m2; de woning heeft 5 slaapkamers; de kwaliteit van de woning is omschreven als: normaal

- [adres] te [plaats] , per 28 februari 2019 verkocht voor (…) € 340.000 k.k.; het betreft een tussenwoning uit circa 2004 met een grootte van circa 139 m2 en een perceel ter grootte van 136 m2; de woning heeft 5 slaapkamers; de kwaliteit van de woning is omschreven als: normaal”

6. Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is en subsidiair op het standpunt dat de door eiser bepleite waarde te laag is.

Ter onderbouwing van deze standpunten heeft hij bij het verweerschrift een taxatierapport en een taxatieoverzicht (
het Taxatieoverzicht) overgelegd
.Het Taxatieoverzicht bevat gegevens van de woning en van 4 vergelijkingsobjecten (de ‘
referentieobjecten’ [adres] , verkocht op 20 maart 2019 voor € 354.000,-, [adres] , verkocht op 28 februari 2019 voor € 340.000,- en [adres] ,verkocht op 17 februari 2020 voor € 330.000,-, alsmede de ‘
extra referentie’ [adres] , verkocht op 13 mei 2020 voor € 340.000).

Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder de waarde van de woning op waardepeildatum herleid (
de waardeherleiding). Bij de waardeherleiding is verweerder als volgt te werk gegaan.

De koopsom van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de tussentijdse waardeontwikkeling. De correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling is gesteld op 8% (op jaarbasis).

Vervolgens is de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde koopsom (
de gecorrigeerde koopsom) van elk vergelijkingsobject verminderd met de deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen, niet zijnde
het hoofdgebouw^[2]van het vergelijkingsobject (
de gebouwde delen).

Voor de bepaling van de deelwaarden van de grond bij de vergelijkingsobjecten en de woning is gebruik gemaakt van een
grondstaffel:

oppervlakte

rekenprijs per m2

tot en met 75 m2

€ 750

van 76 m2 tot en met 150 m2

€ 350

van 151 m2 tot en met 300 m2

€ 175

van 301 m2 tot en met 500 m2

€ 150

van 501 m2 tot en met 1.000 m2

€ 75

vanaf 1.001 m2

€ 50

De deelwaarden van de gebouwde delen zijn in het Taxatieoverzicht bepaald met gebruikmaking van rekenprijzen per m2. Het gaat bij de woning en elk vergelijkingsobject om één of meer van de volgende gebouwde delen: dakopbouw (rekenprijs per m2: € 1.350), berging/schuur (rekenprijs per m2: € 550) en overkapping (rekenprijs € 1.000).

De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject is bepaald door van de gecorrigeerde koopsom van het vergelijkingsobject te verminderen met

de deelwaarden van de gebouwde delen (andere dan het hoofdgebouw) van het vergelijkingsobject, en
de deelwaarde van de bij het vergelijkingsobject behorende grond.

De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het hoofdgebouw. Het quotiënt is de rekenprijs per m2 oppervlakte van het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject. Uitgaande van de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten is de rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning bepaald.

Om bij de bepaling van de rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning op basis van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten rekening te houden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (
de secundaire objectkenmerken) zijn in het Taxatieoverzicht aan de woning en elk van de vergelijkingsobjecten factoren voor deze secundaire kenmerken toegekend (de
KOUDV-factorenvoor de eerste vijf kenmerken en de
liggingsfactorvoor het laatste kenmerk).

Alle KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn op 7 (= gemiddeld) gesteld, met de volgende uitzonderingen: de woning, factoren voor kwaliteit/luxe en voorzieningen: 6, en het vergelijkingsobject [adres] , factoren voor onderhoud en voorzieningen: 8. De invloed op de waarden van de woning en het object [adres] van de afwijking van de daaraan toegekende factor voor voorzieningen van de gemiddelde factor van 7 (respectievelijk min 1 punt en plus 1 punt) is in het Taxatieoverzicht gesteld op € 65,- per m2 oppervlak van het hoofdgebouw. De invloed op de waarde van de woning van de afwijking van de aan dit object toegekende factor voor kwaliteit/luxe, onderhoud van de gemiddelde factor van 7 ( min 1 punt) is in het Taxatieoverzicht gesteld op respectievelijk

€ 30,- per m2 oppervlak van het hoofdgebouw. De invloed op de waarde van het object [adres] van de afwijking van de aan dit object toegekende factor voor voorzieningen van de gemiddelde factor van 7 (plus 1 punt) is in het Taxatieoverzicht gesteld op € 65,- per m2 oppervlak van het hoofdgebouw.

Aan de woning en vergelijkingsobjecten is in het Taxatieoverzicht de gemiddelde liggingsfactor van 6 toegekend. Daarom is bij de waardeherleiding geen correctie voor de ligging toegepast.

Uit de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten, in voorkomend geval rekening houdend met de hiervoor genoemde verschillen in KOUDV-factoren, is de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning afgeleid. Deze rekenprijs per m2 is vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning, met als resultaat de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning. Deze deelwaarde is vervolgens verhoogd met de deelwaarde van de grond die bij de woning behoort. De deelwaarde van de grond is berekend door het aantal m2 grond bij de woning te vermenigvuldigen met de in de grondstaffel vermelde rekenprijzen per m2 grond. Bij de som van de deelwaarde van het hoofdgebouw en de deelwaarde van de grond behorende bij de woning zijn de deelwaarden de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning opgeteld, met als uitkomst de vastgestelde waarde van de woning.

Beoordeling

7. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (
de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding^[3].

8. Omdat de gemachtigde van eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 308.000,- heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 265.000,- komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt.^[4]

9. Gelet op de in het Taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopsommen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning.

10. De onder 6 geschetste waardeherleiding is een gebruikelijke en naar het oordeel van de rechtbank geschikte manier om de marktwaarde van een woning te bepalen. Wel dient verweerder de door hem bij de waardeherleiding gebruikte aannames van een deugdelijke onderbouwing te voorzien. Daartoe heeft verweerder in aanvulling op het Taxatieoverzicht nog aangevoerd wat onder 11 tot en met 14 is vermeld.

11. Verweerder heeft gesteld dat de uniforme correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling van 8% per jaar is gebaseerd op door de gemeente verzamelde, rond 1 januari 2019 en 1 januari 2020 overeengekomen verkoopprijzen van rij- en hoekwoningen in [plaats] .

12. Verweerder heeft voorts gesteld dat de (bandbreedten) van de rekenprijzen per m2 grond in de grondstaffel zijn gebaseerd op de analyse van de door de gemeente verzamelde koopsommen van kavels bouwgrond en markt- en objectgegevens van hoek- en rijwoningen. De verkopen van kavels bouwgrond zijn schaars, dus zijn er nauwelijks tussen van elkaar onafhankelijke partijen op de markt overeen gekomen koopsommen van kavels bouwgrond. Wel zijn er voldoende verkopen van onroerende zaken bestaande uit grond en de daarop aanwezige gebouwde eigendommen. Door van die koopsommen de getaxeerde deelwaarden van de grond en de eveneens getaxeerde deelwaarden van de gebouwde delen van de onroerende zaak af te trekken, kunnen de delen van de koopsommen die zijn toe te rekenen aan de grond worden berekend. Daarvan uitgaande zijn, aldus verweerder, de rekenprijzen per m2 in de onder 6 vermelde grondstaffel berekend. De rekenprijzen per m2 in de grondstaffel nemen af naarmate de oppervlakte van de grond groter is. Deze “afstaffeling” berust op de hypothese^[5]dat het nut van elke volgende m2 grond lager is dan het nut van de daaraan voorafgaande m2.

13. De analyse van de door de gemeente verzamelde en vastgelegde markt- en objectgegevens is volgens verweerder ook de basis van de rekenprijzen per m2 oppervlak van de apart in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten, niet zijnde de hoofdgebouwen. Ook worden gegevens over de kosten van het bouwen of aanbrengen van gebouwde delen zoals aanbouwen, bergingen, garages en dakkapellen verzameld en geanalyseerd. Uit beide zojuist genoemde analyses blijkt of en hoe de kosten van deze gebouwde delen zich vertalen in een meerwaarde van de woning waartoe ze behoren.

14. Verweerder heeft gesteld dat bij de bepaling van de KOUDV- factoren de overgelegde vastgoedrapporten van de vergelijkingsobjecten zijn gebruikt, in combinatie met de uitkomsten van de analyse van de door de gemeente verzamelde en vastgelegde markt- en objectgegevens van met de woning vergelijkbare woningen. Laatstgenoemde gegevens zijn ook, aldus verweerder, de basis van de aan de woning en de vergelijkingsobject toegekende liggingsfactoren.

15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met wat hij ter onderbouwing van de herleiding van de waarde van de woning uit de koopsommen van de referentieobjecten heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Aan dit oordeel doet niet af wat de gemachtigde van eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

16. De gemachtigde van eiser heeft wat verweerder heeft gesteld over de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de daarbij gebruikte aannames, in het bijzonder de uniforme correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijzen per m2 grond in de grondstaffel, de rekenprijzen van de apart in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten en de toegekende KOUDV- en liggingsfactoren almede het daaraan toegekende gewicht, niet, althans niet voldoende gemotiveerd, weersproken.

17. De gemachtigde van eiser heeft het standpunt ingenomen dat de aanwezigheid van een dakopbouw van 41 m2 de waarden van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] veel meer verhoogt dan door verweerder is aangenomen. Het enkel in aanmerking nemen van de oppervlakte van de dakterrassen bij de waardeherleiding is onvoldoende, aldus de gemachtigde van eiser. De rechtbank volgt de gemachtigde van eiser niet in dit standpunt, met name omdat hij het bestaan van de door hem gestelde extra waardeverhogende effect van de aanwezigheid van een dakterras niet met marktgegevens of andere relevante en toetsbare feiten onderbouwd. Deze beroepsgrond faalt.

18. De gemachtigde van eiser vindt dat het vergelijkingsobject [adres] een betere staat van onderhoud en een hoger voorzieningenniveau heeft. Daarmee heeft verweerder naar de opvatting van eiser niet of niet voldoende rekening gehouden. De gemachtigde van eiser heeft zijn standpunt, dat door verweerder gemotiveerd is weersproken, niet met relevante en controleerbare gegevens onderbouwd, dus slaagt deze beroepsgrond niet.

19. De gemachtigde van eiser stelt dat het vergelijkingsobject [adres] een oppervlak van 155 m2 heeft en niet, zoals verweerder stelt, een oppervlak van 100 m2. Verder stelt de gemachtigde van eiser dat het perceel grond dat bij dit vergelijkingsobject behoort, 32 m2 groter is dan het oppervlak van het perceel dat bij de woning hoort.

Verweerder stelt dat hij van de in de BAG vermelde oppervlakte van 155 m2 van het vergelijkingsobject [adres] is afgeweken omdat daarin een niet-gerealiseerde dakopbouw is meegenomen. De gemachtigde van eiser heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. Met het verschil tussen de oppervlakte van het perceel dat bij de woning behoort en die van het perceel dat bij het vergelijkingsobject [adres] behoort, is rekening gehouden doordat bij de herleiding van de waarde van de woning uit (onder meer) de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres] de deelwaarde van de grond van zowel de woning als het vergelijkingsobject is bepaald aan de hand van de rekenprijzen per m2 die zijn opgenomen de onder 6 vermelde grondstaffel. De rekenprijzen per m2 in de grondstaffel nemen af naarmate de oppervlakte van de grond groter is (zie onder 12). De gemachtigde van eiser heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken.

De beroepsgrond slaagt niet.

20. Ook overigens heeft eiser geen feiten gesteld die – indien aannemelijk bevonden – grond zouden kunnen zijn voor een gerede twijfel aan (de onderbouwing van) het standpunt van verweerder dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het door de gemachtigde van eiser overlegde taxatierapport faalt als weerlegging van het standpunt van verweerder dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat, zoals de gemachtigde van eiser ter zitting terecht heeft opgemerkt, de door het kantoor van de gemachtigde van eiser ingediende taxatierapporten niet voldoen aan de daaraan te stellen eisen. De gemachtigde van eiser heeft voorts opgemerkt dat aan een verbetering van de door zijn kantoor ingediende taxatierapport wordt gewerkt. De rechtbank juicht dit toe en hoopt dat de verbetering spoedig merkbaar zal zijn.

21. Omdat verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, komt de rechtbank niet meer toe aan een de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 327.000,-.^[6]

Slotsom

22. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

De rechter is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.

Beroep ongegrond tegen vastgestelde WOZ-waarde woning te Utrecht