Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4000
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 13 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in Emmeloord (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 506.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 18 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 24 februari 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door P.J.T. Loijen, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2011 gebouwde vrijstaande woning met een overkapping van 50 m² en een aangebouwde garage van 57 m². De woning heeft een inhoud van 764 m³ en ligt op een kavel van 600 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 394.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 506.000,-.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. De rechtbank stelt voorop dat verweerder vrij is in de manier waarop hij de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk maakt en of hij daarbij bijvoorbeeld gebruik maakt van correctiepercentages of van KOUDVL-factoren. In dit geval heeft verweerder geen correctiepercentages gebruikt of een overzicht gegeven van de waardebepalende kenmerken. Wel heeft verweerder in de taxatiematrix de toestand (onderhoudstoestand) van de woning en de referentiewoningen cijfermatig gekwalificeerd. Door het ontbreken van kwalificaties van overige, specifieke waardebepalende kenmerken, kan uit de taxatiematrix niet altijd worden gedistilleerd hoe de woning en de referentiewoningen zich tot elkaar verhouden, wat de onderlinge verschillen zijn en hoe met die verschillen rekening is gehouden bij de waardebepaling. De rechtbank vindt niet dat een taxatiematrix, zoals verweerder deze heeft opgesteld, per definitie ongeschikt is om de waarde mee te kunnen onderbouwen. Wel wordt de inzichtelijkheid van de waardeverhouding bij een dergelijke taxatiematrix steeds minder naarmate er meer verschillen aanwezig zijn tussen de woning en de referentiewoningen. Volgens de rechtbank is deze werkwijze daarom slechts bruikbaar indien de waardebepalende kenmerken van de referentiewoningen in beperkte mate afwijken van die van de woning. Met een te grote variatie aan kenmerken is het voor de rechtbank onvoldoende duidelijk hoe rekening wordt gehouden met de verschillen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat als er geen aanduiding in de taxatiematrix is van de waardebepalende kenmerken van de woning en de referentiewoningen, dat deze kenmerken dan gelijk zijn. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen en gaat, voor zover eiser de vergelijkbaarheid niet heeft betwist en er niets is vermeld in de taxatiematrix, uit van vergelijkbare kenmerken. Met de taxatiematrix en de toelichting heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen gelet op de hoge mate van vergelijkbaarheid inzichtelijk gemaakt en aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte.
6. Wat eiser in beroep verder aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geïndexeerd. De taxateur van verweerder heeft op de zitting vervolgens toegelicht dat voor het jaar 2019 en 2020 wordt uitgegaan van een indexeringspercentage van 7%. Eiser stelt dat verweerder ook de onderbouwing van dat percentage had moeten verstrekken.
8. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van eiser mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [2] De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting, niet naar voren is gekomen dat eiser ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de indexering. Eiser heeft nadien ook niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Pas in de beroepsfase voert eiser weer aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.
9. De door eiser aangevoerde stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat hij de woning zelf heeft gebouwd, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft toegelicht dat hij het eens is met eiser dat de woning van mindere kwaliteit is omdat hij de woning zelf heeft gebouwd. De woning is daarom ook lager gewaardeerd, aldus verweerder.
De rechtbank kan dit volgen gelet op de gehanteerde waarde per kubieke meter van de woning (€ 408,-) en de gemiddelde gerealiseerde verkoopprijs per kubieke meter van de referentiewoningen (€ 467,-).
10. Eiser maakt met de niet verder onderbouwde stelling dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] luxer zijn dan de woning, niet aannemelijk dat er anders dan het verschil in afwerkingsniveau door de zelfbouw, een verschil is wat betreft luxe. Zoals onder 9 is overwogen heeft verweerder onderkend dat er een verschil in kwaliteit is vanwege de zelfbouw en de woning is daarom iets lager gewaardeerd. Eisers niet verder onderbouwde stelling biedt geen aanknopingspunt voor het oordeel dat verweerder een groter verschil in luxe had moeten onderkennen en een lagere waarde had moeten vaststellen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt namelijk aan een ontsluitingsweg richting een rotonde en schuin tegenover de woning staat een glas- en kledingcontainer. Verder hebben volgens eiser de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] een betere ligging aan het water en heeft [adres 4] een betere ligging nabij een bos.
12. Het betoog van eiser slaagt niet. Ten aanzien van de ligging van de referentiewoningen aan het water of nabij een bos, heeft verweerder voldoende gemotiveerd gesteld dat de ligging van de woning daarmee vergelijkbaar is. Hij heeft toegelicht dat de woning en de referentiewoningen allen zijn gelegen in de wijk [locatie] , die op dezelfde wijze is opgezet. De woning ligt, gelet op de overgelegde foto’s, ook in een vrije en parkachtige omgeving. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Verweerder licht verder toe dat vanaf 2008 de verkoopcijfers in de wijk [locatie] zijn geanalyseerd. Uit die analyse kan volgens hem niet worden opgemaakt dat woningen die net als de woning zijn gelegen in de [naam] een substantieel minder gewaardeerde ligging hebben dan andere woningen. Verder licht verweerder toe dat de kleding- en glascontainer op dusdanige afstand van de woning staat, dat de mogelijke overlast daarvan geen waardedrukkend effect zal hebben. Eiser heeft onvoldoende aangevoerd om te twijfelen aan de toelichting van verweerder. De rechtbank vindt het daarom niet aannemelijk dat er een bijzonder waardedrukkend effect van de ligging van de woning uitgaat of dat de referentiewoningen beter zijn gelegen.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.