Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3985
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 13 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in Emmeloord (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 203.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 18 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 24 februari 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door P.J.T. Loijen, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1980 gebouwde rijwoning met een overkapping van 128 m² en een berging van 6 m². De woning heeft een inhoud van 364 m³ en ligt op een kavel van 178 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 176.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 203.000,-.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. De rechtbank stelt voorop dat verweerder vrij is in de manier waarop hij de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk maakt en of hij daarbij bijvoorbeeld gebruik maakt van correctiepercentages of van KOUDVL-factoren. In dit geval heeft verweerder geen correctiepercentages gebruikt of een overzicht gegeven van de waardebepalende kenmerken. Wel heeft verweerder in de taxatiematrix de toestand (onderhoudstoestand) van de woning en de referentiewoningen cijfermatig gekwalificeerd. Door het ontbreken van kwalificaties van overige, specifieke waardebepalende kenmerken, kan uit de taxatiematrix niet altijd worden gedistilleerd hoe de woning en de referentiewoningen zich tot elkaar verhouden, wat de onderlinge verschillen zijn en hoe met die verschillen rekening is gehouden bij de waardebepaling. De rechtbank vindt niet dat een taxatiematrix, zoals verweerder deze heeft opgesteld, per definitie ongeschikt is om de waarde mee te kunnen onderbouwen. Wel wordt de inzichtelijkheid van de waardeverhouding bij een dergelijke taxatiematrix steeds minder naarmate er meer verschillen aanwezig zijn tussen de woning en de referentiewoningen. Volgens de rechtbank is deze werkwijze daarom slechts bruikbaar indien de waardebepalende kenmerken van de referentiewoningen in beperkte mate afwijken van die van de woning. Met een te grote variatie aan kenmerken is het voor de rechtbank onvoldoende duidelijk hoe rekening wordt gehouden met de verschillen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat als er geen aanduiding in de taxatiematrix is van de waardebepalende kenmerken van de woning en de referentiewoningen, dat deze kenmerken dan gelijk zijn. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen en gaat, voor zover eiser de vergelijkbaarheid niet heeft betwist en er niets is vermeld in de taxatiematrix, uit van vergelijkbare kenmerken. Met de taxatiematrix en de toelichting heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen gelet op de hoge mate van vergelijkbaarheid inzichtelijk gemaakt en aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte.
6. Wat eiser in beroep verder aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser heeft aangevoerd dat de referentiewoning [adres 2] niet bruikbaar is als onderbouwing van de waarde omdat hij niet op de openbare markt is verkocht. Volgens eiser kan de verkoop niet worden gevonden in de openbare registers. Verweerder stelt daartegenover dat het verkoopcijfer in lijn ligt met andere verkoopcijfers. Er is volgens hem geen reden om aan nemen dat de woning niet op de openbare markt is aangeboden. De rechtbank ziet, gelet op wat partijen hebben aangevoerd en nu niet is vast komen te staan dat sprake is geweest van een openbare verkoop, reden om de referentiewoning [adres 2] buiten beschouwing te laten. Ook zonder deze referentiewoning wordt de waarde echter voldoende onderbouwd.
8. Eiser heeft op zitting aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geïndexeerd. De taxateur van verweerder heeft op de zitting vervolgens toegelicht dat voor het jaar 2019 en 2020 wordt uitgegaan van een indexeringspercentage van 7%. Eiser stelt dat verweerder ook de onderbouwing van dat percentage had moeten verstrekken.
9. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van hem mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [2] De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting niet naar voren is gekomen dat eiser ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de indexering. Eiser heeft nadien ook niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. Pas in de beroepsfase, op de zitting, voert eiser aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Daar komt nog bij dat eiser ook in de beroepsfase eerder had kunnen verzoeken om de onderbouwende gegevens van de indexering. Verweerder heeft al op 19 november 2021 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn bij brief van 19 november 2021 doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiser. Door pas op zitting te wijzen op het ontbreken van de onderbouwing, is verweerder niet meer in staat om onderzoek te verrichten naar de stelling en onderbouwende gegevens in te brengen. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.
10. De beroepsgrond van eiser, dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, slaagt niet. Verweerder heeft in reactie op eisers stelling toegelicht dat de voorzieningen van de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de woning. Nu eiser dit punt niet heeft betwist, gaat de rechtbank daarvan uit. Omdat de gedateerdheid van de voorzieningen daarmee is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen, is er geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden.
11. Eiser voert verder aan dat verweer niet inzichtelijk heeft gemaakt of en zo ja, hoe voldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut van de woning. De woning van eiser is namelijk 10% groter dan de referentiewoningen.
12. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat bij woningen van deze orde van grootte (de woning heeft een inhoud van 364 m³ en de referentiewoningen een inhoud van 324 m³), van afnemend grensnut geen sprake is. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen en vindt niet dat verweerder bij de waardebepaling extra rekening had hoeven houden met het verschil in inhoud van 40 m³ tussen de woning en de referentiewoningen. Als er al sprake zou zijn van afnemend grensnut, dan vindt de rechtbank dat de matrix dat in voldoende mate ondervangt. Nu de woning en de referentiewoningen vergelijkbare waardebepalende kenmerken hebben, en de waarde per kubieke meter (€ 377,- p/m³) lager is dan de gemiddelde verkoopprijs van de referentiewoningen (€ 399,- p/m³), is aannemelijk dat de waarde, ook met een mogelijke afwijking vanwege een afnemend grensnut, niet te hoog is vastgesteld.
13. Eiser voert aan dat de verkoopcijfers van [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] aantonen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
14. De rechtbank overweegt dat verweerder vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de waarde te onderbouwen en dat verweerder geen gebruik hoeft te maken van referentiewoningen die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Verweerder heeft toegelicht dat de door eiser genoemde referentiewoningen voor de volledigheid onder de taxatiematrix zijn opgenomen, maar dat zij niet zijn gebruikt als onderbouwing van de WOZ-waarde. Volgens de rechtbank kan reeds daarom niet op basis van de aangedragen verkoopcijfers worden geoordeeld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verder heeft verweerder ook toegelicht dat deze verkoopcijfers minder geschikt zijn als referentiewoningen omdat zij binnen de groep vergelijkbare woningen, een minder aantrekkelijke ligging hebben dan de woning en de gekozen referentiewoningen. De rechtbank kan op basis van deze toelichting volgen dat verweerder aansluiting heeft gezocht bij de onderbouwingen die ook wat betreft ligging (nog) beter vergelijkbaar zijn.
15. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.