Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/360 en UTR 21/361
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) vastgesteld op € 455.000,- en de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats] (het bedrijfsobject) op € 41.000,-. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 17 december 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 398.000,- en de waarde van het bedrijfsobject naar € 31.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatierapporten ingediend.
De rechtbank heeft de zaken via een beeldverbinding behandeld op de zitting van 17 januari 2022. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
[adres 1]
1. De woning is een in 1929 gebouwde rijwoning met een kelder. De woning heeft een inhoud van ongeveer 520 m3 en ligt op een kavel van 254 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met een referentiewoning van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarnaast zijn nog twee woningen als extra onderbouwing gegeven. Met het taxatierapport maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoning en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning en extra onderbouwingen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser voert aan dat in het taxatierapport de KOUDV-factoren ten onrechte niet aan de woning als geheel zijn toegekend, maar aan onderdelen van de woning (kelder, woning, aanbouw woonruimte). Volgens eiser kan één woning op één perceel niet meerdere KOUDV-factoren hebben, en bovendien wordt de waardering daarmee onnodig ingewikkeld en minder inzichtelijk gemaakt. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat dit systeem wordt gebruikt omdat de KOUDV-factoren van verschillende onderdelen van een woning behoorlijk van elkaar kunnen afwijken, bijvoorbeeld vanwege verschillen in bouwjaar. Per onderdeel wordt berekend wat het percentage van de totale inhoud van de woning is en op basis daarvan wordt de correctie op de m3-prijs doorgerekend. De rechtbank constateert dat deze methode een meer verfijnde uitwerking is van de veelgebruikte en in de rechtspraak algemeen geaccepteerde waarderingsmethode op basis van KOUDV-factoren. Naar het oordeel van de rechtbank is er niets wat zich tegen deze werkwijze verzet.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
[adres 2]
8. Het bedrijfsobject is in 1930 gebouwd en heeft een oppervlakte van ongeveer 39 m2.
9. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 24.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van het bedrijfsobject is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is vastgesteld. In het taxatierapport zijn de gehanteerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor met twee vergelijkingsobjecten onderbouwd.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser voert aan dat het bedrijfsobject geen winkel is, maar een opslag en werkruimte. Daarom zou het ten onrechte zijn vergeleken met winkels. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat het bedrijfsobject in het verleden in gebruik is geweest als winkel. Naar het oordeel van de rechtbank kan het bedrijfsobject als winkel gebruikt worden en zijn de vergelijkingsobjecten daarom bruikbaar.
12. Eiser voert verder aan dat in het taxatierapport ten onrechte een combinatie van de vergelijkingsmethode en de huurwaardekapitalisatiemethode is gebruikt. Dat leidt eiser af uit het gegeven dat in de waardeopbouw ook KOUDV-factoren van het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten staan vermeld. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de KOUDV-factoren worden gebruikt om de verkopen te analyseren naar staat en doelmatigheid. De rechtbank kan de uitleg van de taxateur volgen.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en schadevergoeding
14. Het beroep is ongegrond.
15. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
16. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag ter bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
17. De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. De rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252).
18. De rechtbank stelt vast dat, hoewel het bezwaarschrift is gedateerd op 30 maart 2020, uit het verweerschrift blijkt dat het bezwaarschrift op 8 maart 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 30 maart 2022. De totale duur is afgerond 25 maanden. De redelijke termijn van 24 maanden is met 1 maand overschreden. Eiser heeft daarom, uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar, recht op een schadevergoeding van € 500,-. De veroordeling tot vergoeding van die schade moet naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van het bestuursorgaan respectievelijk de Staat (de Minister van Veiligheid en Justitie). De rechtbank stelt vast dat de bezwaarfase (geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 17 december 2020) afgerond 10 maanden heeft geduurd en daarmee 4 maanden te lang. Hierdoor komt de volledige schadevergoeding voor rekening van de heffingsambtenaar.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 500,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 30 maart 2022 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.