Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1762
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder, verweerder
(gemachtigde: mr. M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 415.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 2 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 17 november 2021. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1895 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ca. 105 m2 en een kaveloppervlakte van 284 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 348.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 415.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 oktober 2019 voor € 545.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 28 februari 2020 voor € 461.006,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 februari 2019 voor € 471.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij één referentiewoning in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De trendpercentages
8.1
Eiser wijst op een verschil in de ten aanzien van de gehanteerde indexeringspercentages aangehouden markttrend: in de uitspraak op bezwaar wordt gesproken over een trend van gemiddeld 6,8% per jaar, terwijl in de taxatiematrix twee trends worden genoemd, namelijk voor 2020 – 2021 (6,90%) en voor 2019 – 2020 (7%). De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat voor de onderbouwing van de waarde de trends genoemd in de taxatiematrix gehanteerd worden. De rechtbank kan dat volgen, omdat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren.
8.2
Eiser voert op de zitting verder aan dat verweerder de trendpercentages uit de taxatiematrix niet inzichtelijk maakt. De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de trendpercentages volgen uit de permanente marktanalyse. Eiser vindt dit onvoldoende en wil dit inzichtelijk/controleerbaar hebben. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Voorop staat dat de aan de trendpercentages ten grondslag liggende cijfers over de permanente marktanalyse op de zaak betrekking hebbende stukken zijn in de zin van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Van een belanghebbende wordt verwacht dat hij een beroep op het handelen in strijd met deze bepaling tijdig aanvoert. Dat geeft de heffingsambtenaar de gelegenheid om een eventuele informatieachterstand te kunnen herstellen. In de beroepsfase van WOZ-zaken hanteert de rechtbank daarom het uitgangspunt dat een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb moet worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. Het later – bijvoorbeeld pas op de zitting – aanvoeren van deze beroepsgrond is in beginsel in strijd met een goede procesorde en zal om die reden buiten beschouwing worden gelaten. Daaraan ligt ten grondslag dat van de heffingsambtenaar niet verwacht kan worden dat hij de vaak omvangrijke gegevens tijdens of relatief kort voor de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. De rechtbank verwijst naar haar eerdere rechtspraak. [1] In dit geval had eiser al in reactie op de ontvangst van de taxatiematrix kunnen wijzen op het ontbreken van de daaraan ten grondslag liggende stukken over de indexering. Eiser handelt in strijd met een goede procesorde door hiermee pas op de zitting te komen. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing.
De staat van voorzieningen
9. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk maakt hoe er (getalsmatig) rekening is gehouden met de voorzieningen. Partijen zijn het erover eens dat de voorzieningen van de woning slechter zijn dan de voorzieningen van de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in de staat van voorzieningen. Daar waar de voorzieningen van de referentiewoningen op ‘normaal’ zijn gewaardeerd, zijn de voorzieningen van de woning op ‘eenvoudig’ gewaardeerd. Dit verschil is ook terug te zien in de woningwaarde per m2. De prijs per m2 van de woning (€ 2.117,-) ligt aanzienlijk onder de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 2.978,-). Daarbij komt dat verweerder niet verplicht is om een getalsmatige uitwerking van de staat van voorzieningen over te leggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. In de taxatiematrix heeft er geen correctie plaatsgevonden met een bepaald bedrag/percentage, dus deze gegevens kunnen dan ook niet worden overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
De gebruiksoppervlakte
10. Eiser stelt dat de gehanteerde gebruiksoppervlakte van 105 m2 onjuist is. Volgens eiser moet dit 85 m2 zijn en hij wil daarom inzicht in de bouwtekeningen. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de woning in beroep opnieuw is ingemeten. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 67 m2, een aanbouw van 36 m2 en een dakkapel van 2 m2. De rechtbank is, gelet op de niet onderbouwde stelling van eiser dat de woning 85 m2 is, van oordeel dat verweerder van een gebruiksoppervlakte van 105 m2 mag uitgaan. Voor zover eiser inzicht wil in de bouwtekeningen waarop verweerders meting is gebaseerd geldt ook hier dat hij dat te laat en in strijd met een goede procesorde pas op de zitting heeft aangevoerd. De rechtbank verwijst naar haar overweging hiervoor over de indexeringscijfers. De beroepsgrond slaagt niet.
Het bouwjaar
11. Eiser stelt dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] een vroeger bouwjaar hebben dan de woning en [adres 3] . De referentiewoningen met het vroegere bouwjaar hebben spouwmuren. Volgens eiser is daarom de kwaliteit van bouwen van de woning (en [adres 3] ) een stuk minder dan van de woningen met een vroeger bouwjaar. Volgens eiser heeft verweerder hier geen rekening mee gehouden. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat er in de markt geen relevant waardeverschil merkbaar is bij de verkoop van woningen die voor het jaar 1930 zijn gebouwd. Ook hebben dergelijke woningen spouwmuren. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 27 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.