Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/206
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder, verweerder
(gemachtigde: mr. M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 198.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 4 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij e-mail van 19 april 2021 heeft verweerder aan eiser een schikkingsvoorstel gedaan. Eiser heeft dit voorstel op 22 april 2021 afgewezen.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 17 november 2021. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1850 gebouwde rijwoning met een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 49 m2 en een kaveloppervlakte van 30 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 164.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 198.000,-.
Beoordelingskader
3. Verweerder stelt de WOZ-waarde vast. Daarbij moet verweerder aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer is de hoogst mogelijke verkoopprijs die voor de woning kan worden verkregen. De woning moet daarbij op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding worden aangeboden, zodat de meest biedende koper de hoogst mogelijke prijs voor de woning zal betalen. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf schattenderwijs vaststellen.
4. Volgens vaste rechtspraak is voor de bepaling van de waarde het eigen aankoopcijfer leidend wanneer die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht. Dit is anders als de partij feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [1]
5. Bij de beoordeling of verweerder de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van het eigen aankoopcijfer van de woning. Eiser heeft de woning namelijk op 6 april 2017 aangekocht voor € 175.000,-. Eiser stelt hierover dat het eigen aankoopcijfer niet kan worden gebruikt om de WOZ-waarde te onderbouwen, omdat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is. Eiser heeft hierover toegelicht dat dit een familiale transactie is. Hij heeft de woning van zijn broer gekocht voor een prijs die hij niet zou hebben betaald als hij het van iemand anders zou hebben gekocht. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij zijn broer bij de aankoop iets gunde en dat de woning in 2010 wel op Funda heeft gestaan, maar voor deze verkoop in 2017 niet meer in de markt is aangeboden. De rechtbank kan dit standpunt van eiser volgen. In het licht hiervan is het aannemelijk dat de door eiser betaalde koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Daarbij komt dat deze transactie te ver van de waardepeildatum ligt, namelijk 1 jaar en ruim 8 maanden. Het eigen aankoopcijfer uit 2017 is dus op zichzelf ongeschikt om de waarde van de woning te onderbouwen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de enkele verwijzing naar het aankoopcijfer onvoldoende is. Dat maakt dat verweerder, om de waarde van de woning te onderbouwen, referentiewoningen had moeten hanteren, zoals verweerder ook in de bezwaarfase heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan dat hij heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
8. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 schattenderwijs vast op € 175.000,-.
Conclusie en bijkomende beslissingen
9. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning [adres] verminderen tot een bedrag van € 175.000,-.
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 175.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 27 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.