ECLI:NL:RBMNE:2021:632

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 20/49, 20/950, 20/951, 20/952, 20/953, 20/955

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 februari 2021 in de zaken tussen

[eiseres] , te [plaats 1] , eiseres

(gemachtigde: J. Versteeg),

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2] , verweerder

(gemachtigde: M. Dens ).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 26 februari 2019 de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2019, met waardepeildatum 1 januari 2018, van de volgende onroerende zaken vastgesteld:

[adres] (leegstand vh [Bedrijfsnaam 1] ) vastgestelde WOZ-waarde is € 55.000,--
[adres] ( [Bedrijfsnaam 2] ) vastgestelde WOZ-waarde is € 47.000,--
[adres] (leegstand I) vastgestelde WOZ-waarde is € 988.000,--
[adres] (voor) vastgestelde WOZ-waarde is € 38.000,--
[adres] (leegstand II) vastgestelde WOZ-waarde is € 83.000,--
[adres] ( [Bedrijfsnaam 3] ) vastgestelde WOZ-waarde is € 113.000,--

Met hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolbelasting voor 2019 bekendgemaakt, waarvan de hoogte gerelateerd is aan de vastgestelde WOZ-waarde per onroerende zaak.

Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 27 november 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden door middel van een skypeverbinding op 14 januari 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar waren aanwezig M. Dens en [A] , taxateur.

Overwegingen

1. Eiseres is een stichting gevestigd aan de [adres] te [plaats 2] , die op dit adres diverse bedrijfsruimten in bezit heeft.

Standpunt van eiseres

2. Eiseres stelt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld, omdat onvoldoende rekening is gehouden met factoren die de waarde nadelig beïnvloeden. In de akte van levering is een zwaarwegend beding opgenomen dat op het registergoed rust en inhoudt dat de juridisch eigenaar verplicht is een volwaardige weg aan te leggen van circa 340 meter lang en 6 meter breed. Hierbij moet sprake zijn van straatverlichting, riolering en belijning. Ook geldt een onderhoudsverplichting. Deskundigen hebben de kosten hiervan geschat op € 600.000,--. De heffingsambtenaar heeft bij de waarde-vaststelling gebruik gemaakt van vergelijkingsobjecten zonder een dergelijke bezwaring, waardoor de uitkomst onjuist is. Eiseres verzoekt de rechtbank de bestreden uitspraak te vernietigen en de waardebeschikking in die zin te wijzigen dat de WOZ-waarde van de onroerende zaken tezamen wordt vastgesteld op € 732.000,--.

3. Op de zitting heeft eiseres de aanvankelijk ingediende grond over onderhoudsgebreken ingetrokken.

Standpunt van verweerder

4. Verweerder heeft voor de waardering van de onroerende zaken de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor is gebruik gemaakt van vergelijkbare objecten met een verkoopprijs rond de waardepeildatum. De objecten die als onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde zijn gebruikt, zijn op waardebepalende elementen vergelijkbaar met de onroerende zaken waar eiseres eigenaar van is. Met de verschillen is rekening gehouden door middel van wegingsfactoren.

5. Wat betreft het argument van eiser dat een geldende erfdienstbaarheid nadelig is voor de waarde van de onroerende zaken geldt dat uitgegaan moet worden van de WOZ-fictie. Dit betekent dat voor een opvolgend koper de verplichtingen van de verkoper niet relevant zijn. Daarbij is het zo dat er al bestrating ligt, zodat de kosten van het aanleggen van de weg, verdeeld over de diverse objecten, beperkt zijn.

Wat de rechtbank ervan vindt

6. Ter zitting is de beroepsgrond over onderhoudsgebreken door eiseres ingetrokken. Het geschil spitst zich hiermee toe op de vraag hoe het beding waar eiser naar verwijst precies geïnterpreteerd moet worden en of met een eventueel waardedrukkend effect afdoende reklening is gehouden.

7. Nu eiseres de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust in eerste instantie op verweerder de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaken per 1 januari 2018 (de waardepeildatum) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Indien verweerder hier niet in slaagt dan komt aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Is sprake van een waardedrukkend effect?

8. Voor het vaststellen van de WOZ-waarde van een onroerende zaak moet uitgegaan worden van de beste koper. Dat wil zeggen de meest biedende koper bij het te koop aanbieden van de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding.

9. Bij het bepalen van de prijs die hij zou bieden moet rekening worden gehouden met de waardedrukkende invloed van erfdienstbaarheden, wettelijke beperkingen en zakelijke verplichtingen met kettingbeding die het genot van de zaak beperken. Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt de reële marktwaarde in zoverre gevolgd.

10. De maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting, is of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, worden beperkt.^[1]

11. In de akte van levering van 15 oktober 2002 is het volgende opgenomen:
c. een akte van overdracht op een december tweeduizend verleden voor een waarnemer van de te Lelystad gevestigde notaris (…), welke akte is ingeschreven ten voormelde kantore van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers op vier december daarin in register Hypotheken (…), waarin ondermeer woordelijk staat vermeld:“
Vestiging erfdienstbaarheid1. Koper (eiseres, toevoeging rechtbank) verbindt zich jegens verkoper tot het (doen) aanleggen en instandhouden op het verkochte van een weg mede ten dienste van het aan verkoper in eigendom verblijvende complex; deze weg wordt door koper aangelegd overeenkomstig het profiel zoals aangegeven op de aan de koopovereenkomst gehechte schets. (…)”
De beperkingen die in dit bijzondere beding aan de eigenaar van de onroerende zaak (eiseres) zijn opgelegd, beperken de omvang van het genot van de zaak, ongeacht de persoon van de eigenaar. Bij een volgende verkoop van de onroerende zaken zal zorggedragen moeten worden voor een werkelijk en efficiënt gebruik van de (eventueel door de opvolgend eigenaar nog aan te leggen) rondweg, dit brengt dus ook voor een toekomstig koper de nodige kosten met zich mee. De rechtbank overweegt dat daarmee aannemelijk is dat het beding met de verplichting een weg aan te leggen en te onderhouden de waarde drukt van de zes onroerende zaken aan de [adres] waar het in deze zaak om gaat.

Heeft verweerder rekening gehouden met het waardedrukkende effect?

12. Uit het voorgaande volgt dat verweerder rekening had moeten houden met het waardedrukkende effect van het beding. Een nieuwe koper is hierdoor immers gehouden een forse investering te doen.

13. Verweerder heeft geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect van het beding. Op de onderbouwende panden in het taxatierapport rust namelijk niet een vergelijkbaar nadeel en het blijkt ook niet dat voor een dergelijk nadeel in de waardes is gecorrigeerd. Het gegeven dat met dit nadeel geen rekening is gehouden volgt ook uit het argument in het verweerschrift dat dit onder de WOZ-fictie uit artikel 17 van de WOZ valt. Dit laatste is niet het geval.

Wat is wel de juiste waarde van de onroerende zaken?

14. Verweerder heeft niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, daarom komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde van € 732.000 niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres daarin niet geslaagd. Eiseres heeft aan de door haar verdedigde waarde geen marktgegevens, zoals verkoop- en/of verhuurcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare panden overgelegd. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat volgens onafhankelijke derden de noodzakelijke investering minimaal € 600.000,-- bedraagt, maar dit is niet onderbouwd met offertes of andere controleerbare stukken. Ook eiseres heeft dus niet aan de op haar rustende verplichting voldaan.

15. De rechtbank stelt schattenderwijs vast dat het waardedrukkende effect van het nadelige beding € 500.000,-- bedraagt. Bij deze schatting is mede in acht genomen dat niet iedere euro aan benodigde investering zich één op één in het bedrag aan WOZ-waarde vertaalt en dat als de weg er eenmaal ligt dit ook weer een waardeverhogend effect heeft. De (opvolgend) eigenaar is gehouden zorg te dragen voor werkelijke en effectief gebruik van (zijn deel van) de rondweg door de andere gebruikers. De kosten die dit met zich meebrengt worden gedeeld over de verschillende onroerende zaken waar het in deze procedure om gaat. Om deze reden wordt het nadeel verdeeld. Hierbij wordt uitgegaan van de manier waarop de (aanvankelijke) WOZ-waardes zich tot elkaar verhouden.

16. Nu geen van de partijen aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan en ter zitting is gebleken dat de bereidheid om tot een onderlinge oplossing te komen niet bij beide partijen aanwezig was, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op:

[adres] (leegstand vh [Bedrijfsnaam 1] ) WOZ-waarde wordt € 34.229,61;
[adres] ( [Bedrijfsnaam 2] ) WOZ-waarde wordt € 29.250,76;
[adres] (leegstand I) WOZ-waarde wordt € 614.888,22;
[adres] (voor) WOZ-waarde wordt € 23.649,55;
[adres] (leegstand II) WOZ-waarde wordt € 51.655,59;
[adres] ( [Bedrijfsnaam 3] ) WOZ-waarde wordt € 70.326,28.

Totale WOZ-waarde is € 824.000,--.

17. Bij het voorgaande heeft de rechtbank rekening gehouden met alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder enerzijds het door verweerder overgelegde taxatierapport en anderzijds de waardedrukkende invloed van het nadelige beding.

Conclusie

18. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. De aanslag onroerende zaakbelasting moet in overeenstemming met de hiervoor vastgestelde waardes worden verminderd.

19. Verweerder wordt bij deze uitkomst veroordeeld de proceskosten van eiseres in beroep te voldoen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).

20. Ook moet verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 49,- vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van het pand aan de [adres] (leegstand vh [Bedrijfsnaam 1] ) vast op € 34.229,61;
stelt de WOZ-waarde van het pand aan de [adres] ( [Bedrijfsnaam 2] ) vast op € 29.250,76;
stelt de WOZ-waarde van het pand aan de [adres] (leegstand I) vast op € 614.888,22;
stelt de WOZ-waarde van het pand aan de [adres] (voor) vast op € 23.649,55;
stelt de WOZ-waarde van het pand aan de [adres] (leegstand II) vast op € 51.655,59;
stelt de WOZ-waarde van het pand aan de [adres] ( [Bedrijfsnaam 3] ) vast op € 70.326,28;
bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waardes worden verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.068.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y. Sneevliet, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 februari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier

rechter

(de rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen)

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.