Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/517003 / HA ZA 21-93
Vonnis van 8 december 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. W.J. de Vries,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende in [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.J. de Best,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.A. Kopp.
Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 16,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] met producties 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] met producties 1 tot en met 3,
- de nagekomen producties 17 tot en met 22 van [eiser] .
1.2.
Op 26 oktober 2021 vond de mondelinge behandeling plaats. De partijen zijn verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3.
De rechtbank heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar gaat het over?
2.1.
[gedaagde sub 1] heeft op 19 juli 2018 het appartementsrecht aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] in [plaatsnaam] (hierna: het appartement) aan [eiser] verkocht. [gedaagde sub 2] stond [gedaagde sub 1] bij als verkopend makelaar. Op 28 september 2018 vond de levering plaats.
2.2.
Het appartement is onderdeel van een gebouw dat bekend staat als het [naam gebouw] . Het [naam gebouw] is een oud [..] en is vanwege herinrichting gerenoveerd en op 29 december 2005 gesplitst in 38 appartementsrechten. Het appartement is op de begane grond en heeft toegang tot het daaronder gelegen souterrain dat ook een woonfunctie heeft. In de koopovereenkomst is het appartement omschreven als:
‘het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond en souterrain gelegen te [postcode] [plaatsnaam] , [straatnaam] [nummeraanduiding 1] [nummeraanduiding 2] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [letteraanduiding 2] , complexaanduiding [nummeraanduiding 3] , appartementsindex [nummeraanduiding 4] .’
2.3.
[eiser] stelt dat [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en dat het appartement niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Een deel van 8,8 m² van het souterrain dat wordt gebruikt als tweede natte ruimte en berging links naast de trap vanaf de begane grond (hierna: de ruimte), hoort volgens [eiser] niet bij het appartement, maar bij de gemeenschappelijke ruimte die eigendom is van de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE). [eiser] stelt dat hij daardoor niet het exclusieve gebruiksrecht over de ruimte heeft gekregen en dat [gedaagde sub 1] aansprakelijk is voor de door hem in dat kader geleden en te lijden schade. [eiser] stelt ook dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [eiser] stelt daarnaast dat [gedaagde sub 2] onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste informatie te verstrekken over de omvang van het appartement en dat [gedaagde sub 2] aansprakelijk is voor de door hem geleden en te lijden schade.
2.4.
[eiser] vordert dat de rechtbank een en ander vastlegt in een verklaring voor recht en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld tot betaling van de schade en het nadeel, die nog nader moeten worden opgemaakt.
2.5.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.De beoordeling
3.1.
[gedaagde sub 1] is niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en het geleverde appartement beantwoordt aan de overeenkomst. Hierna wordt uitgelegd waarom.
De achtergrond
3.2.
De eerste eigenaar van het appartement was de heer [A] (hierna: [A] ). [A] had de ruimte in gebruik. [A] heeft het appartement verkocht aan de heer [B] (hierna: [B] ) en op 1 juni 2011 aan hem geleverd. [B] heeft de ruimte ook in gebruik gehad. Er was op dat moment een sauna. [B] heeft vervolgens na enkele jaren het appartement te koop aangeboden.
3.3.
In de vragenlijst bij de verkoopinformatie heeft [B] op de vraag over mondelinge of schriftelijke afspraken over aangrenzende percelen, geantwoord: ‘Nee, m.u.v. van het saunagedeelte’. Volgens [eiser] moet hieruit worden afgeleid dat de ruimte in het souterrain een aangrenzend perceel is en geen onderdeel uitmaakt van het appartementsrecht. Het is echter niet duidelijk wat [B] met zijn antwoord heeft bedoeld. Het antwoord is namelijk op meerdere manieren te interpreteren, [gedaagde sub 1] heeft er destijds niet op doorgevraagd en er is geen recente uitleg van [B] beschikbaar.
3.4.
Het appartement is in maart 2017 door [B] verkocht aan [gedaagde sub 1] . In 2018 heeft [gedaagde sub 1] het appartement te koop aangeboden. Zij heeft in de vragenlijst aangegeven dat er geen afspraken zijn over aangrenzende percelen, omdat die er volgens haar niet waren. Zij heeft de ruimte steeds exclusief in gebruik gehad. In de verkoopadvertentie uit 2018 is onder meer het volgende opgenomen:
‘Achter de grote en indrukwekkende deuren van het [naam gebouw] , waar de woning met een woonoppervlakte van bijna 100 m² (97,5 m2 NEN 2580) zich bevindt, schuilt een oase van rust. [...] Middels de ruim 100 oude stenen trap kom je in het souterrain. In dit souterrain, waar vroeger de bakkerij van het [naam gebouw] gevestigd was, vind je twee slaapkamers, een grote overloop die goed te gebruiken is als studeer/werkruimte met aansluitende een tweede natte ruimte. Deze is voorzien van een wastafel en een tweede w.c.. Ook zijn de voorbereidingen getroffen voor een douche.’
Feitelijk: exclusief toegang tot en gebruik van de ruimte
3.5.
[eiser] ging er bij de aankoop van het appartement dus van uit dat de ruimte erbij hoorde. [eiser] had en heeft nog steeds exclusief toegang tot de ruimte en maakt daar gebruik van. Net zoals [gedaagde sub 1] , [B] en [A] dat hebben gedaan. De ruimte is slechts te bereiken via het appartement en dat is (vanzelfsprekend) afgesloten voor derden. De ruimte is niet via een andere route toegankelijk te maken omdat die grenst aan twee ogenschijnlijk doodlopende kruipruimten. Feitelijk heeft [eiser] het exclusieve gebruiksrecht van de ruimte.
Maakt de ruimte juridisch deel uit van het appartementsrecht?
3.6.
[eiser] stelt echter dat de ruimte juridisch geen onderdeel uitmaakt van het appartement dat [gedaagde sub 1] aan hem heeft geleverd. [eiser] vermoedt dat een eerdere eigenaar (waarschijnlijk [A] ) de muur heeft doorgebroken en de ruimte bij het appartement heeft getrokken. Voor een dergelijke uitbouw is toestemming van de VvE vereist en volgens [eiser] blijkt nergens uit dat die is verleend.
3.7.
[eiser] heeft daarnaast in de verkoopbrochure, de splitsingsakte en -tekening aanknopingspunten gevonden die volgens hem aantonen dat de ruimte juridisch niet bij het appartement hoort. Als gevolg daarvan zou het exclusieve gebruiksrecht van de ruimte steeds zijn overgedragen door een beschikkingsonbevoegde verkoper.
[eiser] noemt de volgende drie aanknopingspunten:
In de verkoopbrochure uit 2005 is de ruimte als gemeenschappelijke ruimte aangemerkt.
Bij de berekening van het aandeel in de VvE is het breukdeel dat hoort bij het appartement gebaseerd op het aantal m² gebruiksoppervlakte exclusief de ruimte.
De dikke zwarte lijn die in de splitsingstekening om appartement heen loopt en aangeeft wat de omvang van het appartement is, omvat ruimte niet.
3.8.
Deze aanknopingspunten zijn onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een discrepantie tussen de feitelijke en de juridische situatie. Daarbij is het volgende van belang.
3.9.
Onder een appartementsrecht wordt volgens artikel 5:106 BW Pro verstaan ‘een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’. De gerechtigde tot het appartementsrecht is de appartementseigenaar. Partijen twisten met name over de vraag of de ruimte een aandeel in het gebouw is dat in de splitsing is betrokken.
3.10.
Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingsstukken. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Die bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. [1] Het aanknopingspunt dat [eiser] in de verkoopbrochure uit 2005 ziet, is dus niet zonder meer relevant.
3.11.
Als de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet worden vastgesteld welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. En als splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. De plaatselijke situatie kan worden meegewogen in de objectieve uitleg van de splitsingsstukken. [2]
3.12.
In de splitsingsakte is het appartement omschreven als:
’11. het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond en souterrain aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [letteraanduiding 2] nummer [nummeraanduiding 3] [.] - [nummeraanduiding 4] en dat uitmaakt het negenentachtig/tweeduizend zeventiende (89/2.017e) aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het perceel grond met gebouw, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] sectie [letteraanduiding 2] nummer [nummeraanduiding 5] , groot twaalf are negen centiare (00.12.09,ha.);’
3.13.
Het aandeel (89/2.017e) dat in de splitsingsakte staat genoemd, zou volgens artikel 2 lid 1 van Pro de splitsingsakte berusten op een overzicht van 11 november 2005 met daarin het afgeronde aantal vierkante meters per privé-gedeelte. Het is niet duidelijk op welke tekening de berekening in dat overzicht is gebaseerd en of die tekening op dat moment al definitief was. De splitsingstekening van 23 november 2005 is daarom relevant voor de uitleg van de splitsingsakte.
3.14.
Volgens [eiser] blijkt uit de splitsingstekening niet dat de ruimte bij het appartement hoort, omdat de wat dikkere zwarte lijn (de omtrek van alle appartementen op de tekening) van het appartement als de tekening nauwkeurig wordt bekeken, niet is doorgetrokken rondom de ruimte. Dat lijkt zo te zijn, maar de dikke lijn onderscheidt het appartement ook niet volledig van de ruimte. De muur links naast de trap loopt namelijk niet door zoals de overige muren dat wel doen. Dat is een indicatie dat er op die plaats een andere al dan niet af te sluiten verbinding tussen het appartement en de ruimte was. Op die plek is steeds ook de feitelijke doorgang naar de ruimte geweest. De ruimte is op de splitsingstekening niet aangemerkt als gemeenschappelijke ruimte. Door het feitelijk gebruik van alle opvolgende eigenaren van het appartement is gebleken dat de ruimte steeds bruikbaar is geweest. In de ruimte is een half tussenmuurtje gebouwd, waardoor de ruimte ook om die reden afwijkt van de aangrenzende (kennelijk onbruikbare) kruipruimten. De muren waarmee de ruimte, op de tekening gezien boven en onder, is afgesloten van de kruipruimten lopen bovendien gelijk aan de muren van het appartement.
Conclusie
3.15.
In het licht van deze omstandigheden ligt het voor de hand dat de ruimte bij de rest van het appartement hoort en dat dit bij de splitsing ook is beoogd. Het lijkt immers een ruimte die al veel langer geleden is gecreëerd en dus niet door [A] is uitgegraven. Het ligt ook niet voor de hand dat de ruimte helemaal niet toegankelijk was. In de muur op de splitsingstekening is zichtbaar dat er een doorgang was. Het is kortom een te gebruiken ruimte die alleen vanuit het souterrain van – nu – [eiser] toegankelijk is. Een andere gebruiker dan de eigenaar van het appartement kan er niet zijn. Daarmee ligt niet voor de hand dat [A] de ruimte zonder toestemming heeft toegeëigend. [eiser] heeft ook niets aangevoerd dat zijn vermoeden op dat punt ondersteunt. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] haar verplichtingen op basis van de koopovereenkomst is nagekomen. Zij heeft het exclusieve gebruiksrecht van de woning op de begane grond én het souterrain inclusief de ruimte geleverd aan [eiser] en was daartoe bevoegd. Wat [gedaagde sub 1] heeft geleverd, voldoet aan de koopovereenkomst en de verwachting die [eiser] op basis van de verkoopinformatie kon hebben. De koopovereenkomst kan dus ook niet tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling. Omdat [gedaagde sub 1] niet is tekortgeschoten, is er door haar toedoen geen schade ontstaan. De vorderingen van [eiser] tegen [gedaagde sub 1] worden daarom afgewezen. De vraag of [eiser] door verjaring eigenaar is geworden, kan in het midden blijven.
3.16.
Ook de vorderingen ten aanzien van [gedaagde sub 2] worden afgewezen. Gelet op de voorgaande overwegingen, was de verkoopinformatie die [gedaagde sub 2] aan [eiser] heeft verstrekt juist. Er is geen sprake van onrechtmatig handelen en [eiser] kan in dit kader daarom geen aanspraak maken op een schadevergoeding van [gedaagde sub 2] .
3.17.
Omdat [eiser] ongelijk heeft gekregen, moet hij de proces- en nakosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betalen. De kosten worden separaat berekend en per gedaagde bestaan die uit € 1.126 (2 punten x tarief II € 563) aan salaris gemachtigde en € 163 plus € 85 in geval van betekening aan nakosten. De door beide gedaagden gevorderde wettelijke wordt toegewezen als hierna vermeld.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op € 1.126 aan salaris advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] begroot op € 163 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
4.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 1.126 aan salaris advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
4.5.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] begroot op € 163 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
4.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. van Rens en in het openbaar uitgesproken op 8 december 2021. [3]