Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1525-T, UTR 21/1526-T, UTR 21/1527-T
tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 december 2021 in de zaken tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. Ayoujil),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres 1] in [woonplaats] (woning 1), [adres 2] in [woonplaats] (woning 2) en [adres 3] in [woonplaats] (het bedrijfsobject) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 882.000,-,
€ 346.000,- en € 1.077.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van woning 1 en woning 2 en als gebruiker van het bedrijfsobject aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 februari 2021 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrices en transportakte ingediend.
Het beroep is op de zitting van 21 oktober 2021 via Skypeverbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Inleiding
1. In geschil zijn de WOZ-waardes van [adres 1] , [adres 2] en de [adres 3] . Eiser bepleit lagere waardes. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waardes van respectievelijk € 882.000,-, € 346.000,- en € 1.077.000,-. Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of verweerder de waardes van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij zal de rechtbank het beroep per onroerende zaak beoordelen.
De beoordeling van de zaken
Ten aanzien van UTR 21/1525 [adres 1] in [woonplaats] (woning 1)
2. De woning is een in 2009 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een oppervlakte van 208 m² en ligt op een kavel van 293 m².
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Omdat de woning iets meer dan een half jaar na de waardepeildatum door eiser is aangekocht, heeft verweerder ervoor gekozen om het eigen aankoopcijfer voor de waardebepaling als uitgangspunt te nemen en dit aankoopcijfer te indexeren voor de waardeontwikkeling tot de waardepeildatum. Verweerder heeft in dit kader een afschrift van de leveringsakte van de woning overgelegd. Uit deze akte blijkt dat eiser de woning op 6 augustus 2019 heeft gekocht voor € 950.000,-.
4. De rechtbank stelt voorop dat voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ als hoofdregel geldt dat het eigen aankoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen die maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Eiser heeft de marktconformiteit van het eigen aankoopcijfer en de hoogte van het indexeringspercentage niet betwist. De rechtbank ziet verder geen aanleiding om eraan te twijfelen dat het gaat om een marktconforme aankoop en kan bovendien de toelichting van verweerder over het gehanteerde indexeringspercentage volgen. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde van woning 1 terecht heeft aangesloten bij het eigen aankoopcijfer van de woning en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser verder heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit.
5. Eiser stelt dat de het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is als onderbouwing van de WOZ-waarde, omdat dit aankoopcijfer betrekking heeft op meerdere percelen, terwijl uit de primaire beschikking niet blijkt dat de WOZ-waarde ziet op het geheel aan percelen.
6. De rechtbank is het niet eens met eiser. De rechtbank is van oordeel dat uit de primaire beschikking en de uitspraak op bezwaar voldoende duidelijk is gebleken dat de waardering van de onroerende zaak betrekking heeft op het samenstel van de vier percelen zoals deze in de notariële akte zijn opgenomen. Dat slechts het perceelnummer [perceelnummer] , dat betrekking heeft op parkeerplaats van 13 m², wordt vermeld in het taxatieverslag maakt niet dat eiser ervan uit kon gaan dat de WOZ-beschikking was opgelegd voor een beperkt aantal percelen. Het taxatieverslag bevat namelijk onder meer een foto van de woning en ook de onderdelen van de woning worden vermeld zoals de grond bij de woning. Er zijn dus genoeg aanknopingspunten om aan te nemen dat de beschikking ziet op het samenstel van de percelen. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Op de zitting heeft eiser nog gesteld dat hij niet de beschikking heeft over de transactiecijfers die ten grondslag liggen aan het indexeringspercentage. De rechtbank overweegt dat die gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken zijn in de zin van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank is echter van oordeel dat eiser deze grond te laat heeft aangevoerd. Verweerder is in zijn verweerschrift ingegaan op de grond van eiser dat het indexeringspercentage niet kenbaar en inzichtelijk is gemaakt. Daarbij heeft verweerder het gehanteerde indexeringspercentage vermeld en voorzien van een toelichting. Het verweerschrift dateert van 15 juli 2021. De rechtbank hanteert als uitgangspunt dat een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb moet worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. [1] Het had daarom voor de hand gelegen dat eiser eerder aan verweerder had gevraagd om het geheel aan achterliggende transactiecijfers te verstrekken. Van verweerder kan niet verwacht worden dat hij deze gegevens tijdens de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen of overleggen. Door zo laat in de procedure te wijzen op het ontbreken van achterliggende transactiecijfers terwijl deze veel eerder hadden kunnen worden opgevraagd, handelt eiser in strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat deze grond daarom buiten beschouwing.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van woning 1 niet te hoog is vastgesteld.
Ten aanzien van UTR 21/1526 [adres 2] in [woonplaats] (woning 2)
9. De woning is een in 1904 gebouwde benedenwoning met blokhut. De woning heeft een oppervlakte van 69 m².
10. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder heeft de waarde van woning 2 bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode moet de waarde van de woning worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarbij moet rekening worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
11. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie in [woonplaats] gelegen benedenwoningen:
- [adres 4] , verkocht op 16 april 2018 voor € 310.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 13 augustus 2019 voor € 295.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 18 juni 2018 voor € 292.500,-.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 346.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum en die gelet op het bouwjaar, de woonoppervlakte, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de KOUDVL-factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Uit de taxatiematrix blijkt bovendien dat de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter ruim lager ligt dan elk van de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen. Daaruit blijkt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
13. Wat eiser heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit.
14. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] betere voorzieningen hebben dan de woning. De kwalificeringen in de matrix van de voorzieningen van [adres 4] als ‘normaal’ en van [adres 5] als ‘eenvoudig’ volstaan niet. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt foto’s van de voorzieningen overgelegd. De rechtbank stelt voorop dat partijen het eens zijn over de kwalificering van de voorzieningen van de woning als ‘eenvoudig’.
14.1.
Gelet op de foto’s van eiser vindt de rechtbank dat verweerder onvoldoende heeft onderbouwd waarom in dit geval kan worden volstaan met de gegeven kwalificering van de voorzieningen van de twee referentiewoningen. De rechtbank is het in zoverre eens met eiser dat de voorzieningen van [adres 5] niet als ‘eenvoudig’ maar als ‘normaal’ moeten worden aangemerkt en dat de voorzieningen van [adres 4] als iets luxer dan ‘normaal’ kunnen worden beschouwd. Dit maakt echter nog niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Tussen de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen en de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter van de woning, zit namelijk dusdanig veel ruimte dat het verschil in de voorzieningen in voldoende mate wordt ondervangen. De verkoopcijfers van deze referentiewoningen kunnen in zoverre dus alsnog de WOZ-waarde van de woning onderbouwen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
15. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van een isolatiepakket en het lage energielabel van de woning. De rechtbank kan dit niet volgen. Verweerder heeft onbetwist toegelicht dat deze zaken zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen omdat het gaat om woningen die net als de woning gebouwd zijn in 1903/1904. De rechtbank ziet in de enkele stelling van eiser onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de toelichting van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Eiser stelt dat verweerder in de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. Op zitting heeft eiser nog gevraagd om een cijfermatige onderbouwing van het gehanteerde indexeringspercentage en de KOUDVL-factoren.
16.1.
De rechtbank stelt voorop dat er voor verweerder geen verplichting bestaat om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDVL-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Omdat verweerder heeft gekozen voor een referentiewoning ( [adres 6] ) die volledig hetzelfde scoort als de woning en de andere twee referentiewoningen hetzelfde scoren voor bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de woningwaarde daarom volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging en is met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen.
16.2.
Op het verzoek van eiser om een cijfermatige onderbouwing van de indexeringspercentages en een onderbouwing van de waarde die aan de tuin is toegekend, heeft verweerder op zitting de volgende toelichting gegeven. Bij de waardering van de tuin is uitgegaan van een waarde van € 500 p/m². Deze waarde wordt gehanteerd voor tuinen tot 200 m². De verkoopcijfers van percelen in dit gebied tonen aan dat de prijzen voor de kaveloppervlakte tussen de € 700-800 p/m² liggen. Bovendien is de totale waarde voor de tuin van € 75.000,- passend, mede gelet op het feit dat de tuin 150 m² groot is, wat uniek is gelet op de ligging van de woning. Verder zijn de indexeringspercentages afgeleid uit een markanalyse, waarbij aansluiting wordt gezocht bij verkopen uit hetzelfde gebied en bij hetzelfde type woning. De rechtbank vindt dat verweerder, mede gelet op het zeer late moment waarop eiser heeft verzocht om de onderbouwingen, hiermee voldoende heeft toegelicht hoe het indexeringspercentage en waarde van de tuin is opgebouwd. Eiser heeft ook geen verdere gronden gericht tegen de wijze waarop de indexering en de waardering van de tuin is toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van woning 2 niet te hoog is vastgesteld.
Ten aanzien van UTR 21/1527 [adres 3] in [woonplaats] (het bedrijfsobject)
18. De onroerende zaak is een bedrijfsobject (restaurant/bar/café) uit 1904, gelegen in het centrum van [woonplaats] . Het bedrijfsobject heeft een totale oppervlakte van 300 m² en is gesplitst in een restaurant/bar/café van 209 m² en een opslagruimte van 91 m².
19. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van het bedrijfsobject is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het bedrijfsobject zou zijn betaald. Verweerder heeft de waarde van het bedrijfsobject bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode en heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatiematrix en huurcijfers overgelegd. Verweerder heeft daarbij de WOZ-waarde van het bedrijfsobject bepaald door de huurwaarde van de winkel te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwaardekapitalisatie-methode geschikt is om de waarde van de winkel te bepalen.
20. Verweerder is uitgegaan van een huurwaarde van € 74.793,- (€ 63.327,- voor de restaurant- bar- of caféruimte en € 11.466,- voor de opslagruimte). Ter onderbouwing van de huurwaarde maakt verweerder in beroep gebruik van huurtransacties van de volgende acht, in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten:
- [adres 7] , verhuurd op 1-8-2018 voor € 49.000 per jaar;
- [adres 8] , verhuurd op 1-5-2018 voor € 25.750,- per jaar;
- [adres 9] , verhuurd op 1-2-2018 voor € 54.000,- per jaar;
- [adres 10] , verhuurd op 1-2-2018 voor € 53.450,- per jaar;
- [adres 11] , verhuurd op 1-2-2018 voor € 37.000,- per jaar;
- [adres 12] verhuurd op 1-5-2019 voor € 40.113 per jaar;
- [adres 13] , verhuurd op 7-5-2019 voor € 12.648 per jaar;
- [adres 14] , verhuurd op 1-1-2017 voor € 13.200 per jaar.
21. Daarnaast is verweerder uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 14,4. De kapitalisatiefactor is in beroep herleid uit de verkopen van de volgende vijf in het centrum van [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten: [adres 15] (kapitalisatiefactor: 13,4), [adres 16] (kapitalisatiefactor: 17,2), [adres 17] (kapitalisatiefactor: 14,4), [adres 18] (kapitalisatiefactor: 15,5) en [adres 19] (kapitalisatiefactor: 14,7).
22. Eiser heeft in beroep verzocht aan verweerder om de KOUDV-factoren, meetstaten, grondstaffels, huurcijfers en huurovereenkomsten over te leggen van de vergelijkingsobjecten. Eiser stelt dat verweerder deze gegevens had moeten overleggen.
22.1.
Ten aanzien van de KOUDV-factoren, grondstaffels en de meetstaten heeft verweerder toegelicht dat bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatie-methode geen gebruik wordt gemaakt van KOUDV-factoren en grondstaffels en dat geen meetstaten worden gehanteerd omdat wordt gerekend met vierkante meters. De rechtbank oordeelt dat daarom in zoverre geen sprake is van op de zaak betrekking hebbende stukken die verweerder had moeten overleggen.
22.2.Verweerder heeft op zitting verder toegelicht dat de huurcijfers voortkomen uit informatie die door huurders en eigenaren wordt verstrekt door het invullen van een inlichtingenformulier of door het overleggen van de huurovereenkomst. De rechtbank overweegt dat het daarmee gaat om stukken die ten grondslag liggen aan de huurcijfers. In zoverre is wel sprake van op de zaak betrekking hebbende stukken waar eiser tijdig, namelijk in zijn beroepschrift, om heeft verzocht. Verweerder had deze stukken moeten verstrekken. Gelet hierop is sprake van een schending van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb. Deze gegevens achter de door verweerder gehanteerde huurcijfers zijn bij de huurwaardekapitalisatiemethode bepalend voor de waardevaststelling.
22.3.
De rechtbank beoordeelt de gevolgen van de schending van artikel 8:42 van Pro de Awb aan de hand van de vraag of sprake is (geweest) van een informatieachterstand bij de belanghebbende. Deze bepaling is er namelijk in de eerste plaats op gericht om degene die beroep instelt tegen een uitspraak op bezwaar over de WOZ-waarde de gelegenheid te geven om kennis te nemen van alle relevante informatie om zijn standpunt te onderbouwen. In dit geval is de informatieachterstand niet hersteld, omdat eiser nog steeds niet de kans heeft gehad om de juistheid van de huurcijfers aan de hand van de achterliggende stukken te controleren en te betwisten. [2]
22.4.
Verweerder heeft op de zitting gewezen op de vertrouwelijkheid van de bij hem berustende huurovereenkomsten en inlichtingenformulieren. Vanwege die vertrouwelijkheid heeft hij deze gegevens niet willen overleggen in deze procedure. Dat standpunt is echter onverenigbaar met het uitgangspunt dat eiser de gelegenheid moet hebben om de door verweerder voor de waardevaststelling gebruikte gegevens te kunnen controleren en betwisten. Voor zover inderdaad sprake is van gegevens die niet met derden kunnen worden gedeeld voorziet de wet bovendien in een regeling om de rechtbank die informatie wel te verschaffen in een beroepsprocedure. Verweerder had de gegevens immers kunnen overleggen met een verzoek tot beperkte kennisneming in de zin van artikel 8:29 van Pro de Awb. Als (de geheimhoudingskamer van) de rechtbank zo’n verzoek toewijst, kan de behandelend rechter van de stukken kennis nemen om zo ten minste te kunnen controleren waarop verweerder zich in zijn besluitvorming baseert. Daaraan gaat verweerder nu voorbij.
23.
Eiser heeft op zijn beurt de door hem voorgestane, niet nader gespecificeerde lagere waarde ook niet aannemelijk gemaakt.
Eiser heeft op zijn beurt de door hem voorgestane, niet nader gespecificeerde lagere waarde ook niet aannemelijk gemaakt.
24. De rechtbank heeft nu onvoldoende informatie om de WOZ-waarde van dit object schattenderwijs zelf vast te stellen. De huurcijfers van verweerder kunnen hiervoor gelet op het voorgaande niet worden gebruikt, terwijl eiser zelf ook geen aanknopingspunten heeft verschaft. Onder deze omstandigheden zal de rechtbank aan de schending van artikel 8:42 van Pro de Awb het gevolg verbinden dat verweerder in de gelegenheid wordt gesteld om de gegevens alsnog over te leggen. Het geconstateerde gebrek kan op die manier worden hersteld, waarbij eiser de gelegenheid zal krijgen voor een reactie. De rechtbank geeft verweerder hiervoor vier weken de tijd, waarbij verweerder desgewenst alsnog een verzoek kan doen in de zin van artikel 8:29 van Pro de Awb. Als verweerder niet wil meewerken aan het overleggen van de stukken moet hij dit zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen twee weken na verzending van deze tussenuitspraak meedelen, zodat de rechtbank einduitspraak kan doen waartegen hoger beroep mogelijk is.
25. Het geding zoals dat na deze tussenuitspraak wordt gevoerd, blijft in beginsel beperkt tot de beroepsgronden tegen het bedrijfsobject, omdat de beroepsgronden tegen de twee woningen al volledig zijn behandeld. Het inbrengen van nieuwe geschilpunten wordt over het algemeen in strijd met de goede procesorde geacht.
26. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat betekent ook dat zij over de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank:
- draagt verweerder op binnen twee weken aan de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen;
- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen vier weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: