ECLI:NL:RBMNE:2021:5711

• Datum uitspraak: 27 januari 2021
• Publicatiedatum: 23 november 2021
• Zaaknummer: C/16/504665 / HA ZA 20-394
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: D.C.P.M. Straver; M. Ramsaroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper woning; bewijsopdracht aan koper

In deze zaak gaat het om de aansprakelijkheid van de verkoper van een woning voor gebreken die door de koper zijn ontdekt na de aankoop. De koper, [eiser sub 1] c.s., heeft de woning op 28 september 2018 gekocht van [gedaagde]. Na de overdracht op 15 oktober 2018 ontdekte de koper verschillende gebreken, waaronder lekkages en achterstallig onderhoud. De koper heeft de verkoper aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten, die door verschillende deskundigen zijn begroot op bedragen variërend van € 22.384,64 tot € 30.450,82. De verkoper heeft de aansprakelijkheid afgewezen en betwist dat de gebreken niet zichtbaar waren voor de koper op het moment van de aankoop.

De rechtbank heeft in haar tussenvonnis geoordeeld dat de koper bewijs moet leveren van de stellingen over de gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan. De rechtbank heeft daarbij het juridische kader van non-conformiteit en dwaling uit het Burgerlijk Wetboek in acht genomen. De rechtbank heeft vastgesteld dat de koper niet kan terugvallen op garantie voor gebreken die zichtbaar waren tijdens de bezichtiging. De zaak is aangehouden voor bewijslevering door de koper, waarbij de rechtbank heeft aangegeven dat de koper ook zijn schadebegroting moet specificeren, rekening houdend met de aftrek van nieuw voor oud. De rechtbank heeft de partijen opgedragen om getuigen te horen en bewijsstukken in te dienen, en heeft een zitting gepland voor de verdere behandeling van de zaak.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/504665 / HA ZA 20-394

Vonnis van 27 januari 2021

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. R. Bagasrawalla te Nieuwegein,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.J.M. Groen te Almere.

Partijen worden hierna [eiser sub 1] c.s., in mannelijk enkelvoud, en [gedaagde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding,
• de conclusie van antwoord,
• de mondelinge behandeling via Skype van 10 november 2020, waarvan de griffier aantekeningen heeft gehouden.

1.2.

Daarna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. Waar gaat het over?

2.1.

[eiser sub 1] c.s. heeft de woning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) op 28 september 2018 van [gedaagde] gekocht. In de koopovereenkomst zijn partijen, voor zover relevant, het volgende overeengekomen:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonbestemming.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de

eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

2.2.

[gedaagde] , timmerman van beroep, heeft een groot deel van de woning, waaronder de aanbouw, zelf gebouwd.

2.3.

Vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft [eiser sub 1] c.s. de woning laten inspecteren door de heer [A] van [onderneming 1] (hierna: [A] ). [A] schatte de (totale) directe herstelkosten op € 3.500,00. Uit het rapport van [A] maakt de rechtbank op dat er sprake was van veel zichtbaar achterstallig onderhoud. De woning diende op veel punten opgeknapt te worden. [A] beoordeelt bijvoorbeeld het binnen- en buitenschilderwerk als slecht, de tweede etage voldoet volgens hem niet aan de criteria van ‘bewoonbaar vloer oppervlak’, er is sprake van houtrot in platdak en vochtschade aan dakkapel op de eerste etage, de plafonds worden als matig/slecht beoordeeld. Ook de isolatie is slecht volgens [A] .

2.4.

De overdracht heeft op 15 oktober 2018 plaatsgevonden.

2.5.

[eiser sub 1] c.s. zegt dat hij de woning per 1 november 2018 heeft betrokken en dat hij op 11 november 2018 een lekkage in de badkamer ontdekte. Het water liep toen langs de muren van de woonkamer naar beneden. Hierdoor was het noodzakelijk om de lekkage zo spoedig mogelijk te herstellen. Hij heeft via zijn opstalverzekering de lekkage laten onderzoeken. Het onderzoek en de repartie is door [onderneming 2] te [vestigingsplaats] (hierna: [onderneming 2] ) uitgevoerd.

2.6.

[eiser sub 1] c.s. stelt verder dat hij na intrek in de woning nog meer (verborgen) gebreken heeft ontdekt. Bij brief van 6 december 2018 heeft hij [gedaagde] daarom aansprakelijk gesteld. Vervolgens heeft hij [onderneming 3] (hierna: [onderneming 3] ) ingeschakeld om de gebreken te onderzoeken en de herstelkosten te begroten. [onderneming 3] heeft in haar rapport van 4 januari 2019 de herstelkosten begroot op € 30.450,82.

2.7.

Op 31 januari 2019 heeft de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] opnieuw aansprakelijk gesteld voor de gebreken in en aan de woning.

2.8.

[gedaagde] heeft bij brief van 19 februari 2019 de aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.9.

In aanloop naar deze procedure heeft [eiser sub 1] c.s. in augustus 2019 [onderneming 4] (hierna: [onderneming 4] ) ingeschakeld om de door hem gestelde gebreken te onderzoeken en de herstelkosten te begroten. [onderneming 4] heeft de herstelkosten begroot op € 22.384,64.

2.10.

[eiser sub 1] c.s. vordert nu, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (samengevat) een verklaring voor recht dat ten aanzien van de lekkages via de badkamer en de aanbouw aan de achterzijde van de woonkamer sprake is van wanprestatie in de zin van artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW), althans non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Ten aanzien van de lekkage in de slaapkamer in het uitgebouwde deel aan de achterzijde (dakopbouw) vordert [eiser sub 1] c.s. verklaring voor recht (primair) dat sprake is van dwaling of (subsidiair) wanprestatie c.q non-conformiteit. Verder vordert [eiser sub 1] c.s. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van in totaal € 30.450,84 (= conform offerte [onderneming 3] ) of € 22.383,64 (= conform offerte [onderneming 4] ) of € 26.417,73 (=gemiddelde [onderneming 3] en [onderneming 4] ) aan herstelkosten. Ten slotte vordert [eiser sub 1] c.s. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten (€ 1.079,51) en de kosten van deze procedure.

2.11.

Aan zijn vordering met betrekking tot de badkamer en de aanbouw heeft [eiser sub 1] c.s. ten grondslag gelegd dat sprake is een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst omdat de woning niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (non-conformiteit). In het geval van de aanbouw is volgens [eiser sub 1] c.s. in de eerste plaats sprake van dwaling en voor zover dwaling niet wordt aangenomen, stelt [eiser sub 1] c.s. dat ook hier sprake is van non-conformiteit.

2.12.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten.

2.13.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.

3. Wat vindt de rechtbank ervan?

3.1.

De kern van het geschil tussen partijen is of [gedaagde] de herstelkosten voor de door [eiser sub 1] c.s. gestelde gebreken moet betalen. De rechtbank wijst een deel van de vorderingen af en voor het overig laat toe dat [eiser sub 1] c.s., conform zijn bewijsaanbod, bewijs levert van zijn stellingen. Hierna wordt dit toegelicht. Daarbij geldt het volgende juridische kader.

3.2.

Op grond van artikel 7:17 BW moet bij koop het geleverde aan de overeenkomst beantwoorden. Dit is niet het geval als de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. Zij hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst in artikel 6.1 op te nemen dat [eiser sub 1] c.s. de woning kocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met
alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst moest [gedaagde] er wel voor in staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning
(woonbestemming) . Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan [eiser sub 1] c.s. bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is [gedaagde] uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.

3.3.

Onder ‘normaal gebruik’ dient naar gangbaar taalgebruik te worden verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het is dus niet zo dat enkel ernstige constructieve gebreken zoals [gedaagde] stelt normaal gebruik in de weg kunnen staan. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn stelling verwezen naar de uitleg die op de website van Vereniging Eigen Huis staat over artikel 6 van de koopovereenkomst. Die uitleg doet naar het oordeel van de rechtbank echter niet ter zake. Bij de uitleg van de bepalingen uit een standaard koopakte, zoals nu het geval is, is niet de bedoeling van de opstellers relevant, maar de bedoeling van de contractspartijen (vgl. HR 23 december 2015, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, r.o. 3.6.). Hoewel in de woning sprake was van achterstallig onderhoud, is gesteld noch gebleken dat de bedoeling van partijen is geweest dat enkel constructieve gebreken een normaal gebruik in de weg kunnen staan.

3.4.

De rechtbank zal de gebreken afzonderlijk bespreken tegen de achtergrond van voornoemd juridisch kader en voor zover relevant ook de bevindingen van de door [eiser sub 1] c.s. ingeschakelde deskundigen in haar beoordeling betrekken.

Om welke gebreken gaat het?

3.5.

Volgens [eiser sub 1] c.s. vertoont de woning drie gebreken, te weten, (1) de lekkage via de badkamer, (2) de vocht- en lekkageproblemen aan de muur en het plafond in de rechter slaapkamer en meer in het bijzonder in de dakopbouw en (3) de aanbouw aan de achterzijde van de woonkamer op de begane grond die door [gedaagde] niet conform de verstrekte vergunning is gebouwd en daardoor meerdere gebreken vertoont.

Ad 1: Lekkage badkamer

3.6.

Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft [onderneming 2] de volgende twee gebreken ontdekt en verholpen:

(1) de leidingen van de douche waren onjuist gemonteerd en geïnstalleerd, die waren te ver naar achteren gemonteerd waardoor de leidingen van de douche en de kraan niet goed op elkaar waren aangesloten en

(2) de leidingen waren niet goed dicht gekit, waardoor er water ontsnapte en dat water is een lange tijd opgevangen door de isolatie van de binnenkant van de muren in de badkamer.

Dat laatste heeft volgens [eiser sub 1] c.s. ertoe geleid dat dat de isolatie als het ware als een spons op een deel van het plafond en de bovenkant van de muren in de woonkamer heeft gelegen. Dit leidde tot instortingsgevaren. Daarnaast is isolatie door het vocht beschadigd geraakt en afgebrokkeld. Door deze omstandigheden heeft [eiser sub 1] c.s. de lekkage direct laten herstellen. Als gevolg van de herstelwerkzaamheden heeft hij zijn woning in de periode 11 november 2018 – 26 november 2018 niet kunnen gebruiken. [eiser sub 1] c.s. vordert nu € 1.952,64 vanwege de herstelkosten, bestaande uit € 423,50 aan onderzoekskosten en € 1.529,14 voor het herstellen van het tegel-, voeg- en kitwerk, alsmede de mengkraan.

3.7.

[gedaagde] voert aan niet bekend te zijn met een lekkage in of vanuit de badkamer. Een dergelijk lekkage is door [A] niet vastgesteld, terwijl [onderneming 4] heeft aangegeven dat sprake is van een zichtbaar gebrek. De zichtbaarheid en kenbaarheid van deze gebreken maakt dat [eiser sub 1] c.s. op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst geen beroep kan doen op een daarmee samenhangende garantie. Bovendien is volgens [gedaagde] geen sprake van gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg zouden staan.

3.8.

De rechtbank stelt voorop dat wanneer als gevolg van lekkage de badkamer enige tijd niet kan worden gebruikt dat een omstandigheid is die aan een duurzaam gebruik van de woning in de weg staat en het woongenot wezenlijk aantast. In het geval van de waterleidingen in de douche waren de gebreken echter visueel waarneembaar en dus kenbaar voor [eiser sub 1] c.s. Dit wordt onderschreven door de eigen expert van [eiser sub 1] c.s., [onderneming 4] . [onderneming 4] zegt hierover het volgende:

“Wij zijn van mening dat het [onderneming 1] ( [A] , rechtbank)
de zichtbare gebreken had moeten herkennen.

Er is hier geen sprake van een verborgen gebrek, de gebreken waren visueel waarneembaar en reeds voor het betrekken van de woning aanwezig.”

Voor zover [A] een en ander over het hoofd heeft gezien, dient [eiser sub 1] c.s. hem daarop aan te spreken. Dit onderdeel van de lekkage in de badkamer komt dus gelet op artikel 6.3. van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eiser sub 1] c.s.

3.9.

De lekkage die achter de tegels zat en die volgens [eiser sub 1] c.s. ook de isolatie heeft beschadigd, is naar het oordeel van de rechtbank een gebrek dat niet direct zichtbaar was en een normaal gebruik van de woning in de weg kan staat. [eiser sub 1] c.s. stelt namelijk dat het water daardoor langs de muren naar beneden kwam, direct herstel noodzakelijk was en hij gedurende een zekere periode geen gebruik heeft kunnen maken van de woning in verband met déze herstelwerkzaamheden. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Burgerlijke Wetboek van Rechtsvordering (Rv) rust op [eiser sub 1] c.s. de bewijslast van zijn stelling. [eiser sub 1] c.s. zal derhalve conform zijn bewijsaanbod worden opgedragen te bewijzen dat dit gebrek zodanig ernstig was dat het de normaal gebruik van de woning in de weg stond.

Ad 2: lekkage in de slaapkamer in het uitgebouwde deel aan de achterzijde (dakopbouw)

3.10.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat ook in de slaapkamer, in het bijzonder, in de dakopbouw sprake is van lekkage. Volgens [eiser sub 1] c.s. was tijdens de bezichtiging een vochtplek zichtbaar op de betreffende locatie. [gedaagde] heeft hem echter verteld dat de lekkage door houtrot in de dakopbouw komt en hem gerust gesteld met de mededeling dat de vocht- en lekkageschade reeds in 2015 door hem was verholpen en dat nu enkel cosmetische herstelwerk moest plaatsvinden. [eiser sub 1] c.s. stelt hierop te hebben vertrouwd. [A] heeft de vochtschade en de houtrot in de dakplaten ook opgemerkt en de herstelkosten op € 1.000,00 begroot. Gebleken is echter dat het (nog steeds) lekt in de slaapkamer. De herstelkosten heeft [onderneming 3] op € 5.550,17 en [onderneming 4] op € 4.840,00 begroot. [eiser sub 1] c.s. stelt dat hij door de mededeling van [gedaagde] een gerepareerde dakopbouw had verwacht met summiere uitgaven. [eiser sub 1] c.s. beroept zich daarom primair op dwaling. Subsidiair stelt [eiser sub 1] c.s. dat sprake is van non-conformiteit nu de woning niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de mededeling van [gedaagde] mocht verwachten.

3.11.

[gedaagde] voert aan dat hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst melding heeft gemaakt van de lekkage in de slaapkamer. Nadien heeft hij dit tegenover [A] ook gedaan. Ter zitting heeft [gedaagde] nog verklaard dat hij niet heeft gezegd de lekkage volledig te hebben verholpen, maar slechts te hebben gestopt door bitumen op het dak te gooien. Volgens [gedaagde] heeft hij tegen [eiser sub 1] c.s. gezegd dat de lekkage er nog was en het was ook zichtbaar omdat het plafond ‘zeiknat’ was tijdens de bezichtiging. Hij heeft aangeboden om het dak te repareren, maar dat wilde [eiser sub 1] c.s. niet. Vanwege dit specifiek gebrek heeft ook de assurantietussenpersoon van [gedaagde] , de heer [B] , met [eiser sub 1] c.s. gesproken in het kader van onderhandelingen over de koopsom. [gedaagde] heeft uiteindelijk een bedrag van € 1.500,00 op de vraagprijs in mindering gebracht. Volgens [gedaagde] gaat het hier dus om een kenbaar gebrek dat conform artikel 6.3. van de koopovereenkomst voor rekening van [eiser sub 1] c.s. komt. Ten slotte voert [gedaagde] aan dat er geen sprake van dwaling kan zijn omdat hij telkens de juiste informatie heeft verstrekt en dat artikel 6.1. van de koopovereenkomst een beroep op dwaling in de weg staat.

3.12.

De rechtbank overweegt als volgt. Voor een geslaagd beroep op dwaling op grond van artikel 6:228 BW is vereist dat er sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken op grond waarvan de overeenkomst is aangegaan en dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. Voorts is vereist dat zich tenminste één van de drie in artikel 6:228, eerste lid, van het BW genoemde gevallen voordoet, te weten - kort gezegd - a) de wederpartij heeft een onjuiste inlichting gegeven, b) de wederpartij heeft een mededelingsplicht geschonden, of c) er is sprake van wederzijdse dwaling. Blijkens haar stelling beroept [eiser sub 1] c.s. zich op het onder a genoemd geval.

3.13.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep op dwaling niet. Tussen partijen is immers niet in geschil dat in de slaapkamer tijdens de bezichtiging vochtschade zichtbaar was. [eiser sub 1] c.s. heeft ter zitting niet weersproken dat het plafond tijdens de bezichtiging zichtbaar nat was. Dat [gedaagde] zou hebben vermeld dat de lekkage volledig is verholpen, is door [gedaagde] gemotiveerd betwist. Aan een bewijsopdracht op dit punt komt de rechtbank niet toe, omdat niet gebleken is dat [eiser sub 1] c.s. daarop mocht vertrouwen. Uit het rapport van [A] volgt namelijk dat [eiser sub 1] c.s. juist niet mocht verwachten dat de dakopbouw volledig gerepareerd was. [A] vermeldt in zijn rapport dat het dakopbouw in slechte staat verkeert. Hij zegt
“ (…) zwakke plek in het dakbeschot door lekkage.

NIET OP STAAN”.

Ook ter zitting hebben partijen bevestigd dat [A] het dak, vanwege de slechte conditie daarvan, niet durfde op te lopen. [eiser sub 1] c.s. had, voor een goede inschatting van de kosten van herstel dus verder onderzoek moeten laten verrichten en zich niet moeten verlaten op een inschatting van de kosten van herstel, als dit een voor hem wezenlijk punt was. Dat achteraf gebleken is dat de kosten voor herstel hoger zijn dan ingeschat, maakt niet dat sprake is van dwaling, maar is een omstandigheid die voor rekening en risico van [eiser sub 1] c.s. komt.

3.14.

Het voorgaande leidt er toe dat de vordering op grond van de primair aangevoerde grondslag dient te worden afgewezen. Evenmin kan de vordering op de subsidiaire grondslag worden toegewezen. Gelet op het overwogen onder 3.13 neemt de rechtbank als vaststaand aan dat de lekkage in de slaapkamer reeds aanwezig was en zichtbaar voor [eiser sub 1] c.s. De kenbaarheid van dit gebrek brengt zoals overwogen onder 3.2. mee dat [eiser sub 1] c.s. geen beroep toe komt op non-conformiteit. De vordering wordt afgewezen.

Ad 3: De aanbouw aan de achterzijde van de woonkamer op de begane grond

3.15.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat [gedaagde] , die de aanbouw zelf heeft gerealiseerd, niet conform de verleende vergunning heeft gebouwd en dat er sprake is van gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Volgens [eiser sub 1] c.s. is de stabiliteit van de aanbouw aangetast, doordat [gedaagde] in strijd met het Bouwbesluit niet heeft geheid. Er zijn scheuren in de betonnen vloer zichtbaar. Daarnaast is de loodslab, die is aangebracht ter isolatie, volledig weggezakt. Hierdoor komt er vocht langs de muren omhoog. Daarbij komt dat [gedaagde] verkeerde materialen heeft gebruikt. [gedaagde] heeft ‘kunststof’ gebruikt die niet stevig genoeg is om weerstand te bieden tegen harde wind- en regenbuien, waardoor er regenwater en tocht de woning binnendringt.

3.16.

De rechtbank overweegt als volgt. Zoals onder 3.2. en 3.3. is overwogen is [gedaagde] slechts aansprakelijk voor een gebrek waarmee [eiser sub 1] c.s. niet bekend was en het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dat niet is gebouwd overeenkomstig de afgegeven vergunning levert op zichzelf geen aansprakelijkheid op.

3.17.

[eiser sub 1] c.s. heeft de woning gekocht in de staat zoals die tijdens de koopovereenkomst verkeerde. Het was voor hem visueel waarneembaar welke materialen gebruikt waren en dat die afweken van de in de bouwvergunning genoemde materialen. Zo lagen op de serre kunststofplaten in plaats van glasplaten. In die zin was van verborgen gebreken geen sprake.

3.18.

Ook de wijze waarop de loodslab was toegepast beschouwt de rechtbank als een kenbaar gebrek. [A] heeft in zijn rapport namelijk opgemerkt dat in de
“Serre” sprake is van
“Zeer slechte isolatie” . Op basis hiervan was [eiser sub 1] c.s. op de hoogte van de slechte isolatie in de aanbouw. Dat had aanleiding moeten zijn nader onderzoek te doen om te weten wat de consequenties zouden zijn van dit kenbare probleem.

3.19.

De fundering was niet zichtbaar/kenbaar. De vraag is dus of er een gebrek aan de fundering kleeft en/of dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. [gedaagde] betwist dat de fundering enig gebrek vertoont. Volgens [gedaagde] is de aanbouw conform de afgegeven vergunning gebouwd. De aanbouw is met de muurankers aan de bestaande fundering aangebracht, conform de vergunningstekening. Dat aanbrengen is geschied door middel van balksteunen, zogeheten ‘neuten’. Er is volgens hem niet geheid en dat hoefde ook niet.

3.20.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser sub 1] c.s. voldoende gemotiveerd gesteld dat er mogelijk iets schort aan de stabiliteit van de fundering. Dit blijkt uit het rapport van [onderneming 4] :

“De op de tekening aangetroffen constructies en toe te passen materialen komen niet overeen met de

door ons aangetroffen situatie.

(…)

Partij 1 toonde ons tevens een foto van aanwezige scheuren in de betonnen vloer hetgeen zou kunnen betekenen dat ook de fundering niet conform de tekening is uitgevoerd.

(…)

De grond in [plaatsnaam] is aan voortdurende zetting onderhevig, grootte en plaats kunnen variëren. Om scheefzakken en daarmee het ontstaan van strijdigheid met het Bouwbesluit te voorkomen moet deze categorie altijd worden onderheid, hierbij dienen grondverdringende paalsystemen te worden toegepast.

Op de ons ter beschikking gestelde tekeningen staan geen heipalen aangegeven en hebben wij ook geen sterkteberekeningen aangetroffen.

Reden waarom wij in overleg met de aannemer partij 1 toestemming hebben gegeven om de grond deels te laten ontgraven teneinde vast te stellen of er heipalen zijn gebruikt.

Een in te schakelen betonconstructeur kan middels sterkteberekeningen vaststellen of de huidige fundamenten voldoen of dat er heipalen moeten worden toegepast.

In het laatste geval dient de aanbouw volledig te worden gesloopt.”

3.21.

Volgens [onderneming 4] is nader onderzoek nodig om haar vermoeden dat de fundering mogelijk niet voldoet vast te stellen. Een dergelijk onderzoek heeft [eiser sub 1] c.s. niet uitgevoerd. De rechtbank zal [eiser sub 1] c.s. conform zijn bewijsaanbod toelaten te bewijzen dat de fundering een gebrek vertoont, dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Conclusie

3.22.

Het voorgaande leidt tot de volgende conclusie. Er zijn twee gestelde gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg kunnen staan. Het gaat om de lekkage in de badkamer die achter de tegels zat, waardoor [eiser sub 1] c.s. de woning gedurende een bepaalde periode niet heeft kunnen gebruiken, en de eventuele gebreken aan de fundering van de uitbouw in de woonkamer. Ter zitting heeft [eiser sub 1] c.s. een uitdrukkelijke bewijsaanbod gedaan. De rechtbank zal [eiser sub 1] c.s. daarom toelaten zijn stellingen op deze punten te bewijzen. Uit proceseconomisch oogpunt lijkt het de rechtbank praktisch dat [eiser sub 1] c.s. ook zijn schadebegroting nader specificeert door rekening te houden met de aftrek van nieuw voor oud.

3.23.

Indien [eiser sub 1] c.s. het bewijs (mede) wenst te leveren door schriftelijke stukken of andere gegevens, dient hij deze afzonderlijk bij akte in het geding te brengen. Indien [eiser sub 1] c.s. het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dient hij dit in de akte te vermelden en de verhinderdata op te geven van alle partijen en van de op te roepen getuigen. De rechtbank zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor bepalen.

3.24.

Bij het oproepen van de getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven.

3.25.

Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen, partijen gelegenheid te geven hun stellingen nader te onderbouwen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen.

3.26.

De rechtbank zal iedere andere beslissing aanhouden.

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

draagt [eiser sub 1] c.s. op te bewijzen

dat de lekkage in de badkamer, achter de tegels, zodanig ernstig was dat deze normaal gebruik van de woning in de weg stond,

dat de fundering van de aanbouw op de begane grond gebreken vertoont die een normaal gebruik van de woning in de weg staan,

4.2.

draagt [eiser sub 1] c.s. op bij akte bij/na bewijslevering een schadebegroting over te leggen waarin rekening wordt gehouden met een aftrek van nieuw voor oud.

4.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
10 februari 2021 voor uitlating door [eiser sub 1] c.s. of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

4.4.

bepaalt dat [eiser sub 1] c.s., indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

4.5.

bepaalt dat [eiser sub 1] c.s., indien hij
getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden januari tot en met april 2021 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

4.6.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. D.C.P.M. Straver in het gerechtsgebouw te Utrecht aan Vrouwe Justitiaplein 1,

4.7.

bepaalt dat
alle partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

4.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken door
mr. M. Ramsaroep, rolrechter, op 27 januari 2021. ^[1]

FORMULIER DATUMBEPALING

Lokale instructie aan concipiënt, bijv:

Instructies aan de concipiënt: print dit formulier uit en lever het samen met het griffiedossier en de uitspraak in bij de griffiemedewerker die met de datumbepaling is belast.

Na het uitprinten mag je dit formulier verwijderen uit dit bestand. Het moet in ieder geval zijn verwijderd in de definitieve versie van de uitspraak, die wordt opgeslagen in de map met uitgesproken vonnissen.

Standaardtekst waarbij via de wizard gegevens uit de beslissing worden ingevuld (zaaknummer hoeft niet omdat dat al in de koptekst staat):

LET OP: het bestand "formulier datumbepaling 2" is nodig omdat daarin andere velden worden gebruikt.

Uitspraak: 27 januari 2021

Rechter zitting: mr. D.C.P.M. Straver

Plaats zitting: gerechtsgebouw

Als de hierna vermelde documentvariabelen uit dit formulier worden verwijderd, moeten ze ook uit het variabelenoverzicht worden verwijderd om te voorkomen dat ze later als niet ingevulde variabelen problemen opleveren (knop Invoegen documentvariabelen op de werkbalk Justword Beheer, klik op huidige document, klik op te overbodige variabelen en dan op Verwijderen)

Standaardtekst te gebruiken door rechtbanken die het verhinderdagensysteem hanteren:

Roldatum opgave verhinderdata: 10 februari 2021

Verhinderdata van januari tot april 2021

Zitting op:

Duur zitting: afhankelijk van aantal getuigen.

Hier lokale instructies opnemen t.b.v. de ontvanger van dit formulier. Let op dat dit formulier voor alle soorten zittingen wordt gebruikt. Bijvoorbeeld:

Zittingzaal: groot / klein

Bijstand parketpolitie: ja / nee

Dienstwagen reserveren: ja / nee

Wensen ivm griffier:

Wensen ivm termijn waarop zitting gepland wordt:

Wensen ivm duur zitting:

Overige wensen / instructies:

Voetnoten

1. type: AS/4879