Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4560
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 903.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Verweerder heeft op 23 oktober 2019 het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde voor het belastingjaar 2019 herzien op € 873.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 10 juni 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een omstreeks 1930 gebouwde vrijstaande woning met een garage van 19 m2. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 202 m2 en ligt op een kavel van 520 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een waarde van € 740.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . Eiser heeft aangevoerd dat de referentiewoning [adres 2] niet bruikbaar is om meerdere redenen. Ten eerste omdat de inhoud van 268 m2 en de kaveloppervlakte van 1511 m2 fors afwijken van die van de woning. Ten tweede omdat de referentiewoning gerenoveerd is en verweerder de voorzieningen heeft gekwalificeerd als ‘modern’. Ten derde omdat de referentiewoning is verkocht meer dan een jaar voor de waardepeildatum, namelijk op 18 september 2017. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de referentiewoning desondanks vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee onvoldoende heeft uitgelegd waarom de genoemde referentiewoning toch voldoende vergelijkbaar is met de woning, ondanks de door eiser genoemde verschillen. De rechtbank zal daarom het verkoopcijfer van [adres 2] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de twee overgebleven referentiewoningen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 3] een kleinere inhoud (143 m2) heeft, dat verweerder de koopsom niet heeft gecorrigeerd en dat verweerder ten onrechte niet in de waardering heeft meegenomen dat de woning een veranda heeft die zo’n € 25.000,- waard is. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de referentiewoning is verkocht in juni 2019 en dat de gecorrigeerde koopsom € 880.000,- is. Eiser heeft dit niet weersproken. Verweerder heeft verder het standpunt ingenomen dat de veranda € 12.500,- waard is. Eiser heeft dit betwist. De rechtbank overweegt dat de woningwaarde voor de referentiewoning, uitgaande van de gecorrigeerde koopsom en de veranda met de door eiser voorgestane waarde, € 3.690,- bedraagt. Dit bedrag ligt fors hoger dan de woningwaarde van € 2.876,- per m2 die voor de woning is gehanteerd. Daarmee kan dus niet worden gezegd dat verweerder de waarde voor de woning te hoog heeft vastgesteld.
9. Eiser voert aan dat de verweerder voor de referentiewoning [adres 4] ten onrechte is uitgegaan van eenvoudige voorzieningen. Verder heeft verweerder ten onrechte 22 m2 aan grond buiten de waardering gelaten. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat 75% van de dakpannen vernieuwd is, maar niet een compleet nieuw dak, en dat de keuken en badkamer verouderd zijn. Eiser heeft vervolgens zijn stelling niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen reden voor het oordeel dat de referentiewoning [adres 4] over betere voorzieningen beschikt dan de woning. Verweerder heeft verder ter zitting toegelicht dat de kaveloppervlakte inderdaad niet 582 m2 maar 604 m2 bedraagt. De woningwaarde per m2 voor de referentiewoning komt daarmee op € 3.123,-. Dit bedrag ligt hoger dan de woningwaarde van € 2.876,- per m2 die voor de woning is gehanteerd. Daarmee kan dus niet worden gezegd dat verweerder de waarde voor de woning te hoog heeft vastgesteld.
10. Eiser stelt dat verweerder de gegevens moet verstrekken die aan de taxatiematrix ten grondslag liggen. Zo moet verweerder inzichtelijk maken hoe er wordt gecorrigeerd voor de verschillen in bijvoorbeeld onderhoud, bouwkundige staat en ligging. Verweerder doet dit niet door geen brondocumenten over te leggen. Dat moet wel gelet op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen de woning van eiser en de referentieobjecten en dat daar bij de waardebepaling voldoende rekening mee is gehouden. Dat verweerder niet werkt met vaste correctiepercentages of -bedragen, maakt nog niet dat de taxatie onvoldoende inzicht geeft.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.