Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/319
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad, verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 191.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 augustus 2021 via Skype for Business. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door T. van den Born, taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1996 gebouwde rijwoning met een dakterras en vrijstaande berging. De woning heeft een oppervlakte van 125 m2 en ligt op een kavel van 162 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 167.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Over de indexering
7.Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de verkoopcijfers geïndexeerd zijn. Daardoor is de indexering niet te controleren, zodat ook de eindwaarde van de referentieobjecten niet inzichtelijk is en niet is onderbouwd. Hierdoor dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Ter zitting heeft eiser gesteld dat het aan verweerder is om duidelijk te maken hoe hij aan deze indexatiecijfers komt en dat dat niet inzichtelijk is gemaakt.
8.In het verweerschrift en ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de indexatie is gebaseerd op indexeringspercentages die zijn gegenereerd uit het waarderingsmodel van de gemeente [plaats] en die worden gehanteerd bij de waardering van alle onroerende zaken in [plaats] . Het zijn de meest specifieke en betrouwbare indexcijfers die voor [plaats] kunnen worden gebruikt. Verweerder heeft als bijlage bij het verweerschrift een overzicht overgelegd over de marktontwikkeling in [plaats] over de periode van 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 en van 1 januari 2019 tot 1 januari 2020, uitgesplitst naar soort object. Uit dit overzicht blijkt dat de waardestijging voor rijwoningen 13,17% was in 2018 en 8,5 % in 2019. Omdat de achterliggende gegevens hiervan alleen bij verweerder bekend zijn, kan hier naar het oordeel van de rechtbank sprake zijn van een “black box”, als verweerder de betreffende gegevens niet op verzoek van eiser overlegt. In dat geval kan een ongelijkwaardige procespositie ontstaan [1] . De rechtbank stelt echter vast dat eiser in bezwaar niet om deze gegevens heeft verzocht. In beroep heeft hij slechts in algemene zin opgemerkt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage alsmede de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. In het verweerschrift heeft verweerder hierop gereageerd door toe te lichten welk indexeringspercentage hij heeft toegepast en waar dit percentage op is gebaseerd. Het verweerschrift en de taxatiematrix zijn op 28 juni 2021 aan eiser toegezonden door de rechtbank. Eiser heeft vervolgens tot op de zitting gewacht met zijn verzoek om de gegevens achter de indexatiecijfers. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser verweerder hierdoor de kans ontnomen om adequaat te kunnen reageren. Van verweerder kan niet verwacht worden dat hij deze – waarschijnlijk omvangrijke – gegevens tijdens de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. Het verzoek van eiser is dan ook te laat ingediend en is daarom in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal daarom de grond van eiser dat verweerder de indexatiegegevens niet inzichtelijk heeft gemaakt buiten beschouwing laten en zal uitgaan van de juistheid van de indexatie.
Over het taxatierapport en de taxatiematrix
9.Eiser heeft hierover aangevoerd dat referentiewoning 1, de woning aan [adres referentiewoning 1] , niet gebruikt mag worden als onderbouwing van de waarde omdat deze woning meer dan een jaar verwijderd van de waardepeildatum is verkocht. Daarnaast heeft eiser er op gewezen dat hij als referenties de woningen aan de [straat van eiser] met nummer [X] en [Y] heeft genoemd. Onduidelijk is of verweerder daarnaar heeft gekeken.
10.De rechtbank overweegt het volgende. Bij zijn waardeberekening mag verweerder in het algemeen gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van referentiewoningen die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum en van één jaar ná waardepeildatum. De waardepeildatum is 1 januari 2019. In dit geval mag verweerder in beginsel dus gebruik maken van woningen die zijn verkocht in de periode van 1 januari 2018 tot 1 januari 2020.
11.Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat referentiewoning 1 exact dezelfde woning en dezelfde locatie betreft. Dit is de enige referentiewoning waarvan zowel de woning als de kavel in oppervlakte overeenkomen. Verder heeft verweerder deze referentiewoning dezelfde scores voor de factoren kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en ligging gegeven, zodat deze woning de perfecte waardeonderbouwing vormt. Er is rekening gehouden met de verkoopdatum in de geïndexeerde waarde. Gelet op deze toelichting is de rechtbank van oordeel dat verweerder deze referentiewoning heeft mogen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen ook al is deze woning meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
12.De rechtbank overweegt dat verweerder in de matrix ook de woning aan [adres referentiewoning 2] heeft betrokken. Nummer [X] is door verweerder niet gebruikt, maar bij het kiezen van referentiewoningen heeft verweerder een zekere vrijheid, zolang de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarvan is sprake zoals de rechtbank hiervoor onder 5. heeft geoordeeld. Dat er mogelijk nog andere referentiewoningen beschikbaar zijn, geeft geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de door hem gekozen referentiewoningen niet heeft mogen betrekken in de waardevaststelling van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
13.Eiser heeft verder tegen de door verweerder vastgestelde waarde van de woning aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De voorzieningen in de woning zijn uit het bouwjaar, dus uit 1996.
14.In de taxatiematrix is uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit, staat van onderhoud en doelmatigheid. Verweerder heeft er in het verweerschrift en ter zitting op gewezen dat uit de foto’s die eiser in de bezwaarfase heeft overgelegd niet blijkt dat niet uitgegaan kan worden van een gemiddeld voorzieningenniveau. De enkele aanwezigheid van een gedateerd toilet of keuken duidt niet op een staat van onderhoud die slechts met een omvangrijke investering, groter dan gebruikelijk en noodzakelijk bij aankoop van een woning uit deze bouwperiode en constructie te herstellen is. Ook de referentiewoningen hebben vrijwel allemaal een badkamer uit het bouwjaar. Van referentiewoning 2 is de staat van onderhoud beter, daarom is daar de kwalificatie ‘4’, dus bovengemiddeld, gegeven. Ook al zijn de keuken van referentiewoning 3 vernieuwd, de badkamer niet, zodat het geheel van de voorzieningen toch op ‘3’, gemiddeld, is gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gelet op deze toelichting, die door eiser niet is betwist, voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van gemiddelde voorzieningen en heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder ten onrechte de kwalificatie ‘gemiddeld’ heeft gegeven aan de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
15.Gelet op wat hiervoor is overwogen, en omdat uit de taxatiematrix bovendien blijkt dat de eenheidsprijs van de woning lager is dan die van de referentiewoningen met dezelfde scores voor de factoren kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en ligging, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 191.000,- niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat