Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4564
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad, verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 301.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 augustus 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door T. van den Born, taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1956 gebouwde geschakelde woning met een vrijstaande berging, een tuinhuis en een aangebouwde berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 120 m2 en ligt op een kavel van 607 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 245.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.De rechtbank stelt vast dat eiser over zijn beroepsgrond, dat onvoldoende rekening is gehouden met geluids- en verkeersoverlast van een nabij gelegen drukke weg, ter zitting heeft verklaard dat hij deze beroepsgrond niet handhaaft. De rechtbank zal hierover dan ook geen oordeel geven.
8. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder de waarde niet heeft onderbouwd met drie referentiepanden, waarmee verweerder niet voldoet aan de waarderingsinstructie. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep drie referentiewoningen in de taxatiematrix heeft opgenomen ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. Het staat verweerder vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen. Verweerder is daarbij niet gehouden aan het in bezwaar overgelegde taxatieverslag. De beroepsgrond kan al om die reden niet slagen.
Over de indexering
9
.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft in het verweerschrift weliswaar gewezen op de permanente marktanalyse, maar deze komt voort uit een model en berust op bronnen die voor eiser niet controleerbaar zijn.
.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft in het verweerschrift weliswaar gewezen op de permanente marktanalyse, maar deze komt voort uit een model en berust op bronnen die voor eiser niet controleerbaar zijn.
10. Uit de matrix blijkt dat twee van de drie referentiewoningen niet zijn geïndexeerd. De derde referentiewoning is wel geindexeerd. Dit is de rijwoning aan [referentiewoning 1] . Bij het verweerschrift heeft verweerder een overzicht overgelegd over de marktontwikkeling in [woonplaats] over de periode van 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 en van 1 januari 2019 tot 1 januari 2020, uitgesplitst naar soort object. Uit het door verweerder overgelegde overzicht met waardestijgingen per object blijkt dat de waardestijging voor rijwoningen 13,17% was in 2018 en 8,5% in 2019. Omdat de onderliggende gegevens hiervan alleen bij verweerder bekend zijn, kan hier naar het oordeel van de rechtbank sprake zijn van een “black box”, als verweerder de betreffende gegevens niet op verzoek van eiser overlegt. In dat geval kan een ongelijkwaardige procespositie ontstaan [1] . De rechtbank stelt echter vast dat eiser in bezwaar niet om deze gegevens heeft verzocht. In beroep heeft hij slechts in algemene zin opgemerkt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage alsmede de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. In het verweerschrift heeft verweerder hierop gereageerd door een overzicht van gehanteerde indexeringspercentages toe te zenden. Het verweerschrift en de taxatiematrix zijn op 23 juli 2021 aan eiser toegezonden door de rechtbank. Eiser heeft vervolgens tot op de zitting gewacht met zijn verzoek om de gegevens achter de indexatiecijfers. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser verweerder hierdoor de kans ontnomen om adequaat te kunnen reageren. Van verweerder kan niet verwacht worden dat hij deze – waarschijnlijk omvangrijke – gegevens tijdens de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. Het verzoek van eiser is dan ook te laat ingediend en is daarom in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal daarom de grond van eiser dat verweerder de indexatiegegevens niet inzichtelijk heeft gemaakt buiten beschouwing laten en zal uitgaan van de juistheid van de indexatie.
Over het taxatierapport en de taxatiematrix
11. Verder heeft eiser aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Het schilderwerk verkeert in een slechte staat. Verder heeft eiser ter zitting aangevoerd dat ook de gegeven score voor doelmatigheid beneden gemiddeld zou moeten zijn. Over de gegeven scores heeft eiser verder aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe onderlinge verschillen gecorrigeerd worden, zodat niet controleerbaar is op welke manier verweerder de onderlinge verschillen tussen de referentiepanden en de woning verdisconteerd heeft.
12. Verweerder heeft over de woning opgemerkt dat er enig nalatig onderhoud is dat niet duidt op een staat van onderhoud die slechts met een omvangrijke investering, groter dan gebruikelijk en noodzakelijk bij aankoop van een woning te herstellen is. Omdat sprake is van enig achterstallig onderhoud heeft verweerder voor kwaliteit factor ‘2’ (beneden gemiddeld) gegeven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met het achterstallig schilderwerk aan de woning. Eiser heeft niet met stukken onderbouwd dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig schilderwerk. Ook heeft eiser niet met stukken onderbouwd dat de door verweerder gegeven kwalificatie voor doelmatigheid onjuist is. Verweerder heeft daarvoor geen correctie hoeven toepassen.
13. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Verweerder is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van de KOUDV-factoren of van correctiepercentages. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de waarde de woning volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging en is voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met deze verschillen.
14. Ter zitting heeft eiser naar aanleiding van de getaxeerde vrijstaande berging/schuur opgemerkt dat daarvoor € 10.000,- is getaxeerd zonder nadere aanduiding van maat.
15. Verweerder heeft toegelicht waar die waarde op is gebaseerd. Uit wat ter zitting is besproken, blijkt dat verweerder de stalen bouwkeet die te zien is op de foto’s niet heeft betrokken bij de vaststelling van de waarde van de woning. De vrijstaande berging betreft een houten schuur. Verweerder heeft toegelicht dat bij sommige woningen deze schuur wordt gebruikt als garage. In dat geval wordt de vrijstaande schuur/garage getaxeerd op € 12.000,-. In het geval er geen garagedeur aanwezig is, zoals ook bij eiser, wordt de schuur getaxeerd op € 10.000,-. Dit blijkt ook uit de matrix waar bij de referentiewoningen soortgelijke schuren op die wijze zijn getaxeerd. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft gesteld en dat ook niet op andere wijze is gebleken dat deze wijze van taxeren onjuist is en dat de vastgestelde waarde te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 301.000,- niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat