Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/603
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020, van de woning aan [adres] (hierna: de woning), vastgesteld op € 557.000,-. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op het bezwaar van 4 januari 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 9 augustus 2021 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser was aanwezig samen met zijn zoon M. Bos. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Ook was aanwezig taxateur R. Reijers.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning (bouwjaar 1996) met een gebruikersoppervlakte van 208 m² en een bijbehorend stuk grond van 835 m². Daarnaast heeft de woning een berging en garage. De taxateur is uitgegaan van een voldoende staat van onderhoud en normaal niveau van voorzieningen.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeerde. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De gemeente heeft namelijk niet de gevraagde informatie overgelegd en niet alle vragen van eiser beantwoord. Informatie uit het verleden is echter wel belangrijk, omdat bijvoorbeeld in 2005 is toegezegd dat 115 m² restgrond buiten beschouwing gelaten zou worden voor de WOZ-waarde en in de jaren ’90 andere relevante toezeggingen zijn gedaan. Daarnaast heeft enkele jaren geleden in één jaar (van waardepeildatum 1 januari 2016 tot 1 januari 2017) een niet verklaarbaar hoge waardestijging plaatsgevonden. Het lijkt er verder op dat de informatie dat een schuur niet was vermeld op een eerder taxatieverslag is gebruikt om de waarde te verhogen met € 95.000,-, dit is onrechtmatig. Daarnaast is nabij eisers woning een nieuwe woonwijk gebouwd en hier heeft geen waardevermindering voor plaatsgevonden. Dit terwijl de waarde van de woning [referentiewoning] wel met € 89.000,- is verminderd vanwege verlies van uitzicht en privacy. Ook de waarde van de woning [referentiewoning 2] is lager vastgesteld, terwijl deze woning is verbouwd met dure materialen. De woning [referentiewoning 3] is goed vergelijkbaar met eisers woning, maar aanzienlijk lager getaxeerd (€ 502.000,- per 1 januari 2019). Om deze redenen is er strijd met het gelijkheidsbeginsel, al het voorgaande aldus eiser.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Beoordeling door de rechtbank
Algemeen
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ter verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd.
Gelijkheidsbeginsel
7. Eiser heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel, omdat volgens hem goed vergelijkbare woningen lager zijn getaxeerd. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn wanneer de zogeheten meerderheidsregel is geschonden. Dit is het geval als in een meerderheid van de met eiser vergelijkbare gevallen door de heffingsambtenaar in strijd met de Wet WOZ is gehandeld. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet een vergelijking gemaakt worden met objecten die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de meerderheidsregel moet bovendien worden ondersteund met de stelling dat minstens twee met de woning identieke objecten lager zijn gewaardeerd. [2] De partij die zich op de schending van het gelijkheidsbeginsel beroept, in dit geval eiser, draagt daarvan de bewijslast. Eiser heeft op de zitting desgevraagd meegedeeld dat de woning aan de Fluitekruid 16 niet lijkt op zijn woning, omdat hieraan veel is verbouwd. Ook de woning aan de Fluitekruid 14 lijkt volgens eiser niet goed, omdat deze duidelijk groter is. Volgens eiser lijkt de woning aan de Fluitekruid 12 wel, omdat deze qua bouw bijna hetzelfde is. De rechtbank concludeert dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt, omdat er geen sprake is van minstens twee identieke woningen.
In het verleden toegepaste waardestijgingen
8. Met betrekking tot de beroepsgrond dat in het verleden een sterke waardestijging heeft plaatsgevonden overweegt de rechtbank dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt bij de waardebepaling voor het belastingjaar dat in geschil is. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. De stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande belastingjaren leidt dan ook niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 te hoog is vastgesteld. Ook de mate waarin de WOZ-waarde van andere woningen is gestegen (dan wel gedaald) is niet van belang. Bij de waardebepaling zijn alleen gerealiseerde verkoopprijzen relevant, dus een vergelijking met de WOZ-waarde van andere woningen is niet aan de orde. De beroepsgronden over de waardestijging ten opzichte van andere panden en van het verleden en eerdere taxaties slagen daarom niet.
Waarde van de restgrond en gestelde toezeggingen
9. Volgens eiser zou in 2005 de toezegging zijn gedaan dat de WOZ-waarde voor altijd met € 82.000,- wordt verlaagd. Ook zou volgens eiser 115 m² restgrond voor de WOZ-waardebepaling buiten beschouwing worden gelaten. De heffingsambtenaar heeft ter zitting meegedeeld niet bekend te zijn met dergelijke afspraken. Wel heeft de heffingsambtenaar in de waardering van het perceel rekening gehouden met het feit dat niet alle grond even duur is. Het minst gunstige deel is het deel dat niet de ondergrond van de gebouwen vormt of de tuin, dat deel is lager gewaardeerd. Onderaan de matrix van 6 mei 2021 is een grondstaffel opgenomen, waarbij aan de eerste vierkante meters de hoogste waarde is toegekend en de waarde aflopend is met vanaf 751 m² een waarde van € 84,- per m². De rechtbank acht dit een redelijke manier om bij de waardebepaling om te gaan met zogenoemde ‘restgrond’ die wel tot het eigendom behoort, maar minder bruikbaar is. Daarbij blijkt uit de aanwezige stukken niet van afspraken uit 2005 die nu nog steeds zouden gelden en zelfs zonder voorbehoud tot (ver) in de toekomst. Eiser heeft dus niet voldoende aannemelijk gemaakt dat dergelijke afspraken bestaan. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Vergelijkbaarheid geselecteerde objecten en eventuele verschillen
10. De heffingsambtenaar heeft drie woningen geselecteerd (hierna: vergelijkingsobjecten) om de woning van eiser mee te vergelijken en de WOZ-waarde te bepalen. Hij heeft ter zitting verduidelijkt dat de vergelijkingsobjecten gekozen zijn om zoveel mogelijk rekening te houden met de beroepsgronden. De gekozen vergelijkingsobjecten hebben bijvoorbeeld evenals eisers woning geen vrij uitzicht. Het zijn allemaal net als de woning van eiser vrijstaande woningen. Zowel de woning van eiser als de vergelijkingsobjecten zijn redelijk nieuw (bouwjaren tussen 1978 en 2008). Daarbij liggen twee van de drie vergelijkingsobjecten net als de woning van eiser in [woonplaats] en één in [buurgemeente] . De bouwkwaliteit en staat van onderhoud zijn als voldoende aangemerkt en de voorzieningen als normaal. Alleen van vergelijkingsobject 2 is de staat van onderhoud als goed aangemerkt. Bij vergelijkingsobject 3 is het niveau van de voorzieningen niet weergegeven. De heffingsambtenaar heeft ter zitting meegedeeld dat dit ‘normaal’ moet zijn. Verder hebben alle woningen een garage en bij twee van de drie vergelijkingsobjecten is evenals bij de woning van eiser ook een berging. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Het is daarnaast redelijk dat de taxateur ook de toebehoren, waaronder de berging, bij de taxatie heeft betrokken.
11. Weliswaar zijn er behoorlijke verschillen in de grootte van de gebruikersoppervlakten en de kaveloppervlakten, maar de taxateur heeft hier rekening mee gehouden door een grondstaffel aan te houden en de vierkante meters te vermenigvuldigen met de prijscategorie waar zij in vallen. Zodoende is voldoende rekening gehouden met deze verschillen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie
12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
13. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 oktober 2021.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.