Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/844
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R. Taibi)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: C. Bakker).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 336.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de Skypezitting van 5 augustus 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Inleiding
1. De woning is een in 2009 gebouwde hoekwoning met berging van 8 m². De woning heeft een oppervlakte van 152 m² en ligt op een kavel van 168 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 280.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 336.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. [adres 2] , die genoemd is in het taxatieverslag, is door verweerder niet meer als onderbouwing van de waarde in beroep gebruikt. Volgens vaste rechtspraak is de heffingsambtenaar vrij om in de fase van beroep en hoger beroep andere vergelijkingsobjecten aan te voeren dan op het taxatieverslag zijn vermeld. [2] In beroep heeft verweerder ter onderbouwing van de waarde de volgende in Almere gelegen hoekwoning en rijwoningen gebruikt:
- [adres 3] (rijwoning), verkocht op 20 augustus 2018 voor € 387.500,-;
- [adres 4] (hoekwoning), verkocht op 2 oktober 2018 voor € 340.000,-;
- [adres 5] (rijwoning), verkocht op 12 september 2018 voor € 400.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 336.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatieopbouw blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen afkomstig uit hetzelfde bouwjaar en die gelet op de ligging, grootte en kaveloppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast heeft verweerder met de taxatiematrix de waardeverschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde voor de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen en de prijs per vierkante meter voor de referentiewoningen te berekenen. Hieruit volgt dat de voor de woning gehanteerde waarde per vierkante meter lager ligt dan de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen. Het is daarmee aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
Waarde-opbouw
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het slechte onderhoud van de woning. De keuken en badkamer bevinden zich in nagenoeg oorspronkelijke staat en het toilet moeten worden hersteld door een lekkage. Daarnaast is sprake van wateroverlast in de kruipruimte, van rotte en beschimmelde kozijnen en matig buitenschilderwerk. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt ook foto’s overhandigd. Eiser voert ook aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de extra dakopbouw van [adres 3] . De onderhavige woning heeft namelijk geen dakopbouw.
8. De rechtbank kan zich niet vinden in het standpunt van eiser. Verweerder heeft in de taxatiematrix het onderhoud op een ‘2’ (matig) gesteld. Op zitting heeft verweerder daarbij toegelicht dat er vlak voor de waardepeildatum, op 23 november 2018, een inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden. De taxateur heeft toen geconstateerd dat er gebreken zijn aan de woning en dat de staat van de woning matig is. Dat verweerder vervolgens voldoende rekening heeft gehouden met de gebreken aan het onderhoud en de voorzieningen van de woning en de verschillen daarin met de referentiewoningen, blijkt uit de waardecorrectie die is toegepast. Voor de woning is namelijk de laagste prijs per vierkante meter woonoppervlakte gehanteerd.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarde ook voldoende rekening gehouden met de dakopbouw van [adres 3] door deze als apart onderdeel in de matrix op te nemen en daar een aparte waarde aan toe te kennen. Uit de taxatiematrix volgt namelijk dat voor de extra dakopbouw van de referentiewoning een waarde is berekend van € 42.000,-.
Herleiding WOZ-waarde
10. Eiser stelt zich op het standpunt dat het niet mogelijk is om de vastgestelde WOZ-waarde te herleiden uit de uitspraak op bezwaar. De rechtbank kan het standpunt van eiser niet volgen. De heffingsambtenaar is allereerst vrij om in beroep met nieuwe gegevens en/of een nadere onderbouwing te gebruiken voor zijn standpunt dat te waarde niet te hoog is vastgesteld. [3] Verweerder heeft in beroep ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport met taxatiematrix overgelegd. Uit de hiervoor gegeven beoordeling volgt dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in de waarde-opbouw van de woning en de referentiewoningen. Uit de gegevens van de referentiewoningen in de taxatiematrix kan daarbij de waarde van eisers woning worden herleid.
Motivering uitspraak op bezwaar
11. Eiser voert tot slot aan dat verweerder het motiveringsbeginsel heeft geschonden door in de uitspraak op bezwaar niet in te gaan op de foto’s van het achterstallige onderhoud, de gedateerde voorzieningen en het buitenschilderwerk die tijdens te hoorzitting zijn overgelegd. De rechtbank kan eiser daarin niet volgen. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar namelijk gemotiveerd dat rekening is gehouden met de verschillen in onder meer het onderhoud tussen de woning en de referentiewoningen door voor de woning een aanzienlijk lagere prijs per vierkante meter voor het gebruiksoppervlakte te hanteren dan het gewogen gemiddelde dat volgt uit de verkoopcijfers. De enkele omstandigheid dat verweerder daarbij niet uitdrukkelijk is ingegaan op de overgelegde foto’s, leidt er niet toe dat het motiveringsbeginsel is geschonden. De rechtbank merkt daarbij nog op dat, ook al zou wel sprake zijn van een gebrekkige motivering in het bestreden besluit, dat niet hoeft te leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar. Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld of dat de aanslag onroerendezaakbelasting niet terecht is opgelegd en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. [4] In dit geval is verweerder in beroep meer uitgebreid op de standpunten van eiser ingegaan en heeft eiser daarop kunnen reageren.
Conclusie
12. De beroepsgronden slagen niet. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 6 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.