Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaksnummer UTR 20/3151
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 mei 2021 en het geding tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(vertegenwoordigd door: M. Dens en A.L.M. Keeris)
Procesverloop
1.1.
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 515.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 515.000 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] (de aanslag).
1.2.
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
1.4.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 9 maart 2021.
Vaststaande feiten
2.. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een villa/landhuis, gebouwd in 2005 Het hoofdgebouw van de woning heeft een vloeroppervlak van 256 m2, een dakterras, een dakkapel, een overkapping/luifel en een aangebouwde garage. Tot de woning behoren verder een zwembad en een perceel grond van 737 m2.
Geschil, standpunten en conclusies
3.1.
In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
3.2.
Verweerder beantwoordt deze vraag ontkennend, eiser daarentegen bevestigend.
3.3
Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt het volgende aangevoerd.
Eiser heeft van verweerder een grondstaffel ontvangen; daarin wordt echter geen kavelwaarde vermeld. Deze informatie is essentieel om de vastgestelde waarde te controleren,
In het taxatieverslag is [adres 2] als vergelijkingsobject genoemd. Dit vergelijkingsobject is 20 m2 groter dan de woning en is voor een lager bedrag dan de WOZ-waarde van de woning verkocht. Deze lage verkoopprijs onderbouwt het standpunt van eiser de vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
Verweerder is bij de waardebepaling uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Het door hem in aanmerking genomen woonoppervlak (265 m2) is groter dan volgt uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (190 m2). Ook dat heeft geleid tot een te hoge vastgestelde waarde.
Het perceel waarop de woning gelegen is, is niet optimaal bruikbaar. Dit maakt de woning moeilijk verkoopbaar.
Verweerder heeft bij de waardebepaling onvoldoende rekening gehouden met de betere ligging van de referentiepanden [adres 3] en [adres 4] . Deze panden hebben een vrijer uitzicht. Het vergelijkingsobject [adres 4] is voorts aan het water gelegen en heeft een doelmatiger perceel dan de woning.
3.4
Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een overzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens (het taxatieoverzicht). Eén opsomming heeft betrekking op de woning en drie opsommingen hebben betrekking op woningen in [woonplaats] die naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). Het overzicht is opgesteld door [taxateur] , taxateur, en is gedateerd 27 januari 2021. De bedragen en aantallen (stuks en m2) waarmee de taxateur van verweerder heeft gerekend bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, zijn hieronder opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen in het taxatieoverzicht naast de bedragen en aantallen (stuks en m2) zijn opgenomen of bij het verweerschrift zijn verstrekt, alsook een opmerking ter verduidelijking van de rechtbank.
Matrix
woning
[adres 5]
[adres 6]
[adres 7]
WOZ-waarde (€)
515
--
--
--
Koopsom (€)
--
427.5
535
575
Getaxeerde waarde (€)
--
459
575
551
Deelwaarde dakterras (€)
1
--
--
1
Deelwaarde dakkapel (€)
1.855
--
--
1.855
Deelwaarde overkapping/luifel (€)
920
--
920
920
Deelwaarde aangeb. garage (€)
12.39
12.39
12.39
12.39
Deelwaarde aangeb. woonruimte
--
--
1.54
--
Deelwaarde zwembad (€)
5.77
--
--
--
Tuinhuis/blokhut (€)
--
1.165
1.165
--
Oppervlak grond (m2)
737
627
565
750
Rekenprijs per m2 grond €)
174
195
210
172
Deelwaarde grond (€)
128.238
122.265
118.65
129
Deelwaarde hoofdgebouw (€)
366.08
324.047
427.284
407.692
Oppervlak hoofdgebouw (m2)
256
193
286
227
Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€)
1.43
1.679
1.494
1.796
Aanvullende informatie verweerder
woning
[adres 5]
[adres 6]
[adres 7]
Datum verkoopovereenkomst
--
17-04-2018
04-06-2018
27-09-19
Type woning
villa/
landhuis
villa/
landhuis
villa/
landhuis
villa/
landhuis
Ligging
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
Kwaliteit (hoofdgebouw)
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
goed (4)
Onderhoud (hoofdgebouw)
voldoende (3)
voldoende (3)
goed (4)
goed (4)
Kwaliteit (overige gebouwde delen)
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
Onderhoud (overige gebouwde delen)
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
Doelmatigheid
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
Bouwjaar
2005
2005
2008
2005
Verweerder heeft de berekening van de deelwaarde van de grond toegelicht met een bij het verweerschrift gevoegde grafiek, In deze grafiek is de verhouding tussen de deelwaarde van de grond in € en de oppervlakte van de grond in m2 weergegeven in een afvlakkende kromme. De toename van de deelwaarde van de grond per m2 is dus kleiner naarmate het aantal m2 grond groter is. Deze grafiek is vertaald in de hieronder opgenomen grondstaffel.
Grondstaffel Rekenprijs m2 Waarde
tot en met 100 m2 € 549 € 54.900
100 m2 -250 m2 € 220 € 33.000
251 m2 – 500 m2 € 110 € 27.500
501 m2 – 1.000 m2 € 55 € 27.500
Toepassing van de grondstaffel voor de woning:
Rekenprijs/ m2 Waarde
100 m2 € 549 € 54.900
150 m2 € 220 € 33.000
250 m2 € 110 € 27.500
237 m2 € 55 € 13.035
Totaal aantal m2 Gemiddelde rekenprijs/ m2 Deelwaarde grond
737 m2 € 174 € 128.435
De taxateur heeft de deelwaarden van de apart in de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten betrokken gebouwde delen, niet zijnde het hoofdgebouw, van de woning en de vergelijkingsobjecten berekend aan de hand van de volgende rekenprijzen:
dakterras € 1 per stuk
dakkapel € 1.855 per stuk
overkapping/luifel € 920 per stuk
aangebouwde woonruimte (10 m2) € 154 per m2
aangebouwde garage € 12.390 per stuk
zwembad € 5.720 per stuk
tuinhuis/blokhut € 1.165 per stuk
Opmerking rechtbank
Het “hoofdgebouw” is de woning zonder de grond en de apart in de waardering betrokken gebouwde delen (dakterras, dakkapel, overkapping/luifel, aangebouwde garage, aangebouwde woonruimte, zwembad, tuinhuis/blokhut)
3.5
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, nadere vaststelling van de waarde van de woning op € 482.000 en veroordeling van verweerder in proceskosten van eiser.
3.6
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4.2.
Aangezien eiser de vastgestelde waarde van de woning van € 515.000 gemotiveerd heeft weersproken, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 482.000 komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt [1] .
4.3.
Aanvankelijk heeft verweerder de waardebepaling ten behoeve van eiser onderbouwd met een taxatieverslag. Verweerder heeft het taxatieverslag, hoewel het in de bezwaarfase in het debat tussen partijen aan de orde is geweest en in een van de beroepsgronden van eiser uitdrukkelijk wordt genoemd, niet overgelegd en is dusdoende zijn verplichting tot overlegging van dit op de zaak betrekking stuk niet nagekomen. Omdat verweerder bij zijn verweerschrift het taxatieverslag als onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning heeft vervangen door het onder 3.4 samengevatte taxatieoverzicht en niet is gebleken dat eiser door het achterwege blijven van de overlegging van het taxatieverslag in een nadeliger processuele positie is komen te verkeren, ziet de rechtbank ervan af om
in dit gevalgevolgen te verbinden aan het niet-voldoen door verweerder aan zijn verplichting om het taxatieverslag over te leggen.
in dit gevalgevolgen te verbinden aan het niet-voldoen door verweerder aan zijn verplichting om het taxatieverslag over te leggen.
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatieoverzicht, de in aanvulling daarop verstrekte informatie en wat hij op de zitting ter toelichting daarop heeft aangevoerd, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.
4.5
Gelet op de in het taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet meer kunnen worden gebruikt om daaruit de waarde van de woning te herleiden. Ter zitting heeft verweerder onweersproken gesteld dat de taxateur de verkoopprijs van elk van de drie vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling in het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of vice versa en dat de taxateur de aldus gecorrigeerde verkoopprijzen in het taxatieoverzicht als “getaxeerde waarden” heeft opgenomen.
4.6
Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is de taxateur als volgt te werk gegaan. Hij heeft de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject verminderd met de door hem berekende deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en van de in het taxatieoverzicht afzonderlijk benoemde gebouwde delen (niet zijnde het hoofdgebouw) van het vergelijkingsobject. Het na deze verminderingen resterende deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject heeft de taxateur gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het tot dat vergelijkingsobject behorende hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw. Uit de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur de rekenprijs met m2 van het tot de woning behorende hoofgebouw afgeleid, rekening houdend met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft ligging, kwaliteit en onderhoud. De rekenprijs per m3 van het tot de woning behorende hoofgebouw is door de taxateur vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlak van de hoofgebouw, Daaruit resulteert de deelwaarde van de hoofgebouw. Deze deelwaarde is vervolgens verhoogd met de door de taxateur berekende deelwaarde van de tot de woning behorende grond en de deelwaarde van de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van de woning, met als uitkomst de getaxeerde waarde/bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de woning.
4.7
Het taxatieoverzicht bevat een ‘grondstaffel’ in de vorm van een grafiek. In deze grafiek is de verhouding tussen de deelwaarde van de grond in € en de oppervlakte van de grond in m2 weergegeven in een kromme. Aan de hand van de kromme is de deelwaarde van de tot de woning of het vergelijkingsobject behorende grond bepaald. Verder zijn in het taxatieoverzicht de rekenprijzen per stuk of m2 van de apart in de waardering betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten (niet zijnde het hoofdgebouw) vermeld. Al deze rekenprijzen zijn, zo begrijpt de rechtbank wat verweerder hierover op de zitting heeft verklaard, gebaseerd op door de gemeente verzamelde, in databestanden vastgelegde en vervolgens geanalyseerde waarde-relevante objectgegevens [2] . Hetzelfde geldt, aldus verweerder, voor de bij de herleiding van de waarde van de woning uit de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte kwalificaties voor de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten en voor de kwaliteit en het onderhoud van de woonhuizen en de apart in waardering betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten, alsmede voor de toegepaste correcties voor de verschillen in grootte van de woonhuizen. Ook deze kwalificaties en correcties zijn dus gebaseerd op door de gemeente verzamelde, in databestanden vastgelegde en vervolgens geanalyseerde waarde-relevante objectgegevens
4.8
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatieoverzicht en hetgeen hij ter toelichting daarop ter zitting heeft verklaard, aannemelijk gemaakt dat de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Dit laatste is slechts anders indien hetgeen eiser ter betwisting van de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde heeft aangevoerd, de rechtbank tot een ander oordeel brengt. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
4.9
Volgens eiser heeft verweerder in het taxatieverslag ten onrechte het vergelijkingsobject [adres 2] opgevoerd. Dit vergelijkingsobject is 20 m2 groter dan de woning en is voor een lager bedrag dan de WOZ-waarde van de woning verkocht. Eiser ziet in deze lage verkoopprijs een onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is.
Zoals onder 4.3 is overwogen heeft verweerder het taxatieverslag niet overgelegd. Het behoort evenmin tot de stukken waarmee eiser zijn beroep heeft onderbouwd. De rechtbank ziet ervan af (een van) beide partijen te vragen om het stuk alsnog in te brengen. Daarbij neemt zij in aanmerking dat verweerder het taxatieverslag als onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning inmiddels heeft vervangen door het onder 3.4 samengevatte taxatieoverzicht en dat de onroerende zaak [adres 2] in het taxatieoverzicht niet meer als vergelijkingsobject wordt gebruikt.
4.1
Anders dan verweerder kennelijk meent (zie blz. 4 van het verweerschrift, bovenaan) staat de omstandigheid dat verweerder de onroerende zaak [adres 2] niet langer als vergelijkingsobject gebruikt er overigens niet aan in de weg dat eiser met de verkoopprijs en een objectkenmerk (te weten het vloeroppervlak) van deze onroerende zaak probeert aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Daarin is eiser evenwel niet geslaagd. Als het zo is dat de onroerende zaak [adres 2] een vloeroppervlak heeft dat 20 m2 groter is dat dat van de woning en dat zij is verkocht voor een prijs die lager is dan de vastgestelde waarde van de woning, dan nog volgt daaruit niet dan de vastgestelde waarde te hoog is. Om tot die conclusie te komen is meer en beter bewijs nodig en dat heeft eiser niet geleverd.
4.11.
Eiser voert aan dat de in het taxatieverslag vermelde woonoppervlakte van de woning geen 265 m2 is, zoals in het taxatieverslag is vermeld, maar slechts 190 m2. Dit baseert eiser op “een controle van de oppervlakte op grond van gegevens in het BAG”. Verweerder heeft naar aanleiding van deze beroepsgrond de oppervlakte van de woning opnieuw ingemeten; zijns inziens is de oppervlakte van de woning 256 m2. Deze oppervlakte is ook vermeld in het taxatieverzicht. Om zijn standpunt over de oppervlakte van de woning te onderbouwen heeft verweerder de bouwtekening aan de hand waarvan de oppervlakte opnieuw is bepaald, bij het verweerschrift toegevoegd. De rechtbank volgt verweerder op dit punt. Daarbij geeft de doorslag dat verweerder zijn standpunt met de overgelegde bouwtekening inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt terwijl eiser heeft volstaan met de op geen enkele wijze onderbouwde opmerking over “een controle van de oppervlakte op grond van gegevens in het BAG”.
4.12
Volgens eiser is het perceel waarop de woning is gelegen is, niet optimaal bruikbaar, waardoor de woning moeilijk verkoopbaar is. Dit zou de waarde van de woning negatief beïnvloeden. Eiser heeft deze – door verweerder gemotiveerd betwiste – stelling niet met marktgegevens of andere inzichtelijke en controleerbare gegevens onderbouwd.
4.13
Eiser voert aan dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere ligging van de panden [adres 3] en [adres 4] . Deze panden hebben een vrijer uitzicht. Het pand [adres 4] is voorts aan het water gelegen en heeft een doelmatiger perceel dan de woning
Ook deze – door verweerder gemotiveerd weersproken – stelling heeft eiser niet met marktgegevens of andere inzichtelijke en controleerbare gegevens onderbouwd.
4.14
Gelet op het vorenoverwogene falen de beroepsgronden van eiser, voor zover zij de vastgestelde waarde van de woning betreffen.
4.12.
Op grond van wat onder 4.1 tot en met 4.14 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van
€ 515.000 niet te hoog is. Dus komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 482.000 [3] .
4.12
Eiser heeft naast zijn hiervoor besproken beroepsgronden inzake de vastgestelde waarde van de woning nog een andere beroepsgrond aangevoerd. Deze houdt in dat verweerder hem in de bezwaarfase weliswaar een grondstaffel heeft verstrekt, maar dat daaruit niet blijkt welke (deel)waarde verweerder aan de tot de woning behorende grond toekent. Die informatie is nodig om de door verweerder vastgestelde waarde te kunnen controleren en zo nodig betwisten.
4.13
In het taxatieoverzicht (zie onder 3.4) is niet alleen een uitgewerkte grondstaffel opgenomen maar ook specificatie van de toepassing van de grondstaffel op de woning. De grondstaffel en de specificatie van de toepassing van de grondstaffel laten geen ruimte voor misverstand over de (deel)waarde die verweerder aan de tot de woning behorende grond toekent. In zoverre faalt de deze beroepsgrond.
4.14
Voor zover deze beroepsgrond aldus moet worden verstaan dat naar de opvatting van eiser verweerder al in de bezwaarfase een volledige, inzichtelijke en controleerbare grondstaffel had moeten verstrekken en dat de rechtbank, nu verweerder dit niet heeft gedaan, daaraan gevolgen dient te verbinden waardoor alsnog een gelijkwaardige procespositie van partijen wordt verzekerd, volgt de rechtbank eiser daarin niet. Ook indien het zo is dat verweerder in de bezwaarfase een ontoereikende grondstaffel heeft verstrekt, dan heeft verweerder dit hersteld door in de beroepsfase aan eiser en de rechter te verstrekken die, zoals hiervoor is overwogen, geen ruimte voor misverstand over de (deel)waarde die verweerder aan de tot de woning behorende grond toekent. Na dit herstel zijn de (mogelijke) tekortkomingen van de in bezwaar verstrekte grondstaffel geen grond voor vernietiging van de uitspraak op bezwaar en/of de beschikking en de aanslag [4] . Dit kan anders zijn indien het herstel zo lang op zich laat wachten dat eiser daardoor in zijn processuele positie wordt benadeeld. Niet gebleken is dat daarvan in het onderhavige geval sprake is.
4.15
Gelet op het vorenstaande faalt ook de beroepsgrond die eiser heeft aangevoerd naast de beroepsgronden waarin hij (de onderbouwing van) vastgestelde waarde betwist.
Slotsom
5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van E.Sloots, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op 19 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.