ECLI:NL:RBMNE:2021:4875

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/514306 / HA ZA 20-1030

Vonnis van 13 oktober 2021

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 3] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 4] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

eisers,

tezamen ook te noemen in mannelijk enkelvoud:
[achternaam] c.s.

advocaat mr. N.M.K. Damen te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen:
[gedaagde sub 1],

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats 3] ,

verder ook te noemen:
[gedaagde sub 2],

gedaagden,

advocaat mr. W. van Dijk te Barneveld.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 t/m 17;
de conclusie van antwoord met productie 1;
de akte overlegging producties aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , met producties 2 t/m 6;
de koopovereenkomst van 9 juli 2005, opgevraagd door de griffier.

1.2.

De mondelinge behandeling vond plaats op 8 juli 2021. Namens partijen zijn de standpunten nader toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en door of namens partijen is op elkaars standpunten gereageerd. Van deze zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In 2005 heeft [achternaam] c.s. een stuk landbouwgrond in [plaatsnaam] (hierna: het perceel) gekocht van [gedaagde sub 1] voor een bedrag van € 155.835,90. Hieraan ligt een koopovereenkomst ten grondslag van 9 juli 2005 en een akte van levering van 3 januari 2006. In de koopovereenkomst en in de akte van levering is opgenomen dat [gedaagde sub 1] en ook zijn schoonzoon [gedaagde sub 2] het recht van voortgezet gebruik van het perceel hebben, totdat de koper ( [achternaam] c.s.) aangeeft het verkochte te gaan gebruiken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de grond blijven gebruiken – om niet – om gewassen te telen en hebben het perceel nodig voor de bedrijfsvoering van hun agrarisch bedrijf.

In artikel 5 onder punt 2 van de koopovereenkomst onder het kopje “feitelijke levering, staat van het verkochte” en in artikel 3 onder punt 1 en 2 van de akte van levering onder het kopje “Tijdstip feitelijke levering, baten en lasten, risico” staat – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

Verkoper, maar ook de heer [gedaagde sub 2] (echtgenoot van zijn dochter) (...), heeft evenwel het recht om het voortgezet gebruik van het verkochte te hebben, totdat de koper aangeeft het verkochte te gaan gebruiken. Ingeval van tussentijdse vervreemding door de koper zal bovenstaande verplichting door de koper bij wijze van kettingbeding opgelegd worden aan haar rechtsopvolgende(n). Indien koper dit verzaakt is hij een direct opeisbare boete (…) van vijfduizend (€ 5.000,00) per dag of gedeelte daarvan verschuldigd. (…) Het voortgezet gebruik door de verkoper of de heer [gedaagde sub 2] voornoemd geschiedt om niet, doch niet uit vrijgevigheid. De mededeling van de koper dat deze het verkochte in gebruik neemt, kan mondeling geschieden, zonder rechtelijke tussenkomst en ongeacht de stand van het gewas.

Verder staat in artikel 5 van de koopovereenkomst onder punt 3 en 4 het volgende opgenomen:

3. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als:

- bedrijfsterrein/industrieterrein.

Ten aanzien van dit gebruik van het registergoed deelt de verkoper nog het volgende mee:

- hem is bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.

4. Een eventuele wijziging van de thans geldende bestemming van het verkochte komt compleet voor rekening en risico van de koper.

In de preambule in de akte van levering onder het kopje ‘Levering, registergoed, gebruik’ staat – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

De verkoper heeft (…) aan de koper verkocht:

een perceel bouwland, (…)

Hierna ook te noemen: “het verkochte”, door de koper te gebruiken als bedrijfsterrein/industrieterrein.

2.2.

Om een bedrijfsterrein op het perceel te kunnen realiseren dient het bestemmingsplan te worden gewijzigd. In 2011 zag het er volgens [achternaam] c.s. naar uit dat het perceel op korte termijn ontwikkeld zou worden tot bedrijfsterrein. [achternaam] c.s. heeft toen bij brief het gebruiksrecht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] opgezegd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben deze opzegging bestreden en zijn het perceel blijven gebruiken

2.3.

Eind oktober 2013 kwam uiteindelijk een besluit dat het bestemmingsplan was gewijzigd, maar nadat door derden beroep werd ingesteld is dit besluit in februari 2015 vernietigd door de Raad van State. Eind november 2017 werd de bestemmingswijziging die de realisatie van een bedrijfsterrein mogelijk had moeten maken door de Raad van State definitief terug gedraaid.

2.4.

In 2013 en 2018 heeft [achternaam] c.s. bij brief het gebruiksrecht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] opnieuw opgezegd. Beide keren is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet ingestemd met de opzegging en zijn zij het perceel blijven gebruiken. Op 20 februari 2020 stuurde [achternaam] c.s. wederom een brief tot opzegging. Opnieuw hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] laten weten dat zij niet akkoord gaan met opzegging van het gebruiksrecht. [achternaam] c.s. heeft zich vervolgens tot de rechtbank gewend.

3.Het geschil

3.1.

In deze zaak staat de vraag centraal of het gebruiksrecht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op het perceel van [achternaam] c.s. is beëindigd. Partijen twisten over de uitleg van artikel 5 van de koopakte en artikel 3 van de akte van levering, welke artikelen zien op het recht van voortgezet gebruik op het perceel. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn van mening dat niet kan worden opgezegd nu er geen sprake is van het in gebruik nemen van het perceel als bedrijfsterrein/industrieterrein. [achternaam] c.s. meent dat het gebruiksrecht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is beëindigd omdat zowel de koopovereenkomst als de akte spreekt van het in gebruik nemen zonder meer en [achternaam] c.s. heeft aangegeven het perceel in gebruik te gaan nemen.

3.2.

[achternaam] c.s. vordert in deze procedure een verklaring voor recht dat het recht op voortgezet gebruik van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op het perceel op 5 maart 2020 (14 dagen na de opzeggingsbrief) is geëindigd en een verklaring voor recht dat [achternaam] c.s. gerechtigd is eigendomshandelingen te plegen op het perceel op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert [achternaam] c.s. een bedrag aan € 1.430.000,- aan verbeurde boetes wegens het niet op tijd feitelijk leveren van het perceel en vordert hij de proceskosten.

3.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover relevant verder ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Niet in geschil is dat [achternaam] c.s. eigenaar is van het perceel, noch is in geschil dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het perceel willen blijven gebruiken. Het staat een eigenaar vrij om ieder ander het gebruik van zijn eigendommen te ontzeggen, behoudens uitzonderingen, zoals een overeengekomen gebruiksrecht.

4.2.

Partijen verschillen van mening over de vraag of het gebruiksrecht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is geëindigd. [achternaam] c.s. meent van wel omdat volgens hem het artikel over het gebruiksrecht zo moet worden uitgelegd dat hij bij elk (eigen) gebruik het gebruiksrecht op kan zeggen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn het daar niet mee eens en stellen dat het artikel zo moet worden uitgelegd dat het gebruiksrecht alleen kan worden opgezegd als [achternaam] c.s. het perceel gaat gebruiken als bedrijfsterrein.

4.3.

De vraag die partijen verdeeld houdt is een vraag van uitleg die volgens vaste rechtspraak moet worden beoordeeld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf). Daarbij komt betekenis toe aan de taalkundige betekenis van de gehanteerde bewoordingen, maar ook aan de context waarin deze zijn geplaatst en aan hetgeen de partijen met de desbetreffende bepaling hebben beoogd. Met inachtneming van deze maatstaf overweegt de rechtbank als volgt.

4.4.

Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het recht van voorgezet gebruik hebben “totdat de koper aangeeft het verkochte te gaan gebruiken.” Partijen hebben in het artikel waarin het gebruiksrecht is opgenomen dus niet nader gespecificeerd wat onder “gebruiken” moet worden verstaan. Bij een taalkundige uitleg van het artikel zou dus – zoals [achternaam] c.s. betoogt - elk gebruik van de koper een grond voor beëindiging van het gebruiksrecht kunnen zijn. Uit het hiervoor weergegeven toetsingskader volgt echter dat niet alleen betekenis toekomt aan de taalkundige betekenis van de gehanteerde bewoordingen, maar ook aan de context waarin deze zijn geplaatst en aan hetgeen partijen met de desbetreffende bepaling hebben beoogd. Uit de context waarin de bepaling over het gebruiksrecht is opgenomen, te weten de koopovereenkomst en de leveringsakte, volgt juist dat onder het beoogd gebruik door [achternaam] c.s. het gebruik als bedrijfsterrein/industrieterrein moet worden verstaan. De rechtbank verwijst in dit verband naar de onder de feiten opgenomen leden 3 en 4 van artikel 5 van de koopovereenkomst en de preambule van de leveringsakte.

Verder duidt ook het kettingbeding dat partijen zijn overeengekomen er op dat het de bedoeling was om het gebruiksrecht te laten voortduren totdat het perceel als bedrijfsterrein kon gaan worden gebruikt. In de door [achternaam] c.s. voorgestane lezing kan het kettingbeding immers zeer gemakkelijk omzeild worden en heeft het weinig tot geen enkele waarde. Tot slot acht de rechtbank ook nog van belang dat uit de verklaringen namens [achternaam] c.s. afgelegd ter zitting volgt dat het de bedoeling was om het gebruiksrecht te laten voortduren totdat het perceel ontwikkeld kon gaan worden als bedrijfsterrein, maar dat hij niet de bedoeling had een eeuwigdurend gebruiksrecht om niet overeen te komen.

4.5.

De rechtbank komt dan ook tot de slotsom dat artikel 5 onder punt 2 van de koopovereenkomst en artikel 3 onder punt 1 en 2 van de akte van levering zo moet worden uitgelegd dat partijen hebben afgesproken dat [achternaam] c.s. het gebruiksrecht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] alleen dan kan opzeggen als hij (of een opvolgend koper) het perceel gaat gebruiken als bedrijfsterrein/industrieterrein.

4.6.

In de overeenkomst staat vervolgens niet beschreven wat tussen partijen zou gelden als de beoogde ingebruikname als bedrijfsterrein/industrieterrein geen doorgang zou vinden en wat dit in zo’n geval zou betekenen voor het gebruiksrecht. In dit verband overweegt de rechtbank als volgt. Eind november 2017 werd de bestemmingswijziging die de realisatie van een bedrijfsterrein op het perceel mogelijk had moeten maken door de Raad van State definitief terug gedraaid. Dat een bestemmingsplanwijziging mogelijk in de toekomst toch nog plaats zal kunnen vinden hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , gelet op de betwisting door [achternaam] c.s., onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat een wijziging van het bestemmingsplan ook niet meer valt te verwachten. De overeenkomst voorziet niet in een opzeggingsregeling voor die situatie, zodat het gebruiksrecht in feite voor onbepaalde tijd voortduurt.

4.7.

De opzegbaarheid van een dergelijke overeenkomst wordt geregeld door de algemene bepaling van artikel 6:248 lid 1 BW (de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid). Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 3 december 1999, LJN AA3821, NJ 2000/120, HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011: BQ9854 en HR 4 juni 2013, ECLI: NL:HR:2013:BZ4163) blijkt dat dergelijke overeenkomsten opzegbaar zijn, tenzij de eisen van redelijkheid en billijkheid, in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat.

4.8.

[achternaam] c.s. kan het overeengekomen gebruiksrecht dus in beginsel opzeggen. Het is bovendien evident dat [achternaam] c.s. als eigenaar van de grond een zwaarwegend belang heeft om daarover vrijelijk te kunnen beschikken, ofwel voor eigen gebruik ofwel omdat hij het te gelde kan maken door het perceel te verpachten of te verkopen. De lange duur van het gebruiksrecht en het belang dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben bij het gebruik van de grond in het kader van de bedrijfsvoering van hun boerenbedrijf, brengen mee dat de opzegging met inachtneming van een redelijke opzegtermijn dient te geschieden. De opzegtermijn van veertien dagen die [achternaam] c.s. in zijn brief van 20 februari 2020 heeft gehanteerd (waarbij is aangesloten bij de termijn genoemd in artikel 3 lid 2 van de leveringsakte) is in dit geval niet van toepassing, omdat het gebruiksrecht niet wordt beëindigd als het gevolg van het in gebruik nemen van het perceel door [achternaam] c.s. als bedrijfsterrein. Ook acht de rechtbank deze termijn onredelijk kort. De rechtbank acht een opzegtermijn van 12 maanden redelijk. Dit betekent dat [achternaam] c.s. het gebruiksrecht niet reeds per 5 maart 2020, maar eerst tegen 20 februari 2021 kon beëindigen. De rechtbank zal de gevorderde verklaring voor recht dan ook toewijzen met dien verstande dat zij voor recht zal verklaren dat het recht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op het voortgezet gebruik op het perceel van [achternaam] c.s. op 20 februari 2021 is geëindigd.

4.9.

De vordering die ziet op het betalen van boetes zal worden afgewezen. De bepaling uit de overeenkomst waar deze vordering op is gebaseerd is immers in dit geval niet van toepassing, omdat geen sprake is van een beëindiging in verband met het in gebruik nemen van het perceel als bedrijfsterrein. Daarnaast is niet gebleken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] na 20 februari 2021 inbreuk hebben gemaakt op het eigendomsrecht van [achternaam] c.s.

4.10.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen rechten meer hebben op het perceel grond van [achternaam] c.s., zodat hij geen belang heeft bij de gevraagde verklaring voor recht dat hij gerechtigd is eigendomshandelingen te plegen op het perceel. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. Voor het overige gedeelte van deze vordering is onvoldoende duidelijk geworden wat daarvan de grondslag is, zodat ook dat gedeelte zal worden afgewezen.

4.11.

Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zal de rechtbank de proceskosten compenseren, in die zin dat beide partijen hun eigen kosten dragen.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat het recht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op voortgezet gebruik van het perceel van [achternaam] c.s. op 20 februari 2021 is geëindigd;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.M. de Stigter en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2021.^[1]