Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers:
UTR 19/4224, UTR 19/4226, UTR 19/4227, UTR 19/4228, UTR 19/4229, UTR 19/4230, UTR 19/4231, UTR 19/4233, UTR 19/4234, UTR 19/4235, UTR 19/4236, UTR 19/4237,
UTR 19/4238, UTR 19/4239, UTR 19/4240, UTR 19/4241, UTR 19/4242, UTR 19/4243, UTR 19/4245, UTR 19/4246, UTR 19/4276, UTR 19/4281 en UTR 19/4286.
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2021 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de Minister voor Rechtsbescherming).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van diverse woningen en niet-woningen in [plaats] voor het belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018, als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/
niet-woning
Object
Vastgestelde waarde in euro’s
UTR 19/4224
Niet-woning
[adres 1]
166.000,-
UTR 19/4226
Niet-woning
[adres 2]
1.310.000,-
UTR 19/4227
Niet-woning
[adres 3]
210.000,-
UTR 19/4228
Niet-woning
[adres 4]
210.000,-
UTR 19/4229
Niet-woning
[adres 5]
178.000,-
UTR 19/4230
Niet-woning
[adres 6]
147.000,-
UTR 19/4231
Niet-woning
[adres 7]
233.000,-
UTR 19/4233
Niet-woning
[adres 8]
106.000,-
UTR 19/4234
Niet-woning
[adres 9]
979.000,-
UTR 19/4235
Woning
[adres 10]
328.000,-
UTR 19/4236
Woning
[adres 11]
192.000,-
UTR 19/4237
Woning
[adres 12]
197.000,-
UTR 19/4238
Woning
[adres 13]
182.000,-
UTR 19/4239
Woning
[adres 14]
164.000,-
UTR 19/4240
Woning
[adres 15]
169.000,-
UTR 19/4241
Woning
[adres 16]
187.000,-
UTR 19/4242
Woning
[adres 17]
164.000,-
UTR 19/4243
Woning
[adres 18]
116.000,-
UTR 19/4245
Woning
[adres 19]
497.000,-
UTR 19/4246
Woning
[adres 20]
367.000,-
UTR 19/4276
Woningen
[adres 21]
[adres 22]
156.000,-
151.000,-
UTR 19/4281
Woningen
[adres 23] en [adres 24]
[adres 25] , [adres 26] , [adres 27] , [adres 28] , [adres 29] en [adres 30]
299.000,-
253.000,-
UTR 19/4286
Niet-woning
[adres 31]
123.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en taxatiematrixen ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting via Skype van 10 september 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Intrekking van het beroep voor de woningen
1. Op de zitting heeft eiseres haar beroep ingetrokken voor zover het betreft de objecten:
[adres 10]
Zaaknummer UTR 19/4235
[adres 11]
Zaaknummer UTR 19/4236
[adres 12]
Zaaknummer UTR 19/4237
[adres 13]
Zaaknummer UTR 19/4238
[adres 14]
Zaaknummer UTR 19/4239
[adres 15]
Zaaknummer UTR 19/4240
[adres 16]
Zaaknummer UTR 19/4241
[adres 17]
Zaaknummer UTR 19/4242
[adres 18]
Zaaknummer UTR 19/4243
[adres 19]
Zaaknummer UTR 19/4245
[adres 20]
Zaaknummer UTR 19/4246
[adres 32]
Zaaknummer UTR 19/4276
[adres 23] , [adres 25] , [adres 26] , [adres 27] , [adres 28] , [adres 29] , [adres 30] en [adres 24]
Zaaknummer UTR 19/4281
Daarom komen deze objecten in deze uitspraak verder niet meer aan de orde.
2. De rechtbank zal het beroep verder beoordelen aan de hand van de door de gemachtigde van eiseres op de zitting ingenomen standpunten. Het beroepschrift zelf en de aanvulling daarop is te algemeen geformuleerd om daar in het licht van de daarna door verweerder voor de afzonderlijke objecten nog overgelegde onderbouwingen nog op in te gaan.
Het geschil over de niet-woningen
3. Voor de objecten:
[adres 1]
Zaaknummer UTR 19/4224
[adres 2]
Zaaknummer UTR 19/4226
[adres 3]
Zaaknummer UTR 19/4227
[adres 4]
Zaaknummer UTR 19/4228
[adres 5]
Zaaknummer UTR 19/4229
[adres 6]
Zaaknummer UTR 19/4230
[adres 7]
Zaaknummer UTR 19/4231
[adres 8]
Zaaknummer UTR 19/4233
[adres 31]
Zaaknummer UTR 19/4286
[adres 9]
Zaaknummer UTR 19/4234
zijn de waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2019 in geschil.
4. Eiseres bepleit voor de objecten aan de [adres 1] t/m [adres 8] en de [adres 31] een lagere waarde, namelijk een korting van 15%. En voor het object [adres 9] een lagere waarde, namelijk € 779.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarden met uitzondering van de waarde van het object aan de [adres 2] .
5. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarden heeft aangevoerd meewegen.
Object [adres 2]
6. Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting erkend dat de waarde van het object aan de [adres 2] te hoog is vastgesteld. Gelet op de informatie die beschikbaar is gekomen over een nieuw huurcontract dat per 1 februari 2020 voor het object is afgesloten, moet de waarde van dit object volgens verweerder op de waardepeildatum worden vastgesteld op € 1.170.000,-. Eiseres heeft op de zitting verklaard het hiermee eens te zijn. Dit betekent dat het beroep gegrond is, dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd en dat de rechtbank de waarde van dit object zal vaststellen op het bedrag waarover partijen het inmiddels eens zijn.
Objecten [adres 1] t/m [adres 8] en [adres 31]
7. Deze objecten zijn winkelruimtes. Verweerder heeft om de waarden van de objecten aan de [adres 1] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] en de [adres 31] te onderbouwen gebruik gemaakt van de methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van deze objecten niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Huurprijs
8. Van de objecten aan de [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] zijn de gerealiseerde huurcijfers bij verweerder bekend. Voor de onderbouwing van de huurwaarden van de objecten aan de [adres 1] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en de [adres 31] heeft verweerder de huurprijs getoetst aan de gerealiseerde huurcijfers van twaalf verhuurde winkelruimten in een winkelcentrum aan de [straat 1] ( [nummers] ) en aan de [adres 33] , [adres 34] en [adres 35] in [plaats] .
9. Eiseres heeft deze huurcijfers zonder verdere onderbouwing pas op de zitting betwist. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde om in dat stadium van de procedure van verweerder te verlangen dat hij de herkomst en de juistheid van deze huurcijfers nader onderbouwt. Eiseres heeft daarvoor ruimschoots de tijd gehad in de aanloop naar de zitting, en beneemt verweerder op deze wijze de mogelijkheid om adequaat te reageren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem gehanteerde huurcijfers in dit licht voldoende aannemelijk gemaakt en geven de huurprijzen van de twaalf vergelijkingsobjecten een nadere onderbouwing van de huurprijzen van de objecten aan de [adres 1] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en de [adres 31] .
Kapitalisatiefactor
10. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald aan de hand van de transacties van zeven referentieobjecten in [plaats] . De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de winkelruimten aan de [adres 36] , [adres 37] en [adres 38] , [adres 39] , [adres 40] en [adres 41] niet geschikt zijn als referentieobject. Deze objecten zijn losse winkels die niet goed vergelijkbaar zijn met de objecten van eiseres in een winkelcentrum.
11. Op de zitting hebben partijen aangegeven dat zij het met elkaar eens zijn dat voor het bepalen van de kapitalisatiefactor het winkelcentrum aan de [straat 2] het meest geschikte referentieobject is. Waarbij wel moet worden opgemerkt dat het gehele complex aan de [straat 2] is verkocht en het dus geen transactie van een losse winkelruimte betreft.
12. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar standpunt dat de staat van onderhoud van de objecten slechter is dan de staat van onderhoud van het winkelcentrum aan de [straat 2] . Zij heeft deze stelling niet met gegevens onderbouwd en dat had wel op haar weg gelegen. In de taxatiematrix van de taxateur van verweerder is het onderhoud van de objecten aan de [straat 3] en de [adres 31] aangeduid als goed en van het winkelcentrum aan de [straat 2] als goed/redelijk.
13. Eiseres heeft op de zitting verder aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,2 voor de objecten aan de [straat 3] en 9,7 voor het object aan de [adres 31] te hoog is, omdat verweerder in vergelijking met het transactiecijfer van het winkelcentrum aan de [straat 2] met een te lage huurwaarde heeft gerekend. Als verweerder aan dat winkelcentrum een hogere gemiddelde huurwaarde zou hebben toegekend, dan worden met dat transactiecijfer de gehanteerde kapitalisatiefactoren niet aannemelijk gemaakt, aldus eiseres.
14. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Als het totale aantal aan vierkante meters van het gehele winkelcentrum aan de [straat 3] / [adres 31] wordt afgezet tegen het totaal van de voor deze objecten vastgestelde waarden, dan volgt daaruit een gemiddelde huurwaarde van € 170,- per m2. Naar het oordeel van de rechtbank is dit in lijn met de gemiddelde huurwaarde per m2 die verweerder in de matrix heeft aangehouden voor het winkelcentrum aan de [straat 2] van € 160,-. De door verweerder uit het transactiecijfer herleide kapitalisatiefactor van het winkelcentrum aan de [straat 2] is 11,1. Omdat dit winkelcentrum een grotere oppervlakte heeft dan het winkelcentrum aan de [straat 3] / [adres 31] heeft verweerder met het referentieobject aan de [straat 2] de kapitalisatiefactor van de objecten aan de [straat 3] en [adres 31] van 10,2 en 9,7 voldoende onderbouwd.
Conclusie
15. De conclusie van het voorgaande is dat de beroepsgronden van eiseres voor zover die zien op de objecten aan de [adres 1] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] en de [adres 31] in [plaats] niet slagen.
[adres 9]
16. Dit object is een villa die als kantoor in gebruik is. Verweerder heeft om de waarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met de verkoop- en verhuurprijzen van andere kantoorruimten in [plaats] . De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Huurprijs
17. Voor de onderbouwing van de huurwaarde van het object heeft verweerder de huurprijs getoetst aan de gerealiseerde huurcijfers van vier verhuurde kantoorpanden aan de [adres 42] , [adres 43] , en de [adres 44] en [adres 45] in [plaats] .
18. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder de referentieobjecten goed heeft gekozen, maar dat de gerealiseerde huurprijzen niet controleerbaar zijn.
19. Op de zitting zijn partijen het met elkaar eens geworden dat het referentieobject aan de [adres 42] in [plaats] het best vergelijkbaar is met het object. De gemiddelde huurprijs van € 205,- per m2 per jaar van dit referentieobject is hoger dan de door verweerder voor het object gehanteerde huurwaarden van € 160,- en € 150,- per m2 per jaar.
20. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem gehanteerde huurcijfers met het referentieobject aan de [adres 42] in [plaats] voldoende aannemelijk gemaakt en geven de huurprijzen van de vier vergelijkingsobjecten een nadere onderbouwing van de huurprijs van het object.
Kapitalisatiefactor
21. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald aan de hand van de transacties van zes kantoorvilla’s in [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze referentieobjecten de gehanteerde kapitalisatiefactor voor het object voldoende onderbouwd.
22. Eiseres heeft op de zitting nog aangevoerd dat het object al jaren leeg staat. Verweerder betwist dit. Eiseres heeft haar standpunt alleen onderbouwd met een verwijzing naar de foto op de taxatiematrix van de taxateur van verweerder, waarop een bord ‘te huur’ zichtbaar is. Verweerder stelt hier tegenover dat in het verleden een deel van het object te huur is aangeboden, wat de foto kan verklaren, maar dat het object voor zover hem bekend op de toestandsdatum niet leeg stond. Het had op de weg van eisers gelegen om hierover meer informatie aan te leveren dan alleen deze ene foto, zij heeft als eigenaar van het object immers de sleutel tot de informatie over de verhuur daarvan. Dit heeft zij niet gedaan.
Conclusie
23. De conclusie van het voorgaande is dat de beroepsgronden voor zover die zien op het object [adres 9] in [plaats] niet slagen.
Proceskosten
24. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.
25. Omdat het beroep gegrond is, krijgt eiseres een vergoeding voor de proceskosten die zij heeft gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 4.0 punten op (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 534,- en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-), bij een wegingsfactor 1. De rechtbank ziet geen aanleiding om een wegingsfactor van hoger dan 1 toe te passen, omdat het beroep slechts ten aanzien van één object gegrond wordt verklaard. Toegekend wordt € 1.598,-.
Verzoek om schadevergoeding
26. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
27. Gelet op het verzoek is de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als derde-belanghebbende. Gelet op de Beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014 [1] heeft de rechtbank geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
28. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 [2] . Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Als de redelijke termijn is overschreden wordt verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Ook hier kunnen bijzondere omstandigheden reden zijn om daarvan af te wijken, bijvoorbeeld als sprake is van een zeer gering financieel belang. Uitgangspunt voor de hoogte van de schadevergoeding is een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond. Bij de toekenning van de schadevergoeding moet de rechtbank beoordelen in hoeverre de overschrijding van de redelijke termijn is toe te rekenen aan verweerder respectievelijk aan de rechtbank. De schadevergoeding moet vervolgens naar evenredigheid ten laste van verweerder respectievelijk de Staat worden uitgesproken. De regel die daarbij geldt is dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover deze meer dan anderhalf jaar in beslag neemt.
29. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op
1 april 2019, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uiterlijk op
31 maart 2021 uitspraak moeten doen. Er zijn de rechtbank geen bijzondere omstandigheden gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de rechtbank daarom van oordeel dat de redelijke termijn met ruim vijf maanden is overschreden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500,-.
31 maart 2021 uitspraak moeten doen. Er zijn de rechtbank geen bijzondere omstandigheden gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de rechtbank daarom van oordeel dat de redelijke termijn met ruim vijf maanden is overschreden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500,-.
30. De overschrijding van de redelijke termijn is geheel toe te rekenen aan de rechtbank, nu verweerder binnen een half jaar na de ontvangst van het bezwaarschift uitspraak op bezwaar heeft gedaan. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn uitsluitend aan de rechtbank is toe te rekenen, zal de vergoeding van het bedrag moeten plaatsvinden door de Staat.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die ziet op de waarde van het object aan de [adres 2] ;
stelt de waarde van het object aan de [adres 2] vast op
€ 1.170.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
€ 1.170.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345,- aan eiseres te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.598,-.
veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen 6 weken na de dag van verzending daarvan hoger beroeps worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. U ziet de verzenddatum hierboven.