Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/523877 / KG ZA 21-362
Vonnis in kort geding van 31 augustus 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats]
eiseres
hierna te noemen: [eiseres]
advocaat mr. G.A. van Gorcom
tegen
de stichting
STICHTING ALFITRAH, OPVOEDING, EDUCATIE & WETENSCHAPPELIJK ONDERZOEK
gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht
gedaagde
hierna te noemen: alFitrah
procederend in persoon
1.De procedureProcesstukken1.1. De volgende processtukken maken deel uit van het procesdossier:- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12- de e-mail van 16 augustus 2021 te 12:55 uur van Stichting alFitrah- de bij e-mail van 16 augustus 2021 te 13:37 uur toegezonden pleitnota van StichtingalFitrah met producties- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 augustus 2021.
De mondelinge behandeling1.2. Op 16 augustus 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Met instemming van partijen is dit in de vorm van een hybride zitting gebeurd.
1.3.
Nadat partijen in eerste en tweede termijn hun standpunten naar voren hadden gebracht en vragen van de voorzieningenrechter hadden beantwoord, is de zitting geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen een schikking te treffen. Na hervatting van de schorsing hebben partijen aan de voorzieningenrechter bericht dat zij geen schikking hebben bereikt.
Partijen hebben aan de voorzieningenrechter kenbaar gemaakt dat zij het goed vonden als de voorzieningenrechter samen met partijen zou kijken of ze er toch niet uit konden komen. De voorzieningenrechter is daarmee begonnen. Stichting alFitrah heeft de voorzieningenrechter vervolgens gewraakt, waarop de zitting is geschorst.
Behandeling wrakingsverzoek door de wrakingskamer en beslissing wrakingskamer
1.3.
De meervoudige kamer voor behandeling van wrakingszaken heeft het wrakingsverzoek behandeld en bij beslissing van 25 augustus 2021 ongegrond verklaard (526321 / HA RK 2 1-205). Ook heeft de wrakingskamer bepaald dat de procedure in de stand van het geding op het moment van schorsing wegens de wraking moet worden voortgezet.
Hervatting kort geding
1.4.
De voorzieningenrechter was op het moment van schorsing van de zitting wegens de wraking al helemaal voorgelicht om vonnis te wijzen. Partijen hadden in eerste en tweede termijn hun standpunten naar voren gebracht en vragen van de voorzieningenrechter beantwoord. Daarom is aan partijen per e-mail van 25 augustus 2021 bericht dat er op
31 augustus 2021 om 12.00 uur een vonnis zal komen.
31 augustus 2021 om 12.00 uur een vonnis zal komen.
2.Waar gaat het kort geding over?
2.1.
[eiseres] (tot 1 april 2021 genaamd [bedrijfsnaam] B.V.) is vanaf 2017 eigenaar van het pand (een voormalig schoolgebouw) gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het pand). Zij wil in dit pand appartementen realiseren.
2.2.
[eiseres] heeft dit pand gekocht van Stichting alFitrah. Partijen hebben daartoe op 4 oktober 2017 een koopovereenkomst (door Stichting alFitrah als productie overgelegd) gesloten. Op 5 oktober 2017 heeft de juridische levering van het pand plaatsgevonden (productie 5 bij de dagvaarding).
2.3.
De feitelijke levering (het leeg en ontruimd opleveren) van het pand heeft nog niet plaatsgevonden.
2.3.1.
Partijen zijn in het kader van de koopovereenkomst van 4 oktober 2017 (in artikel 7) overeengekomen dat de feitelijke levering van het pand uiterlijk op 1 juli 2018 zal plaatsvinden en dat Stichting alFitrah tot die tijd het pand nog mocht gebruiken. Deze termijn, zo zijn partijen verder overeengekomen, kan worden verlengd indien sloop van het verkochte tot realisatie van de beoogde bestemming (appartementen) door vertraging, bijvoorbeeld in de vergunningverlening, naar het oordeel van de koper ( [eiseres] , toen geheten [bedrijfsnaam] ) kort na 1 juli 2018 nog niet opportuun is. Dat recht zal echter nooit een langere looptijd hebben dan tot 31 december 2018, en is na 1 juli 2018 te allen tijde opzegbaar op een termijn van vier weken. Verkoper (Stichting alFitrah) verplicht zich daarbij jegens koper ( [eiseres] , toen geheten [bedrijfsnaam] ) om na ontvangst van zo’n ontruimingsaanzegging het verkochte op een termijn van vier weken leeg en ontruimd te leveren.
In de koopovereenkomst is verder in artikel 8.2 bepaald dat de koopsom zal worden verhoogd zodra de benodigde omgevingsvergunningen voor het appartementencomplex zijn verleend en onherroepelijk zijn geworden met een bedrag van € 8.500 per te realiseren appartement, met een maximum verhoging van in totaal € 600.000.
In artikel 8.6 van de koopovereenkomst is bepaald dat verkoper geen aanspraak kan maken op verhoging van de koopsom indien:
- het verkochte, bij gebreke van voortgezet gebruik als bedoeld in artikel 7, slot, niet
uiterlijk 1 juli 2018 door verkoper is ontruimd en verlaten
- niet uiterlijk binnen 4 weken na ontvangst van de ontruimingsaanzegging het
verkochte is ontruimd en verlaten.
In artikel 8.6 van de koopovereenkomst is bepaald dat verkoper geen aanspraak kan maken op verhoging van de koopsom indien:
- het verkochte, bij gebreke van voortgezet gebruik als bedoeld in artikel 7, slot, niet
uiterlijk 1 juli 2018 door verkoper is ontruimd en verlaten
- niet uiterlijk binnen 4 weken na ontvangst van de ontruimingsaanzegging het
verkochte is ontruimd en verlaten.
2.3.2.
Op 30 juli 2018 hebben partijen in afwijking en aanvulling op de koopovereenkomst van 4 oktober 2017 een overeenkomst (hierna: de overeenkomst van
30 juli 2018) met elkaar gesloten (productie 6 bij de dagvaarding). Deze overeenkomst is voor akkoord ondertekend door Stichting alFitrah. In die overeenkomst is onder andere het volgende vermeld:
30 juli 2018) met elkaar gesloten (productie 6 bij de dagvaarding). Deze overeenkomst is voor akkoord ondertekend door Stichting alFitrah. In die overeenkomst is onder andere het volgende vermeld:
“In afwijking c.q. aanvulling op de bijgevoegde koopovereenkomst getekend 4 oktober 2017 komen partijen het volgende overeen:
- artikel 7: De datum van de feitelijke levering zal gewijzigd worden van 1 juli 2018 naar
31 augustus 2020 waardoor (…) het tijdelijke bruikleenrecht ook wordt verlengd tot
31 augustus 2020 (fatale termijn). De Stichting verplicht zich om op 1 september 2020 het
verkochte leeg en ontruimd op te leveren. Hiervoor is geen aparte (ontruimings)aanzegging meer
nodig.
(…)
- artikel 8.6: de datum wordt gewijzigd van 1 juli 2018 naar 1 september 2020.
31 augustus 2020 waardoor (…) het tijdelijke bruikleenrecht ook wordt verlengd tot
31 augustus 2020 (fatale termijn). De Stichting verplicht zich om op 1 september 2020 het
verkochte leeg en ontruimd op te leveren. Hiervoor is geen aparte (ontruimings)aanzegging meer
nodig.
(…)
- artikel 8.6: de datum wordt gewijzigd van 1 juli 2018 naar 1 september 2020.
Verder verklaren partijen nogmaals:
Dat aanpassingen op de betreffende overeenkomst slechts schriftelijk overeengekomen kunnen worden en pas rechtsgeldig zijn wanneer beide partijen getekend hebben. (…).”
Dat aanpassingen op de betreffende overeenkomst slechts schriftelijk overeengekomen kunnen worden en pas rechtsgeldig zijn wanneer beide partijen getekend hebben. (…).”
2.3.3.
Op 31 januari 2020 hebben partijen nog een aanvullende overeenkomst (hierna: de overeenkomst van 31 januari 2020 gesloten (productie 7 bij de dagvaarding). Stichting alFitrah heeft deze overeenkomst voor akkoord ondertekend. In deze overeenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“ Op 4 oktober 2017 is er een koopovereenkomst getekend tussen Stichting alFitrah en [bedrijfsnaam] BV (…) m.b.t. de [adres] , waarbij alFitrah een gebruiksrecht heeft verkregen. Op 30 juli 2018 is er een verlenging afgesproken m.b.t. dit gebruiksrecht, waarbij:
(…)
- de in artikel 7 genoemde datum van feitelijke levering werd gewijzigd van 1 juli 2018 naar
31 augustus 2020.
(…)
- de in artikel 7 genoemde datum van feitelijke levering werd gewijzigd van 1 juli 2018 naar
31 augustus 2020.
Partijen wensen het gebruiksrecht nogmaals één jaar te verlengen onder de volgende condities;
- (…)
- de in artikel 8.6 genoemde datum wordt 1 september 2021, waarbij alFitrah een niet voor matiging
vatbare boete verschuldigd is van € 200.000 indien het object niet op deze datum leeg en zonder
aanspraak op rechten is opgeleverd aan [bedrijfsnaam] BV
- de in artikel 7 genoemde datum feitelijke levering wordt 31 augustus 2021
(…)”
- (…)
- de in artikel 8.6 genoemde datum wordt 1 september 2021, waarbij alFitrah een niet voor matiging
vatbare boete verschuldigd is van € 200.000 indien het object niet op deze datum leeg en zonder
aanspraak op rechten is opgeleverd aan [bedrijfsnaam] BV
- de in artikel 7 genoemde datum feitelijke levering wordt 31 augustus 2021
(…)”
2.4.
[eiseres] heeft bij e-mail van 23 februari 2021 (productie 8 bij de dagvaarding), voor zover van belang, het volgende aan Stichting alFitrah geschreven:
“(...)
De overeengekomen beëindigingsdatum is 31 augustus 2021. Het verbaasde mij dat jullie nog geen plannen hebben om te verhuizen en je ging er zelfs vanuit deze beëindigingsdatum geen invulling kreeg. Het spreekt voor zich dat dit op een misverstand berust. De overeenkomst en einddatum laten geen ruimte over voor een andere interpretatie. Zoals ik aangegeven heb, ben ik bereid op een praktische manier mee te denken indien jullie een alternatieve locatie hebben gevonden.
Dit wil ik graag weten voor 1 mei 2021.
De overeengekomen beëindigingsdatum is 31 augustus 2021. Het verbaasde mij dat jullie nog geen plannen hebben om te verhuizen en je ging er zelfs vanuit deze beëindigingsdatum geen invulling kreeg. Het spreekt voor zich dat dit op een misverstand berust. De overeenkomst en einddatum laten geen ruimte over voor een andere interpretatie. Zoals ik aangegeven heb, ben ik bereid op een praktische manier mee te denken indien jullie een alternatieve locatie hebben gevonden.
Dit wil ik graag weten voor 1 mei 2021.
De bestaande overeenkomsten blijven onverminderd van kracht, zolang er niet anders overeengekomen is (door beide partijen schriftelijk getekend).”
2.5.
Bij e-mail van 13 mei 2021 (productie 9 bij de dagvaarding) heeft [A] (de bestuurder van [eiseres] ) het volgende aan mr. [B] geschreven.
“We spraken elkaar twee weken geleden over de beëindiging van het gebruik door Alfitrah. Jij was van mening dat hierover bij hen ook geen misverstand bestond. Afgelopen week belde [C] echter dat hij in gesprek wil over koop/voortzet gebruik. Hij stelde dat de overeenkomst hiertoe ruimte biedt.
“We spraken elkaar twee weken geleden over de beëindiging van het gebruik door Alfitrah. Jij was van mening dat hierover bij hen ook geen misverstand bestond. Afgelopen week belde [C] echter dat hij in gesprek wil over koop/voortzet gebruik. Hij stelde dat de overeenkomst hiertoe ruimte biedt.
We gaan hierover niet in gesprek en houden nu strikt vast aan de overeengekomen einddatum.
Kan jij iets betekenen in het verschaffen van duidelijkheid richting hen of is een vervolg juridische procedure onvermijdelijk?”
2.6. Bij brief van 10 juni 2021 heeft de advocaat van [eiseres] (productie 10 bij de dagvaarding), voor zover van belang, het volgende aan Stichting alFitrah geschreven:
Kan jij iets betekenen in het verschaffen van duidelijkheid richting hen of is een vervolg juridische procedure onvermijdelijk?”
2.6. Bij brief van 10 juni 2021 heeft de advocaat van [eiseres] (productie 10 bij de dagvaarding), voor zover van belang, het volgende aan Stichting alFitrah geschreven:
“ Tussen u en cliënte is overeengekomen (zie de getekende overeenkomst van 31 januari 2020) dat u een (verlengd) gebruiksrecht heeft m.b.t. het pand [adres] te [plaatsnaam] en wel tot en met 31 augustus 2021. En dat op straffe van een door u te verbeuren boete van € 200.000 het genoemde pand dan leeg en vrij van aanspraken, opgeleverd zal worden aan cliënte.
Cliënte heeft o.m. bij mails van 13 en 20 mei jl. aangegeven u te houden aan genoemde einddatum. Duidelijk is echter geworden dat u daartoe niet bereid lijkt te zijn en dat voortzetting van het gebruik wenst na 31 augustus a.s. Cliënte maakt daartegen bezwaar.
Sterker, cliënte wijst er ten overvloede uitdrukkelijk op dat zij aanspraak maakt op de met u overeengekomen boete indien het pand niet per 1 september a.s. weer ter beschikking van cliënte wordt gesteld, zoals overeengekomen.
(…)
Gezien het voorgaande verzoek ik u daarom om binnen drie werkdagen na heden schriftelijk en onvoorwaardelijk te bevestigen dat u het gehuurde per 1 september 2021 vrijelijk (leeg en vrij van aanspraken) aan cliënte ter beschikking zal stellen, zoals overeengekomen.
(…)
Gezien het voorgaande verzoek ik u daarom om binnen drie werkdagen na heden schriftelijk en onvoorwaardelijk te bevestigen dat u het gehuurde per 1 september 2021 vrijelijk (leeg en vrij van aanspraken) aan cliënte ter beschikking zal stellen, zoals overeengekomen.
Mocht u daartoe niet bereid zijn dan verzoek ik u om binnen genoemde termijn uw verhinderdata voor de komende vijf weken aan mij door te geven, zodat daarmee rekening kan worden gehouden bij het bepalen van een (ontruimings)kort geding.
(…).”
(…).”
2.7.
Partijen hebben daarna nog met elkaar onderhandeld over de uiterste datum waarop het pand door Stichting alFitrah moet worden ontruimd.
Bij brief van 26 juli 2021 heeft de advocaat van [eiseres] aan
Stichting alFitrah een laatste verlengingsvoorstel gedaan. Dit voorstel hield, kort gezegd, in dat onder voorbehoud en goedkeuring van de bank het gebruiksrecht eenmalig wordt verlengd tot 1 december 2021. Per 1 december 2021 moet dan het pand geheel zijn ontruimd, zo niet dan wordt per direct een boete verbeurd van € 200.000. Stichting alFitrah heeft dit voorstel niet voor akkoord ondertekend, omdat wanneer de bank haar goedkeuring niet verleent, zij het pand per 1 september 2021 moet ontruimen en dit voor haar niet acceptabel is.
Bij brief van 26 juli 2021 heeft de advocaat van [eiseres] aan
Stichting alFitrah een laatste verlengingsvoorstel gedaan. Dit voorstel hield, kort gezegd, in dat onder voorbehoud en goedkeuring van de bank het gebruiksrecht eenmalig wordt verlengd tot 1 december 2021. Per 1 december 2021 moet dan het pand geheel zijn ontruimd, zo niet dan wordt per direct een boete verbeurd van € 200.000. Stichting alFitrah heeft dit voorstel niet voor akkoord ondertekend, omdat wanneer de bank haar goedkeuring niet verleent, zij het pand per 1 september 2021 moet ontruimen en dit voor haar niet acceptabel is.
2.8.
[eiseres] vordert in dit kort geding dat Stichting alFitrah dit pand per 1 september 2021 ontruimt en ontruimd houdt, op straffe van een dwangsom van € 200.000.
2.9.
Stichting alFitrah voert daartegen verweer.
3.3. De beoordeling
Spoedeisend belang3.1. [eiseres] heeft, anders dan Stichting alFitrah aanvoert, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde
ontruiming van het pand heeft. Dit spoedeisend belang is enerzijds daarin gelegen dat [eiseres] doende is met de ontwikkeling van deze locatie (woningbouw) en er daarom vrijelijk over wil kunnen beschikken en anderzijds dat de bank aan [eiseres] heeft laten weten niet tot herfinanciering van haar lopende projecten (waaronder het project tot realisering van het appartementencomplex in het pand) bereid te zijn als Stichting alFitrah in het pand blijft zitten. De bank zegt aanwijzingen te hebben dat Stichting alFitrah betrokken is bij witwaspraktijken. Daarmee wordt toegekomen aan de inhoudelijke beoordeling van de zaak.
ontruiming van het pand heeft. Dit spoedeisend belang is enerzijds daarin gelegen dat [eiseres] doende is met de ontwikkeling van deze locatie (woningbouw) en er daarom vrijelijk over wil kunnen beschikken en anderzijds dat de bank aan [eiseres] heeft laten weten niet tot herfinanciering van haar lopende projecten (waaronder het project tot realisering van het appartementencomplex in het pand) bereid te zijn als Stichting alFitrah in het pand blijft zitten. De bank zegt aanwijzingen te hebben dat Stichting alFitrah betrokken is bij witwaspraktijken. Daarmee wordt toegekomen aan de inhoudelijke beoordeling van de zaak.
Moet Stichting Alfitrah het pand per 1 september 2021 ontruimen?3.2. Moet Stichting alFitrah het pand per 1 september 2021 ontruimen? Dat is de vraag waar het in dit kort geding om draait. Geoordeeld wordt dat dit wel geval is. Hierna wordt uitgelegd waarom dit zo is.
Ongeldigheid overeenkomsten van 30 juli 2018 en 31 januari 2020?
3.3.
De Stichting alFitrah voert aan dat de overeenkomsten van 30 juli 2018 (2.3.2.) en
31 januari 2020 (2.3.3.) ongeldig zijn, omdat deze onder dwang/misbruik van omstandigheden/grote druk zijn tot stand gekomen.
Het is niet aannemelijk dat dit het geval is. De Stichting alFitrah heeft onvoldoende concrete omstandigheden naar voren gebracht die daarop wijzen.
31 januari 2020 (2.3.3.) ongeldig zijn, omdat deze onder dwang/misbruik van omstandigheden/grote druk zijn tot stand gekomen.
Het is niet aannemelijk dat dit het geval is. De Stichting alFitrah heeft onvoldoende concrete omstandigheden naar voren gebracht die daarop wijzen.
Kwalificatie van de overeenkomsten: huurovereenkomst voor bepaalde tijd
3.4.
De overeenkomst waarbij aan Stichting alFitrah het gebruikersrecht met betrekking tot het pand is toegekend, moet, daarover zijn partijen het eens, worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst met betrekking tot een, zoals dat wordt genoemd, een artikel 230a-ruimte. Van een artikel 230a-ruimte is sprake als de huurovereenkomst geen betrekking heeft op woonruimte (in de zin van artikel 7:233 Burgerlijk Wetboek (BW)), of bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7:290 BW. Hiervan is in dit geval sprake, aangezien Stichting alFitrah een non-profit organisatie is en het pand voor maatschappelijke doeleinden en als moskee gebruikt.
3.5.
De huurovereenkomst is gesloten in het kader van de koopovereenkomst van
4 oktober 2017. De daarna gesloten overeenkomsten van 30 juli 2018 en 31 januari 2020 zijn een aanvulling op deze huurovereenkomst. In deze overeenkomsten wordt de termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt, verlengt, eerst tot 1 september 2020 en daarna tot
1 september 2021. Er is dus sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
1 september 2021. Er is dus sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Einde huurovereenkomst bepaalde tijd
3.6.
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt van rechtswege door het verstrijken van de bepaalde tijd (artikel 7:228 lid 1 BW).
In dit geval eindigt de huurovereenkomst tussen partijen dus op 1 september 2021.
In dit geval eindigt de huurovereenkomst tussen partijen dus op 1 september 2021.
Moet er ook op 1 september 2021 worden ontruimd?3.7. Het is vervolgens de vraag of de Stichting alFitrah het pand ook op
1 september 2021 moet ontruimen. Zij meent dat dit niet het geval is, omdat zij op grond van artikel 7:230a BW ontruimingsbescherming geniet. Zij voert daarbij aan dat de ontruiming nog niet is aangezegd en dat zo lang dat niet het geval is zij niet hoeft te ontruimen. Maar ook als de ontruiming is of wordt aangezegd dan geniet de Stichting alFitrah, zo voert zij aan, nog ontruimingsbescherming, aangezien zij dan nog een verlengingsverzoek bij de kantonrechter kan indienen, wat zij ook stelt van plan te zijn te zullen doen.
1 september 2021 moet ontruimen. Zij meent dat dit niet het geval is, omdat zij op grond van artikel 7:230a BW ontruimingsbescherming geniet. Zij voert daarbij aan dat de ontruiming nog niet is aangezegd en dat zo lang dat niet het geval is zij niet hoeft te ontruimen. Maar ook als de ontruiming is of wordt aangezegd dan geniet de Stichting alFitrah, zo voert zij aan, nog ontruimingsbescherming, aangezien zij dan nog een verlengingsverzoek bij de kantonrechter kan indienen, wat zij ook stelt van plan te zijn te zullen doen.
Toetsingskader ontruimingsbescherming3.8. In geval van een artikel 7:230a-ruimte geldt dat de huurder bij beëindiging van de huurovereenkomst, in beginsel, ontruimingsbescherming heeft.
3.8.1.
De verhuurder moet de ontruiming schriftelijk aanzeggen. De aanzegging moet ondubbelzinnig zijn en geen ruimte laten voor onduidelijkheid. De ontruiming mag niet worden aangezegd tegen een datum die is gelegen vóór de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst. Voor het doen van de aanzegging geldt geen termijn; er kan worden aangezegd op een termijn van 1 dag, enkele weken, maanden enzovoort.
3.8.2.
Zo lang de verhuurder de ontruiming niet heeft aangezegd, hoeft de huurder de ruimte niet te ontruimen.
3.8.3.
Ook na aanzegging van de ontruiming hoeft de huurder niet meteen te ontruimen.
3.8.3.1. De huurder geniet dan (zonder dat hij daarvoor actie hoeft te ondernemen) een ontruimingsbescherming gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd (artikel 7:230a lid 1(eerste volzin) in verbinding met artikel 7:230a lid 1 BW (slot).
3.8.3.2. Aan het einde van die periode (van twee maanden) moet de huurder in beginsel wel ontruimen. Hij kan echter binnen de genoemde termijn van twee maanden aan de rechter verzoeken om de termijn waarvoor de ontruimingsbescherming geldt te verlengen (art. 7:230a lid 1 BW). Tijdige indiening van een verzoek om verlenging schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op dat verzoek is beslist (art. 7:230a lid 3 BW (tweede zin)).
3.8.4.
De huurder geniet de hiervoor omschreven ontruimingsbescherming echter niet als
hij zelf de huur heeft opgezegd, of uitdrukkelijk in de beëindiging van de huur heeft toegestemd of als hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet nakomen van zijn verplichtingen (artikel 7:230a lid 2 BW). Deze opsomming van voorwaarden waaronder geen beroep op ontruimingsbescherming kan worden gedaan, is niet limitatief
(HR 13 februari 2009, NJ 2009,242). Ook op grond van andere omstandigheden, zoals bijvoorbeeld afstand van recht of rechtsverwerking, kan worden geoordeeld dat de huurder geen ontruimingsbescherming geniet.
hij zelf de huur heeft opgezegd, of uitdrukkelijk in de beëindiging van de huur heeft toegestemd of als hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet nakomen van zijn verplichtingen (artikel 7:230a lid 2 BW). Deze opsomming van voorwaarden waaronder geen beroep op ontruimingsbescherming kan worden gedaan, is niet limitatief
(HR 13 februari 2009, NJ 2009,242). Ook op grond van andere omstandigheden, zoals bijvoorbeeld afstand van recht of rechtsverwerking, kan worden geoordeeld dat de huurder geen ontruimingsbescherming geniet.
3.8.5.
Wanneer de huurder geen ontruimingsbescherming geniet dan hoeft de verhuurder de ontruiming ook niet aan te zeggen (artikel 7:230a lid 2 in samenhang met artikel 7:230a lid 1 BW).
Is het aannemelijk dat de Stichting alFitrah ontruimingsbescherming heeft?
3.9.
Het is niet aannemelijk dat Stichting alFitrah, zoals zij aanvoert, op grond van artikel 7:230a BW ontruimingsbescherming geniet. Het is, zoals hierna wordt toegelicht, aannemelijk dat sprake is van de uitzonderingssituatie zoals is bedoeld in artikel 7:230a lid 2 BW. [eiseres] hoefde dus anders dan Stichting alFitrah aanvoert, geen aanzegging voor de ontruiming te versturen, wat zij overigens, anders dan Stichting alFitrah meent, wel heeft gedaan (eerst bij brief van 23 februari 2021 (2.4.) en daarna nog bij brieven van 13 mei 2021 (2.5.) en 10 juni 2021 (2.6.) en tot slot ook nog eens door middel van de dagvaarding waarmee dit kort geding is gestart).
3.9.1.
Vooropgesteld wordt dat de drie overeenkomsten die er in het kader van het gebruik van het pand door Stichting alFitrah zijn gesloten in onderlinge samenhang met elkaar moeten worden bezien. De huurovereenkomst is gesloten in het kader van de koopovereenkomst van 4 oktober 2017. De daarop gevolgde overeenkomsten van
30 juli 2018 en 31 januari 2020 zijn een aanvulling daarop en strekken ertoe om de overeengekomen bepaalde tijd te verlengen (zie hiervoor 3.5.).
30 juli 2018 en 31 januari 2020 zijn een aanvulling daarop en strekken ertoe om de overeengekomen bepaalde tijd te verlengen (zie hiervoor 3.5.).
3.9.2.
Op grond van deze overeenkomsten, in onderlinge samenhang bezien, is het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat Stichting alFitrah na het aangaan van de huurovereenkomst in 2017 uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd en/of het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat zij geen beroep zal doen op ontruimingsbescherming. Dit zijn beide omstandigheden die vallen onder uitzondering zoals bedoeld in artikel 7:230a lid 2 BW.
3.9.2.1. In de aanvullende overeenkomst van 30 juli 2018, die zoals gezegd door Stichting alFitrah voor akkoord is ondertekend, zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst, die in het kader van de koopovereenkomst van 4 oktober 2017 is gesloten, wordt verlengd tot uiterlijk 1 september 2020. Daarbij is ook overeengekomen dat deze verlengde termijn een fatale termijn is en dat een ontruimingsaanzegging niet is vereist. Hieruit valt op te maken dat Stichting alFitrah uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2020 heeft toegestemd, althans het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij geen beroep zal doen op ontruimingsbescherming. Immers, de ontruimingsaanzegging hoeft alleen niet te worden gedaan in het geval de huurder (in dit geval Stichting alFitrah) geen ontruimingsbescherming geniet.
3.9.2.2. In de daarna gesloten aanvullende overeenkomst van 31 januari 2020 is de in het kader van de overeenkomst van 30 juli 2018 verlengde termijn nog eens met een jaar verlengd tot 1 september 2021. Daarbij is overeengekomen dat de Stichting alFitrah een
niet voor matiging vatbare boete van € 200.000 is verschuldigd als zij het pand niet op deze datum (1 september 2021) leeg en zonder aanspraak oplevert (ontruimt).
niet voor matiging vatbare boete van € 200.000 is verschuldigd als zij het pand niet op deze datum (1 september 2021) leeg en zonder aanspraak oplevert (ontruimt).
Deze afspraak wijst erop dat Stichting alFitrah uitdrukkelijk heeft toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2021, althans het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij geen beroep zal doen op ontruimingsbescherming. Immers, op grond van de ontruimingsbescherming zou de Stichting alFitrah in ieder geval tot
1 november 2021 in het pand mogen blijven. Dit verhoudt zich niet met de afspraak dat zij als zij het pand niet op 1 september 2021 heeft ontruimd een boete is verschuldigd van
€ 200.000. De enige duiding die aan deze afspraak kan worden gegeven is daarom dat Stichting alFitrah uitdrukkelijk heeft toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2021, althans het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij geen beroep zal doen op ontruimingsbescherming.
Dat in de overeenkomst van 31 januari 2020, zoals Stichting alFitrah aanvoert, niet is vermeld dat een ontruimingsaanzegging nodig is, maakt het voorgaande niet anders, omdat uit wat in deze overeenkomst is vermeld, zoals hiervoor is uitgelegd, al volgt dat die ontruimingsaanzegging niet nodig is.
conclusie: Stichting alFitrah moet het pand, in beginsel, per 1 september 2021 ontruimen
3.10.
De conclusie op grond van het voorgaande is dat de huurovereenkomst per
1 september 2021 eindigt en dat Stichting alFitrah geen ontruimingsbescherming geniet. Stichting alFitrah zal daarom het pand, in beginsel, per 1 september 2021 moet ontruimen.
1 september 2021 eindigt en dat Stichting alFitrah geen ontruimingsbescherming geniet. Stichting alFitrah zal daarom het pand, in beginsel, per 1 september 2021 moet ontruimen.
Alleen een belangenafweging kan daaraan nog in de weg staan.
Belangenafweging
3.11.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van [eiseres] uitvalt.
heeft een zwaarwegend belang dat het pand door de Stichting alFitrah wordt ontruimd. De bank heeft aangekondigd haar geen herfinanciering meer te verstrekken als de Stichting alFitrah gebruik blijft maken van het pand. [eiseres] heeft voor meerdere projecten een financiering bij de bank lopen. [eiseres] heeft ook aangevoerd dat andere banken om dezelfde reden als haar huidige bank haar ook geen financiering zullen willen verstrekken. De bedrijfsvoering van [eiseres] staat daarmee op het spel en daarmee ook de belangen van het bij [eiseres] werkzame personeel. Daar komt bij dat [eiseres] bezig is om met de gemeente [.] afspraken te maken over de ontwikkeling van het pand en om die reden vrijelijk over het pand wil kunnen beschikken.
Stichting alFitrah heeft er ook een groot belang bij dat zij het pand niet hoeft te ontruimen. Zij vervult voor haar achterban een maatschappelijke rol en biedt ruimte voor gebed. Dit belang maakt echter niet dat daarvoor het hiervoor genoemde zwaarwegende belang van [eiseres] moet wijken. Daarbij wordt betrokken dat Stichting alFitrah al vanaf 31 januari 2020 (dus meer dan 1 jaar) weet dat zij het pand per 1 september 2021 zal moeten ontruimen. Zij heeft dus al geruime tijd gelegenheid gehad om op zoek te gaan naar een alternatieve locatie. Stichting alFitrah heeft overigens op de zitting ook verklaard dat zij een pand op het oog heeft.
heeft een zwaarwegend belang dat het pand door de Stichting alFitrah wordt ontruimd. De bank heeft aangekondigd haar geen herfinanciering meer te verstrekken als de Stichting alFitrah gebruik blijft maken van het pand. [eiseres] heeft voor meerdere projecten een financiering bij de bank lopen. [eiseres] heeft ook aangevoerd dat andere banken om dezelfde reden als haar huidige bank haar ook geen financiering zullen willen verstrekken. De bedrijfsvoering van [eiseres] staat daarmee op het spel en daarmee ook de belangen van het bij [eiseres] werkzame personeel. Daar komt bij dat [eiseres] bezig is om met de gemeente [.] afspraken te maken over de ontwikkeling van het pand en om die reden vrijelijk over het pand wil kunnen beschikken.
Stichting alFitrah heeft er ook een groot belang bij dat zij het pand niet hoeft te ontruimen. Zij vervult voor haar achterban een maatschappelijke rol en biedt ruimte voor gebed. Dit belang maakt echter niet dat daarvoor het hiervoor genoemde zwaarwegende belang van [eiseres] moet wijken. Daarbij wordt betrokken dat Stichting alFitrah al vanaf 31 januari 2020 (dus meer dan 1 jaar) weet dat zij het pand per 1 september 2021 zal moeten ontruimen. Zij heeft dus al geruime tijd gelegenheid gehad om op zoek te gaan naar een alternatieve locatie. Stichting alFitrah heeft overigens op de zitting ook verklaard dat zij een pand op het oog heeft.
Ontruimingstermijn niet op 1 september 2021, maar op 1 oktober 2021
3.12.
De voorzieningenrechter ziet echter wel aanleiding om de ontruimingstermijn op een later tijdstip te stellen dan is gevorderd, aangezien het gelet op de datum waarop dit vonnis wordt gewezen te kort dag is om een ontruiming op 1 september a.s. te realiseren. De spullen van Stichting alFitrah zullen ergens moeten worden opgeslagen en ook zal zij haar achterban moeten informeren dat zij niet meer in het pand terecht kunnen.
Daarbij komt dat [eiseres] heeft aangegeven bereid te zijn om, zonder goedkeuring van de bank, de ontruimingstermijn te stellen op 1 oktober 2021. Daarom zal de ontruimingsdatum op 1 oktober 2021 worden bepaald.
Daarbij komt dat [eiseres] heeft aangegeven bereid te zijn om, zonder goedkeuring van de bank, de ontruimingstermijn te stellen op 1 oktober 2021. Daarom zal de ontruimingsdatum op 1 oktober 2021 worden bepaald.
Dwangsom
3.13.
De in verband met de ontruiming gevorderde dwangsom van € 200.000 wordt toegewezen. De voorzieningenrechter heeft niet de indruk gekregen dat Stichting alFitrah vrijwillig mee zal werken aan de ontruiming. Er is dus een prikkel daarvoor nodig. De dwangsom wordt zoals gevorderd gesteld op € 200.000. Dit bedrag komt overeen met de boete die partijen zijn overeengekomen voor het niet tijdig ontruimen. Overigens heeft Stichting alFitrah geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom.
Proceskosten
3.14.
Stichting alFitrah zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 105,16
- griffierecht 667,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.788,16
Uitvoerbaar bij voorraad
3.15.
Dit vonnis zal zoals gevorderd en gebruikelijk is in kort geding uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Stichting alFitrah heeft daartegen overigens ook geen verweer gevoerd.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
veroordeelt Stichting alFitrah om het pand aan de [adres] te [plaatsnaam]
per 1 oktober 2021te ontruimen (en ontruimd te houden) en dit pand leeg en bezemschoon, vrij van aanspraken, met medeneming van al wat vanwege Stichting alFitrah in het pand aanwezig is, aan [eiseres] op te leveren en te vrije beschikking van [eiseres] te stellen
per 1 oktober 2021te ontruimen (en ontruimd te houden) en dit pand leeg en bezemschoon, vrij van aanspraken, met medeneming van al wat vanwege Stichting alFitrah in het pand aanwezig is, aan [eiseres] op te leveren en te vrije beschikking van [eiseres] te stellen
4.2.
veroordeelt Stichting alFitrah om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 200.000 wanneer zij niet aan de in 4.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet
4.3.
veroordeelt Stichting alFitrah in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.788,16
4.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.M. de Stigter en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2021. [1]