Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/805
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 januari 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats 1], eiseres
(gemachtigde: H. van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 507.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 januari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 26 november 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een twee-onder-één-kap woonboerderij uit 1872 met één berging van
150 m2, twee bergingen van 40 m2, één berging van 52 m2, een hooi- stroschuur en een garage. De woning staat op een perceel van 6.625 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 163 m2.
Waarde van de woning
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 507.000,-. Ter
onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier referentiewoningen: [adres 2] te [woonplaats 1], verkocht op 24 maart 2017 voor € 237.500,-, [adres 3] te [woonplaats 2], verkocht op
22 december 2016 voor € 475.000,-, [adres 4] te [woonplaats 1], verkocht op
15 september 2016 voor € 375.000,- en [adres 5] te [woonplaats 1], verkocht op
30 november 2017 voor € 357.500,-. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 380.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 507.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De rechtbank legt dat als volgt uit. Op de zitting heeft verweerder erkend dat bij de berekening van de berging van 150 m2 iets is misgegaan. De juiste waarde is € 75.000,-. In de taxatiematrix staat ten onrechte een waarde van € 84.000,- en een woningwaarde per m2 van € 974,-. Door dit verschil van € 9.000,- zal de woningwaarde volgens verweerder iets stijgen naar € 1.030,- per m2. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Met deze aangepaste berekening van de waarde van de woning blijft de woningwaarde per m2 van het object (€ 1.030,-) ruim onder de woningwaarde per m2 van de gebruikte referentieobjecten; respectievelijk € 1.575,-, € 2.230,-, € 1.927,- en
€ 1.416,-.
6. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
gedateerde voorzieningen van de woning.
7. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiematrix blijkt dat de woning matig scoort op
voorzieningenniveau, net als [adres 2] en [adres 5]. Eiseres heeft niet onderbouwd waarom dit onderdeel als slecht moet worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Verder voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met
de omstandigheid dat de woning niet goed is gesplitst.
9. De rechtbank oordeelt dat uit artikel 16 van Pro de Wet WOZ volgt dat een kadastrale
splitsing niet relevant is voor de waardebepaling van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om KOUDV- en liggingsfactoren.
10. Eiseres heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van Pro de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld, door pas in de beroepsfase de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Zij had hier namelijk al in de bezwaarfase om verzocht. Verweerder heeft aan dit verzoek geen gehoor aan gegeven en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van
17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
11. Verweerder geeft aan dat hij met het taxatieverslag de gegevens conform artikel 40
Wet WOZ aan eiser heeft verstrekt. Dit taxatieverslag is conform het modeltaxatieverslag volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In dit model worden geen KOUDV-factoren dan wel een taxatiekaart vermeld. Verder geeft verweerder aan dat eiseres op de hoorzitting niet naar deze gegevens heeft gevraagd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij met de gemachtigde van eiseres de afspraak heeft gemaakt om desgewenst deze gegevens tijdens de hoorzitting te verstrekken. De rechtbank stelt vast dat de uitspraak op bezwaar de grondstaffel vermeldt met verwijzing naar het verslag van de hoorzitting waar de grondstaffel ook in is opgenomen.
12. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ
verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen.
13. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren
behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten. Anders dan verweerder meent, zijn deze gegevens dus niet beperkt tot het taxatieverslag. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de conclusie van 25 september 2017 van de Advocaat-Generaal
[Advocaat-Generaal]. Verweerder heeft de grondstaffel in het verslag van de hoorzitting en in de uitspraak op bezwaar vermeldt en de KOUDV- en liggingsfactoren in beroep verstrekt, zodat in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ is voldaan.
14. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en
liggingsfactoren eveneens zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het hiervoor genoemde arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. Verweerder had deze stukken dus ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage moeten leggen. Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de betreffende stukken pas respectievelijk in het verslag van de hoorzitting en de uitspraak op bezwaar als in beroep zijn verstrekt. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiseres ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiseres kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. De beroepsgrond slaagt.
15. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiseres door dit gebrek in haar belangen is geschaad. Eiseres heeft respectievelijk in het verslag van de hoorzitting en de uitspraak op bezwaar als in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiseres recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiseres stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op om het griffierecht tot een bedrag van € 48,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
6 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.