Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3988
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 15 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] aula voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 618.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 september 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 mei 2021. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur 1] .
Overwegingen
1. De onroerende zaak is een uitvaartcentrum. De aula is gebouwd in 1959. In 1978 en 1999 is die uitgebreid met opbaarruimten en zaalruimte. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van ongeveer 880 m2 en ligt op een kavel van 1105 m2. Eiseres is eigenaar (niet gebruiker) van de onroerende zaak.
2. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak een incourant object is en dat de WOZ-waarde dient te worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sinds de stichting daarvan opgetreden technische en functionele veroudering.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk primair € 421.000,- en subsidiair € 542.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport van de taxateur overgelegd. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde is in het rapport gebruik gemaakt van de taxatiewijzer Crematoria en de kengetallen die horen bij archetype [archetype] (uitvaartcentrum 1966-1985).
5. De rechtbank moet allereerst beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt daarbij de beroepsgronden van eiseres.
6. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar het verkeerde archetype heeft gebruikt. Volgens eiseres hadden de archetypen L782000N, L783000N en L784000N gebruikt moeten worden. Dat zijn archetypen voor Aula 1946-1965, 1966-1985 en 1986-2000. Volgens eiseres is de onroerende zaak te typeren als een aula en moet voor de verschillende bouwdelen van de onroerende zaak aangesloten worden bij de bouwperiode daarvan.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een uitvaartcentrum met daarin een aula. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat hij als bouwperiode 1966-1985 heeft gehanteerd omdat dat de gemiddelde bouwperiode is en de onroerende zaak in zijn geheel past binnen de omschrijving van de bouwstijl uit die periode: traditionele bouw of betonskeletbouw.
Naar het oordeel van de rechtbank is het archetype uitvaartcentrum het meest passend. In de taxatiewijzer staat bij de omschrijving van de archetypen dat als aula’s deel uitmaken van uitvaartcentra ze worden gewaardeerd als onderdeel van het uitvaartcentrum. Bij de omschrijving van uitvaartcentra staat dat er naast een aula en bezoekersruimte ook andere faciliteiten aanwezig zijn, zoals koffiekamers en afgezonderde bezoekersruimten. Dat is hier het geval. Ook qua oppervlak past de onroerende zaak beter bij het archetype uitvaartcentrum. De rechtbank kan de keuze van de taxateur voor de bouwperiode 1966-1985 volgen. Voor uitvaartcentra van vóór 1966 is er geen archetype beschikbaar. De rechtbank vindt het logisch dat aangesloten is bij het eerstvolgende archetype. Bovendien is een deel van de onroerende zaak ook binnen dat tijdvak gebouwd. Het in 1999 gebouwde deel verschilt qua bouwstijl niet veel van de eerder gebouwde delen. De beroepsgrond slaagt niet.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een uitvaartcentrum met daarin een aula. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat hij als bouwperiode 1966-1985 heeft gehanteerd omdat dat de gemiddelde bouwperiode is en de onroerende zaak in zijn geheel past binnen de omschrijving van de bouwstijl uit die periode: traditionele bouw of betonskeletbouw.
Naar het oordeel van de rechtbank is het archetype uitvaartcentrum het meest passend. In de taxatiewijzer staat bij de omschrijving van de archetypen dat als aula’s deel uitmaken van uitvaartcentra ze worden gewaardeerd als onderdeel van het uitvaartcentrum. Bij de omschrijving van uitvaartcentra staat dat er naast een aula en bezoekersruimte ook andere faciliteiten aanwezig zijn, zoals koffiekamers en afgezonderde bezoekersruimten. Dat is hier het geval. Ook qua oppervlak past de onroerende zaak beter bij het archetype uitvaartcentrum. De rechtbank kan de keuze van de taxateur voor de bouwperiode 1966-1985 volgen. Voor uitvaartcentra van vóór 1966 is er geen archetype beschikbaar. De rechtbank vindt het logisch dat aangesloten is bij het eerstvolgende archetype. Bovendien is een deel van de onroerende zaak ook binnen dat tijdvak gebouwd. Het in 1999 gebouwde deel verschilt qua bouwstijl niet veel van de eerder gebouwde delen. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste correctie in verband met de grootte van het oppervlak.
De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat het archetype een grootte heeft van 1000 m2. Met 880 m2 valt de onroerende zaak binnen de bandbreedte van 30%. Er hoeft dus geen correctie toegepast te worden.
De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat het archetype een grootte heeft van 1000 m2. Met 880 m2 valt de onroerende zaak binnen de bandbreedte van 30%. Er hoeft dus geen correctie toegepast te worden.
Naar het oordeel van de rechtbank hoeft er geen correctie toegepast te worden, omdat de onroerende zaak binnen de bandbreedte valt. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiseres voert verder aan dat ten onrechte een levensduurverlenging is toegepast.
De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de levensduur niet voorbij de peildatum gaat en dat dus is uitgegaan van de restwaarde.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het al dan niet verlengen van de levensduur in dit geval geen gevolgen voor de waardebepaling. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar de gebruikte maatstaf voor de restwaarde onvoldoende heeft onderbouwd.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat is uitgegaan van de bandbreedtes die zijn opgenomen in de taxatiewijzer. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat is uitgegaan van het midden van die bandbreedtes.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de enkele verwijzing naar (het midden van) de bandbreedtes uit de taxatiewijzer de restwaarde onvoldoende onderbouwd. De bandbreedtes uit de taxatiewijzer missen een voldoende onderbouwing. De rechtbank stelt vast dat bij de taxatiewijzer Crematoria geen marktgegevens zijn opgenomen over de restwaarde van crematoria. De heffingsambtenaar kon daarom niet zonder meer aansluiten bij de (gemiddelde) restwaarde zoals die uit de taxatiewijzer Crematoria volgt. De rechtbank verwijst naar de uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:3824) en 24 juli 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:3824). Bovendien heeft de heffingsambtenaar niet onderbouwd waarom in dit geval het midden van de bandbreedte moet worden aangehouden. De beroepsgrond slaagt.
10. Eiseres voert ten slotte aan dat de heffingsambtenaar uitgegaan is van een verkeerde maatstaf bij het bepalen of inclusief of exclusief BTW gewaardeerd moet worden. Volgens eiseres moet uitgegaan worden van het doel dat de eigenaar heeft met de betreffende zaak. Het doel van eiseres is het beheer en de verhuur van onroerend goed. Daarom moet exclusief BTW gewaardeerd worden.
De taxateur heeft toegelicht dat hij is uitgegaan van de branche waarbinnen het onroerend goed geëxploiteerd wordt. Daarom heeft hij de onroerende zaak inclusief BTW gewaardeerd, met uitzondering van het gedeelte dat voor horeca wordt gebruikt.
Naar het oordeel van de rechtbank is het standpunt van de taxateur juist. In hoofdstuk 9 van het Algemeen deel van de taxatiewijzer staat: ‘Het al of niet meenemen van btw in de waardeberekening is niet afhankelijk van de rechtspersoon van de eigenaar, maar van het antwoord op de vraag of de activiteiten die de eigenaar zich ten doel stelt, dan wel uitvoert, voor de Wet op de omzetbelasting 1968 een belastbaar feit opleveren.’ De rechtbank begrijpt die passage zo dat het moet gaan om activiteiten die de eigenaar zich met de betreffende onroerende zaak ten doel stelt. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak in gebruik is voor uitvaarten en ook met dat doel is gebouwd. Die activiteit is vrijgesteld van omzetbelasting. Dat eiseres zich voornamelijk bezighoudt met het beheer en de verhuur van onroerend goed is hierbij niet relevant. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op het onder 9 overwogene is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
12. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
13. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane primaire en subsidiaire waarde aannemelijk maakt. Eiseres heeft ter onderbouwing taxatiekaarten van taxateur [taxateur 2] overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met die taxatiekaarten de voorgestane waarden onvoldoende onderbouwd. In die taxatiekaarten is namelijk ten onrechte uitgegaan van het archetype Aula.
14. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 600.000,-. De rechtbank bepaalt verder dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
16. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1). Eiseres heeft aangegeven dat de kosten voor beide taxatiekaarten twee maal 2 uur x €125 + 21% BTW = € 302,50 zijn. De proceskosten komen daarmee in totaal op € 2.203,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object voor het belastingjaar 2020 vast op € 600.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.203,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 augustus 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om de
uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.