Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3748
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 276.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 mei 2021. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , vergezeld door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
1.De woning is een in 1987 gebouwde hoekwoning met een berging en een dakkapel. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 106 m2 en ligt op een kavel van 147 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 265.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Eiser voert allereerst aan dat hij in bezwaar geen inzicht heeft gekregen in de KOUDV-factoren van de woning en de referentiepanden en in het indexeringspercentage. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat op 19 juli 2020 een e-mail met informatie over de grondstaffel en de factoren naar de gemachtigde is verzonden. De gemachtigde heeft dat bevestigd, maar hij heeft daarbij opgemerkt dat deze e-mail is verzonden na de hoorzitting. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat in bezwaar geen indexeringspercentage is gebruikt. Dat valt dan dus niet onder de op de zaak betrekking hebbende stukken. Met betrekking tot de factoren verwijst de rechtbank naar een recente overzichtsuitspraak van de meervoudige kamer van de rechtbank (5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890) over ontbrekende stukken in WOZ-zaken. In overweging 32-34 wordt de situatie besproken waarin een informatieachterstand vóór de uitspraak op bezwaar is hersteld, waarbij het voor de belanghebbende nog mogelijk is geweest om de informatie alsnog te gebruiken om zijn bezwaar te onderbouwen. Het gebrek is dan hersteld en kan met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht gepasseerd worden. Er is in dat geval in beginsel geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van griffierecht. De rechtbank ziet geen reden om van die lijn af te wijken. De beroepsgrond slaagt niet.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar het indexeringspercentage in de matrix niet inzichtelijk heeft gemaakt en niet heeft onderbouwd. De rechtbank ziet geen aanleiding de indexering onjuist te vinden. Uit de matrix blijkt dát er is geïndexeerd, en eiser kan uit de genoemde waarden zelf het percentage narekenen. De heffingsambtenaar heeft de indexering weliswaar niet inzichtelijk gemaakt met in het geding gebrachte marktgegevens, maar met de verklaring op zitting heeft hij naar het oordeel van de rechtbank zorggedragen voor de inzichtelijkheid van de gegevens waarop de indexatie berust. De taxateur heeft op de zitting namelijk toegelicht dat de indexering berust op gerealiseerde verkoopcijfers in [plaats] , uitgesplitst naar type woning. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft gesteld en dat ook niet op andere wijze is gebleken dat deze wijze van indexeren onjuist is en dat de toegepaste indexering te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert verder aan dat bij vergelijkingsobject [adres 2] ten onrechte voor de aanbouw aan de woonruimte een lagere m2-prijs is gehanteerd dan voor de rest van de woning. Volgens eiser is de verlenging van de woonkamer onderdeel van de woning en zullen kopers dat ook zo zien, en dan is het niet logisch dat de aanbouw een andere m2-prijs heeft. De taxateur heeft op de zitting uitgelegd dat de Waarderingskamer heeft aangegeven dat de waarde van een aanbouw rond de 85% van de normale waarde is. Dat percentage wordt consequent toegepast. Hij wijst er ook op dat als een woning groter wordt de m2-prijs afneemt. Verder wijst hij erop dat [adres 3] ook de waarde onderbouwt, terwijl die woning geen aanbouw heeft. De rechtbank kan de argumentatie van de taxateur dat de aanbouw een lagere m2-prijs heeft volgen. Eiser heeft niet aangegeven waarom het gehanteerde percentage van 85% te laag zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 augustus 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid
om deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.