Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3177
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 386.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 25 februari 2021, via een skypeverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Herk, die waarnam voor de gemachtigde van eiser. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend en geschorst, in afwachting van een uitspraak van de Meervoudige Kamer van deze rechtbank. Deze uitspraak is op 5 juli 2021 gedaan.
Desgevraagd hebben partijen kenbaar gemaakt dat zij het niet nodig vinden om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft het onderzoek vervolgens gesloten.
Overwegingen
1. De woning is een in 2013 gebouwd appartement met berging en parkeerplaats. De woning heeft een inhoud van ongeveer 328 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 376.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ, omdat verweerder niet heeft voldaan aan het verzoek van eiser om in de bezwaarfase de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met de ‘KOUDV’- en liggingsfactoren volledig op te sturen. Verweerder heeft aangevoerd dat de stukken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage hebben gelegen, maar dat eiser geen gebruik heeft gemaakt van dit inzagerecht. Verweerder heeft verder aangevoerd dat eiser zijn verzoek om de op de zaak betrekking hebbende stukken op de hoorzitting niet heeft herhaald. Eiser heeft deze gang van zaken niet betwist. Ter zitting heeft eiser voorts aangevoerd dat verweerder de ‘KOUDV’-factoren en het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt.
8. De rechtbank overweegt als volgt. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier tijdens de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZ-beschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Eiser heeft zijn verzoek om de op zaak betrekking hebbende stukken tijdens de hoorzitting niet herhaald. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat hij die stukken kennelijk niet meer nodig vond. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiser in beroep alsnog heeft aangevoerd dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. [1]
9. Voor zover eiser ter zitting heeft willen aanvoeren dat verweerder in de beroepsfase de stukken had moeten verstrekken van de referentiewoningen die verweerder in de beroepsfase heeft gebruikt, overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het bestuursorgaan in de beroepsfase de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank sturen. Een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb moet echter worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift met de taxatiematrix op 25 november 2020 naar eiser is gestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser na de ontvangst van deze stukken en voorafgaande aan de zitting voldoende in de gelegenheid geweest om kenbaar te maken over welke stukken hij de beschikking wilde krijgen. Dat eiser deze beroepsgrond vervolgens pas ter zitting heeft aangevoerd, acht de rechtbank in strijd met een goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. Daaraan ligt ten grondslag dat van verweerder niet verwacht kan worden dat hij de vaak omvangrijke gegevens tijdens of relatief kort voor de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. [2]
10. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] niet bruikbaar is als referentie, omdat deze woning is gelegen op de begane grond en een tuin heeft. Verweerder heeft aangevoerd dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning een minimaal effect heeft op de gemiddelde prijs per m³ van de referentiewoningen (€ 1.187,-). Dit zou geen effect hebben op de waarde van eisers woning, omdat verweerder voor zijn woning is uitgegaan van een veel lagere prijs per m³ (€ 1.141,-). Voor zover eiser heeft willen aanvoeren dat het buiten beschouwing laten van de referentiewoning [adres 2] zou moeten leiden tot het oordeel dat verweerder de waarde van zijn woning te hoog heeft vastgesteld, volgt de rechtbank eiser daarin gelet op het voorgaande niet.
11. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de referentiewoning [adres 3] een lagere waarde onderbouwt voor zijn woning. Verweerder betwist dit. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van een naastgelegen woning, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een basisschool en kinderdagverblijf. Verweerder voert in het verweerschrift aan dat de woning vooraleerst is gelegen in een winkelcentrum en dat met deze omstandigheid rekening is gehouden door uit te gaan van referentiewoningen met een vergelijkbare ligging. Verweerder voert verder aan dat de referentiewoning [adres 4] is gelegen op dezelfde etage als de woning van eiser. Eventuele overlast, als daarvan al sprake zou zijn, is verdisconteerd in de koopsom van deze referentiewoning. Eiser heeft zijn stelling niet nader onderbouwd, ook niet na de toelichting van verweerder in het verweerschrift. De rechtbank ziet dan ook geen reden voor het oordeel dat de referentiewoningen vanwege de ligging niet goed vergelijkbaar zouden zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het principe van het afnemend grensnut. Verweerder heeft dit betwist en heeft aangevoerd dat de verschillen tussen de inhoud van de referentiewoningen en van de woning van eiser dermate gering zijn, dat daarmee geen rekening hoeft te worden gehouden. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Verweerder heeft er daarnaast terecht op gewezen dat de gemiddelde prijs per m³ van de referentiewoningen € 1.187,- bedraagt en dat voor de woning van eiser uit is gegaan van een lagere prijs van € 1.141,-. Daarmee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat, zelfs indien rekening zou moeten worden gehouden met het afnemend grensnut, de waarde voor de woning van eiser nog niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat een gedeelte van de koopsom van de referentiewoningen bestaat uit de reserve die een Vereniging van Eigenaren heeft opgebouwd (de vve-reserve). Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangevoerd dat hier wel degelijk rekening mee is gehouden. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de taxatiematrix inzichtelijk heeft gemaakt dat en in welke mate er rekening is gehouden met de vve-reserves van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
15. Om een lagere waarde te onderbouwen, verwijst eiser voorts naar het door hem ingebrachte taxatierapport, opgemaakt door taxateurs [taxateur 2] en [taxateur 3] op
26 maart 2020. In dit rapport zijn verkoopcijfers van drie woningen opgenomen. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voor wat betreft de woningen [adres 5] en [nummer] gewezen op de waardebepalende verschillen. Eiser heeft dit standpunt niet betwist. De rechtbank stelt daarnaast vast dat een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de door eiser aangedragen woningen ontbreekt in het taxatierapport. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dan ook niet worden afgeleid dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 9 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat