Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8954735 UC EXPL 21-105 CdJ/43959
Vonnis van 14 juli 2021
inzake
1.[eiser sub 1] , eiser,
wonende te [woonplaats] en
2.
[eiseres sub 2], eiseres,
[eiseres sub 2], eiseres,
wonende te [woonplaats] ,
verder tezamen en in mannelijk enkelvoud ook te noemen: [eiser sub 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. D. de Waal,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. E.J. van Os.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding;
de conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van eis in reconventie;
de conclusie van antwoord in reconventie;
de producties die [eiser sub 1] voorafgaand aan de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht;
de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 31 mei 2021. [gedaagde] heeft het onvoorwaardelijke deel van zijn eis in reconventie ter zitting ingetrokken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1992, aanvankelijk van de rechtsvoorganger van [eiser sub 1] en sinds 24 december 2010 van [eiser sub 1] , een woning met aangrenzende tuin aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding/nummeraanduiding 1] te [woonplaats] . Deze woning wordt op onderstaande luchtfoto aangeduid met het (rode) kader linksboven op de foto. [gedaagde] staat in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven op [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] . De huur geldt als aangegaan voor onbepaalde tijd.
2.2.
De situatie ter plaatse wordt geïllustreerd op onderstaande luchtfoto:
*
2.3.
Op het perceel [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] , het groen omkaderde perceel in het midden op de foto, staat een woning waarin een derde (“ [A (voornaam)] ”) thans woonachtig is. De jongste zoon van eisers, de heer [B] , bewoont het linker gedeelte van het pand, op de foto aangegeven met het blauwe kader rechtsboven. Het andere (rechter) gedeelte van dat pand wordt door [eiser sub 1] verhuurd aan een derde, te weten [C] . [eiser sub 1] is eigenaar van het perceel [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/lettteraanduiding/nummeraanduiding 2] , waarop camping “ [camping 1] ” en een schuur staan. Deze schuur, rechtsonder op de foto, is in gebruik bij een [.] en bij [C] .
2.4.
Ook is [eiser sub 1] , althans op het moment van het voeren van deze procedure, eigenaar van een perceel van 5 hectare aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] . Een deel van dit perceel exploiteert [eiser sub 1] als boerderij. Het andere deel exploiteert [eiser sub 1] als een camping, bekend onder de naam “ [camping 2] ”. [eiser sub 1] bewonen een op deze camping gelegen vakantiehuis. Dit perceel is ongeveer 450 meter verwijderd van de woning die [gedaagde] van [eiser sub 1] huurt.
2.5.
Bij exploot van 29 oktober 2020 heeft [eiser sub 1] een brief van 27 oktober 2017 aan [gedaagde] betekend, waarbij [eiser sub 1] de huurovereenkomst met [gedaagde] opzegt per 1 mei 2021 wegens dringend eigen gebruik.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser sub 1] vordert om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. vast te stellen dat de huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] als verhuurder en [gedaagde] als huurder met betrekking tot de woonruimte en aangrenzende tuin, gelegen aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding/nummeraanduiding 1] te [woonplaats] zal eindigen per 1 mei 2021, althans op een datum in goede justitie vast te stellen;
II. [gedaagde] te veroordelen om uiterlijk op 30 april 2021, althans op een in goede justitie vast te stellen datum, de woonruimte te ontruimen en te verlaten met machtiging aan [eiser sub 1] om de ontruiming zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde] ;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten.
3.2.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser sub 1] in de proceskosten.
in voorwaardelijke reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert in voorwaardelijke reconventie, namelijk voor het geval de vorderingen van [eiser sub 1] worden toegewezen, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [eiser sub 1] te veroordelen om, als tegemoetkoming de verhuis- en inrichtingskosten van [gedaagde] , een bedrag van € 10.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag met een minimum van € 6.334,00, althans zijnde de wettelijke minimumbijdrage;
II. [eiser sub 1] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Aan de kantonrechter ligt in conventie ter beoordeling de vraag voor of de vordering van [eiser sub 1] om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik zal eindigen, kan worden toegewezen. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
4.2.
Op grond van artikel 7:274, eerste lid, aanhef en sub c, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de kantonrechter de vordering tot de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Ook moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Bij de beoordeling hiervan stelt de kantonrechter het volgende voorop.
4.3.
Of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. [1] Het vereiste dat sprake moet zijn van 'dringend' eigen gebruik brengt niet zozeer tot uitdrukking dat sprake moet zijn van een zekere urgentie, maar dat sprake moet zijn van een zeker belang bij de verhuurder. Bij de beoordeling van de dringendheid, maar ook van de andere relevante belangen, gaat het in beginsel om de actuele situatie. [2] Het dringende belang bij het gebruik van het gehuurde moet verder een eigen belang van de verhuurder zijn. Als de verhuurder eenmaal aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen van de belangen van zijn huurder bij voortduring van de huurovereenkomst. Verder moet worden beoordeeld of gebleken is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.4.
Daarnaast geldt dat bij beëindiging van huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder. [3] De kantonrechter moet daarom terughoudend zijn met het toewijzen van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte vanwege dringend eigen gebruik van de verhuurder.
4.5.
[eiser sub 1] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de boerderij aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 1] , waarin hij altijd hebben gewoond, per 1 april 2021 wordt bewoond door de oudste zoon van [eiser sub 1] die het agrarische bedrijf van [eiser sub 1] feitelijk heeft overgenomen. [eiser sub 1] heeft de boerderij reeds verlaten en verblijft thans in een vakantiehuisje dat op de camping “ [camping 2] ” ligt. [eiser sub 1] stelt daar niet veel langer te kunnen blijven vanwege het kampeerseizoen en hij het vakantiehuisje, dat niet voor permanente bewoning bestemd is, aan toeristen wil verhuren. De huurinkomsten van het vakantiehuisje vormen, aldus [eiser sub 1] , voor hem een belangrijke inkomstenbron. [eiser sub 1] stelt knel te zitten, nu hij de boerderij heeft verlaten en het vakantiehuisje weer beschikbaar moet komen voor recreatieve verhuur. [eiser sub 1] wil de woning waarin [gedaagde] nu verblijft bewonen.
4.6.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser sub 1] niet genoodzaakt is om elders een woning te huren indien hij de woning die nu door [gedaagde] wordt gehuurd niet kan betrekken. Volgens [gedaagde] is er voldoende andere woonruimte beschikbaar in de omgeving. Van dringend eigen gebruik is volgens [gedaagde] dan ook geen sprake. Ook heeft [gedaagde] betwist dat voor hem passende woonruimte elders beschikbaar is. Een belangenafweging dient volgens [gedaagde] in zijn voordeel uit te vallen.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat in het licht van het hiervoor vermelde toetsingskader alsmede in het licht van het door [gedaagde] gevoerde verweer, [eiser sub 1] zijn stelling dat hij het door [gedaagde] gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik niet voldoende heeft onderbouwd.
4.8.
Zo is door [eiser sub 1] niet gesteld en is ook anderszins niet gebleken dat [eiser sub 1] de woning waarin hij thans verblijft en zijn eigendom is moet verlaten. Concrete aanwijzingen, zoals bijvoorbeeld een aanschrijving van de gemeente, ontbreken daarvoor. Daarnaast is niet gebleken dat [eiser sub 1] de huurinkomsten die hij met de woning waarin hij nu verblijft kan genereren nodig heeft om in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien. [eiser sub 1] heeft dat wel gesteld, maar heeft deze stelling vervolgens niet onderbouwd. Daar komt bij dat uit de stukken en hetgeen ter zitting is verhandeld is gebleken dat [eiser sub 1] nog andere onroerende zaken in eigendom heeft die hij verhuurt en (mogelijk) zou kunnen verhuren om daaruit inkomsten te genereren. Het gaat daarbij om woonruimtes op: de camping “ [camping 2] ”, de camping “ [camping 1] ”, het perceel [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/lettteraanduiding/nummeraanduiding 2] en het perceel [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] .
4.9.
Dat vorenbedoelde woonruimtes niet geschikt zouden zijn voor permanente bewoning, zoals door [eiser sub 1] gesteld, is gelet op de gemotiveerde betwisting van die stelling door [gedaagde] , niet komen vast te staan. Feit is in ieder geval dat de gemeente de bewoning van, in ieder geval, perceel [nummeraanduiding 1/lettteraanduiding/nummeraanduiding 2] tot op heden altijd heeft gedoogd.
4.10.
[eiser sub 1] heeft voorts gesteld dat hij in de nabijheid van de boerderij aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 1] en de camping aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/lettteraanduiding/nummeraanduiding 2] wil wonen om zijn zonen te begeleiden bij de exploitatie van het boerenbedrijf respectievelijk de camping “ [camping 1] ” en om, waar mogelijk, de bedrijfsvoering waar te nemen. Ook fungeert eiseres als fulltime oppas voor de kleinkinderen.
4.11.
De kantonrechter acht deze belangen, ofschoon begrijpelijk, afgezet tegen het belang van [gedaagde] tot behoud van zijn huurwoning onvoldoende zwaarwegend. Daar komt bij dat aannemelijk is dat het voor [eiser sub 1] mogelijk is om in de nabijheid van de boerderij en de camping “ [camping 1] ” te kunnen blijven wonen. Vast staat in dit verband immers dat [eiser sub 1] op dit moment in de nabijheid van de boerderij en deze camping woonachtig is.
4.12.
De slotsom is dan ook dat de kantonrechter de vorderingen van [eiser sub 1] afwijst omdat de belangen van [gedaagde] , ook gelet op diens leeftijd, als huurder bij behoud van zijn huurwoning zwaarder wegen dan de door [eiser sub 1] gestelde belangen.
4.13.
[eiser sub 1] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 360,00 aan salaris van zijn gemachtigde.
in voorwaardelijke reconventie
4.14.
De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.
5.De beslissing
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser sub 1] af;
5.2.
veroordeelt [eiser sub 1] , hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 360,00 aan salaris;
in voorwaardelijke reconventie
5.3.
verstaat dat de voorwaardelijke vorderingen van [gedaagde] geen behandeling behoeven.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2021.
* Ivm de herleidbaarheid naar natuurlijke personen is de afbeelding bij 2.2 weggehaald.