Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4710
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: E.J.G. te Kronnie).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 256.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft via Skypeverbinding plaatsgevonden op 27 mei 2021. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. De woning is een in 1994 gebouwde zogenaamde rijwoning met een berging en dakkapel. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 129 m2 en ligt op een kavel van 177 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 235.000. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte door voor de woning de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met het taxatierapport heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgrond 1
7. Ter zitting heeft eiser gesteld dat verweerder de aanbouw van de woning en referentiewoningen ten onrechte apart heeft gewaardeerd. Volgens eiser had verweerder de aanbouw bij de hoofdbouw moeten optellen en de uitkomst daarvan moeten delen door de totale inhoud van de woning. Dit maakt dat de waarde van de woning lager moet worden vastgesteld, aldus eiser.
8. Verweerder heeft ter zitting toegelicht een waarderingsmethode te hanteren waarbij de aanbouw afzonderlijk wordt gewaardeerd van de hoofdbouw. In het algemeen geldt volgens verweerder dat de aanbouw buiten de hoofdbouw valt, omdat deze een aanvulling op de bestaande woonruimte betreft en ook een ander (recenter) bouwjaar heeft. De aanbouw woonruimte is bij objecten van recente bouw vaak een optie en om verschil te maken tussen objecten met en zonder aanbouw wordt de aanbouw apart geregistreerd.
Oordeel rechtbank
9. De rechtbank kan zich vinden in de door verweerder gegeven uitleg over de door hem gebruikte waarderingsmethodiek. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de waarderingsmethodiek ook gebruikt is op de referentiewoningen en eiser deze methodiek onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Beroepsgrond 2
10. Eiser voert aan dat de referentiewoningen geen goede onderbouwing van de waarde van de woning vormen, omdat deze geen rijwoningen, maar twee-onder-een kap woningen zijn. Daarnaast heeft verweerder in de bezwaarfase niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, ligging en onderhoudsfactoren in de vergelijking van de woning met de referentie woningen. Verder heeft verweerder het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de woning en de referentiewoningen te bepalen niet inzichtelijk gemaakt.
Oordeel rechtbank
Over de referentiewoningen
11. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Daar komt bij dat verweerder ter zitting onweersproken heeft aangevoerd dat er weinig woningen zijn van hetzelfde type als de woning (vlinderwoning met lessenaarsdak) en dat de gebruikte referentiewoningen (aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) vanwege de locatie de best vergelijkbare woningen zijn. Verder heeft verweerder onweersproken aangevoerd dat het door eiser in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport niet geschikt is om de waarde van de woning te bepalen, omdat daarin gebruikt is gemaakt van referentiewoningen die in een andere buurt liggen, waaronder een kluswoning die naderhand voor een veel hogere prijs is verkocht.
Over de KOUDV-factoren
12. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Verweerder is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast daarom niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van de KOUDV-factoren of van correctiepercentages. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de waarde van de woning volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging en is voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met deze verschillen.
Over de indexering
13. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat voor het gehanteerde indexeringspercentage is aangesloten bij de gemiddelde waardestijging in [woonplaats] . In 2019 was dit 12,5%. Volgens verweerder zijn de gegevens openbaar en worden deze gepubliceerd op de website van de Waarderingskamer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende inzicht heeft gegeven in de manier van indexeren. De rechtbank stelt vast dat voor 2018 een indexeringspercentage van 6,9% van toepassing is. Voor zover het indexeringspercentage niet juist is toegepast, is de rechtbank van oordeel dat het effect daarvan zodanig gering is dat niet de conclusie kan worden getrokken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eisers verwijzing naar de uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 16 september 2020 [1] en van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van
24 november 2020 [2] leiden de rechtbank niet tot een ander oordeel. In de zaak van de rechtbank Rotterdam had het bestuursorgaan zich gebaseerd op een permanente marktanalyse waarvan de gegevens niet openbaar waren gemaakt of gepubliceerd. Hiervan is in eisers geval geen sprake.
In de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is geoordeeld dat het bestuursorgaan het eigen verkoopcijfer had moeten gebruiken voor de waardebepaling en dat er onjuist indexeringspercentage was gehanteerd. Van deze situatie is in eisers geval evenmin sprake.
24 november 2020 [2] leiden de rechtbank niet tot een ander oordeel. In de zaak van de rechtbank Rotterdam had het bestuursorgaan zich gebaseerd op een permanente marktanalyse waarvan de gegevens niet openbaar waren gemaakt of gepubliceerd. Hiervan is in eisers geval geen sprake.
In de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is geoordeeld dat het bestuursorgaan het eigen verkoopcijfer had moeten gebruiken voor de waardebepaling en dat er onjuist indexeringspercentage was gehanteerd. Van deze situatie is in eisers geval evenmin sprake.
Beroepsgrond 3
14. Eiser voert aan dat verweerder er geen rekening mee heeft gehouden dat de woning op een perceel ligt waarbij een deel als brandgang wordt gebruikt en dus niet voor eiser beschikbaar is.
Oordeel rechtbank
15. De rechtbank is van oordeel dat wat eiser aanvoert niet tot een lagere vaststelling van de waarde van de woning kan leiden. Zoals verweerder heeft toegelicht, hebben de referentiewoningen ook een vergelijkbare brandgang en komt de eventuele waardeverlagende invloed daarvan in de koopprijs van die woningen tot uiting. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.M. Dijksterhuis, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.Y. Wong, griffier. De beslissing is uitgesproken op 30 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt via publicatie op rechtspraak.nl.
mr. L.Y. Wong, griffier. De beslissing is uitgesproken op 30 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt via publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat