Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1027
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerkingen gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 219.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1970 gebouwde tussenwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 115 m2 en ligt op een kavel van 130 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 175.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat er beter vergelijkbare referentiewoningen zijn, te weten de [adres 2] . De referentiewoning [adres 3] kan volgens eiser niet meegenomen worden, omdat deze woning twee keer binnen één jaar is verkocht.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de referentiewoningen [diverse adressen] heeft kunnen gebruiken voor de waardevaststelling van de woning. Eiser heeft in beroep en ter zitting niet specifiek kunnen duiden op grond waarvan de [adres 3] niet gebruikt zou mogen worden. De enkele stelling dat deze woning twee keer binnen een jaar is verkocht, te weten op 23 oktober 2017 voor € 212.500,- en op 17 december 2018 voor € 240.000,- alsmede de - door verweerder betwiste stelling - stelling dat volgens de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer een woning die twee keer is verkocht “niet meedoet” slaagt niet. De Waarderingsinstructie is immers een instructie voor verweerder en is niet een rechtsregel waar de rechter aan is gebonden. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 15 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2017. Voorts is niet gesteld of gebleken dat de gerealiseerde verkoopcijfers niet overeenstemmen met de (destijds geldende) waarde in het economisch verkeer. Dat de [adres 2] wellicht ook bruikbaar is ter onderbouwing, neemt niet weg dat verweerder de vrijheid heeft referentiewoningen te kiezen en de rechtbank geen aanleiding ziet om de door verweerder gebruikte referentiewoningen te verwerpen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De woning heeft gedateerde voorzieningen (onder andere een badkamer en keuken van 15 jaar oud) en ligt tegenover een school. Voor deze aspecten dient een correctie plaats te vinden. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe deze onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn, aldus eiser.
10. De rechtbank is van oordeel dat uit de taxatiematrix voldoende aannemelijk is geworden hoe verweerder de onderlinge verschillen heeft gewaardeerd en dat, rekening houdend met die verschillen, de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft ter zitting toegelicht wat het voorzieningenniveau van de referentiewoningen is en hoe de referentiewoningen zijn gelegen ten opzichte van de school. Dat voor de waardevaststelling van de woning onvoldoende rekening is gehouden met deze factoren, ziet de rechtbank dan niet. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat