Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4045
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 603.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatiematrix overgelegd. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 3 juni 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 1962 gebouwde geschakelde woning. De woning heeft een
kaveloppervlakte van 442 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 559.000,-. Verweerder handhaaft in beroep
de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende vier, in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op
18 maart 2018 voor € 625.000,-, [adres 3] , verkocht op 13 december 2019 voor
€ 482.500,-, [adres 4] , verkocht op 28 oktober 2019 voor € 840.000,- en [adres 5] , verkocht op 3 juni 2019 voor € 710.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 603.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres voert aan dat de objecten [adres 6] en [adres 7]
aanzienlijk groter zijn dan de woning. [adres 2] toont volgens eiseres aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verder is het waardeverschil van de woning met [adres 3] niet te volgen. Ook is sprake van een groter verschil in waarde tussen de woning en [adres 8] dan verweerder heeft aangenomen. Ter zitting heeft eiseres ten aanzien van [adres 4] toegelicht dat het object in 2007 geheel is gemoderniseerd, daarom moeten de KOUDV-factoren hoger worden gekwalificeerd dan verweerder heeft gedaan. Verder voert eiseres over dit object aan dat een guesthouse op het perceel staat van 3 bij 3,5 meter met een waarde van € 15.000,- tot € 20.000,-. Het guesthouse zit volgens eiseres niet aan de woning vast. Verweerder heeft dit ten onrechte bij de inhoud van de woning gerekend, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. Ten aanzien van [adres 5] voert eiseres aan dat minstens drie KOUDV-factoren op bovengemiddeld moet worden bepaald, in plaats van gemiddeld zoals verweerder doet.
9. De rechtbank stelt vast dat de objecten [adres 6] , [adres 7] en
[adres 8] niet door verweerder in de beroepsfase als referentieobjecten in de taxatiematrix zijn opgenomen.
De rechtbank overweegt verder dat uit de stamkaart van [adres 2] blijkt dat de woning eind jaren ’90 is vergroot door een uitgebouwde garage/werkruimte. De rechtbank ziet op basis van de foto’s en de tekst van de vastgoedkaart geen aanleiding voor de conclusie dat de kwalificatie van verweerder op de staat van onderhoud (matig) niet zou kloppen.
Verder oordeelt de rechtbank dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd waarom de ligging van de [adres 3] slecht is. De woning ligt namelijk aan een drukke straat tegenover een benzinestation en bedrijvigheid. Dit in tegenstelling tot de woning die een rustige ligging aan een laan in een woonwijk heeft.
[adres 4] is weliswaar in 2007 verbouwd, maar dat betekent niet dat de gemiddelde kwalificatie op de onderdelen kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid en een kwalificatie matig op voorzieningenniveau niet goed is. De rechtbank ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Verder heeft verweerder ter zitting toegelicht dat de berging standaard op € 5.000,- wordt gewaardeerd. Verweerder erkend dat het guesthouse ten onrechte door hem als berging is aangemerkt. Weliswaar leidt dit volgens verweerder tot een verschil, maar de woning zit alsnog rond de taxatieprijs als dit wordt verdisconteerd. De kubieke meterprijs daalt namelijk van € 634,- naar € 603,-. Dit bedrag dient met 8% te worden gecorrigeerd wegens een matig voorzieningenniveau. Daarmee bedraagt de kubieke meterprijs € 555,-. De rechtbank kan dit volgen en concludeert dat het verschil in waarde tussen de woning en [adres 4] door het guesthouse zo’n € 6.630,- bedraagt. De gemiddelde kubieke meterprijs van de referentieobjecten is namelijk € 601,-, verminderd met de kubieke meterprijs van de woning van € 586,- (= € 15,-, vermenigvuldigd met de bruto-inhoud van de woning van 442 m3). Daaruit kan niet worden geconcludeerd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Ten aanzien van [adres 5] oordeelt de rechtbank dat de omstandigheid dat het object en de tuin in 2008 zijn verbouwd er niet toe leidt dat verweerder de KOUDV-factoren ten onrechte op gemiddeld heeft gewaardeerd.
De beroepsgrond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiseres aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke
wijze hij rekening heeft gehouden met de benedengemiddelde onderhoudstoestand van de woning.
11. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eerdere bezwaar- en beroepsprocedures ruim
voldoende inzicht hebben gegeven in de staat van onderhoud van de woning. Ook is volgens verweerder tijdens de hoorzitting gesproken over de staat waarin de woning zich bevindt.
De rechtbank ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Eiseres heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken.
De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiseres voert ook nog aan dat de referentieobjecten een afwijkende bouwperiode hebben
en twee-onder-één-kapwoningen zijn, terwijl onderhavig object een geschakelde woning is.
Ter zitting heeft eiseres hierop aangevuld dat zij het met verweerder eens is dat
[adres 2] een vrijstaande woning is, maar dat verweerder dit objectkenmerk ten onrechte niet heeft gecorrigeerd.
13. De rechtbank stelt vast dat [adres 2] een vrijstaande woning is en daarmee
afwijkt van de woning. Zelfs in geval dit object niet bij de vergelijkingsmethode wordt meegenomen, dan nog komt de gemiddelde prijs per m3 van de overige drie referentieobjecten uit op € 587,-, hetgeen rond dezelfde prijs als de woning ligt (€ 586,-). Op grond daarvan kan niet worden geconcludeerd dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
De beroepsgrond slaagt niet.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.