Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5134
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juni 2021 de zaak tussen
[eiseres] en [eiser] , eisers te [woonplaats] ,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 596.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] en een aanslag watersysteemheffing eigenaren van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.
Verweerder heeft op 23 oktober 2019 het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde voor het belastingjaar 2019 herzien op € 561.000,-.
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting op 7 januari 2021 heeft geen doorgang gevonden, doordat het niet mogelijk bleek om met eisers een geluidsverbinding tot stand te brengen. Het onderzoek ter zitting heeft vervolgens plaatsgevonden via Skype op 14 januari 2021. Eiser [eiser] is verschenen, mede namens [eiseres] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning. De woning is een omstreeks 1930 gebouwde tussenwoning met berging in de wijk [locatie 1] te [plaats] . De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 130 m2 en is gelegen op een kavel van 176 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Eisers stellen dat verweerder deze waarde te hoog heeft vastgesteld. Eisers bepleiten een lagere waarde van € 496.000,-.
3. Verweerder heeft de vastgestelde waarde in bezwaar herzien naar € 561.000,- . In beroep concludeert verweerder dat de waarde nog steeds te hoog is vastgesteld gelet op de ligging en de objectkenmerken van de woning. Hij past de waarde aan naar € 541.000,- op basis van de taxatiematrix gedateerd op 28 januari 2020. Ook deze waarde vinden eisers te hoog.
Gegrond beroep
4. Omdat verweerder de, in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde woz-waarde van € 561.000,- in beroep niet langer handhaaft, zal het beroep om die reden gegrond worden verklaard en de bestreden uitspraak op bezwaar worden vernietigd.
De beoordeling van de waarde in beroep
5. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep door verweerder voorgestane woz-waarde van € 541.000,- niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
6. Als onderbouwing van de waarde van € 541.000,- heeft verweerder een taxatiematrix van 28 januari 2020 overgelegd. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het betreft de volgende, alle in de wijk [locatie 1] te [plaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 12 april 2018 voor € 483.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 24 oktober 2016 voor € 575.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 16 mei 2018 voor € 439.000,-.
- [adres 5] , verkocht op 1 maart 2017 voor € 479.000,-.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, wel aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning zoals verweerder die nu in beroep voorstaat niet te hoog is vastgesteld.
Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor tussenwoningen uit dezelfde wijk, van een vergelijkbaar bouwjaar, die wat betreft gebruiksoppervlakte en kaveloppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen heeft verweerder voldoende rekening gehouden. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt.
8. Aan dit oordeel doet niet af wat eisers ter betwisting van de waarde hebben aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
Ligging
8.1.
Eisers vinden dat de woning ongunstiger is gelegen dan de referentiewoningen en dat met dat verschil in ligging in de waarde onvoldoende rekening is gehouden. Eisers voeren aan dat de woning is gelegen aan de grens van de wijk [locatie 1] , grenzend aan het bedrijventerrein [adres 6] en [nummer] . De ligging betekent volgens eisers hinder van beroepsmatig verkeer, overlast door wekelijkse protesten bij het nabij gelegen Marokkaanse consulaat en het verlies aan privacy door de hoge woontoren op het voormalige [locatie 2] terrein. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de woning en twee referentiewoningen gelegen zijn aan de [locatie 3] en dat zij alle last hebben van enige vorm van hinder zodat dit ook in de verkoopprijs is verdisconteerd. Het industrieterrein was vroeger het [locatie 2] terrein, maar daar is nu alleen nog kleine bedrijvigheid gevestigd, zodat de overlast van dat perceel voor de daar tegenaan gelegen woningen beperkt is. Daarbij ondervindt ook de referentie aan de [adres 5] overlast, maar dan in de vorm van een tegenover gelegen school. Tijdens de zitting heeft verweerder nog toegelicht dat op basis van objectieve gegevens, zoals gerealiseerde verkoopcijfers, niet blijkt dat een ligging bij het bedrijventerrein tot een waardevermindering leidt, anders dan de andere vormen van hinder bij de referenties. Voor zover dit al een rol zou spelen, dan is de woningwaarde van de woning van eisers, die lager is dan die van de drie referenties, in ieder geval niet te hoog. Eisers hebben hun stelling dat de ligging van de woning een waardedrukkend effect heeft overigens niet nader met objectieve gegevens onderbouwd. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Inpandige opname
8.2.
Eisers klagen dat de woning voor de waardevaststelling niet inpandig is opgenomen. De rechtbank is, in lijn met het door verweerder ingenomen standpunt, van oordeel dat verweerder niet gehouden is de woning in het kader van de Wet woz inpandig op te nemen [1] . Ter zitting heeft verweerder daarbij nog toegelicht dat een inpandige opname niets zou toevoegen nu al rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en mindere staat van onderhoud van de woning. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud
8.3.
Eisers zien niet dat de staat van onderhoud, die verweerder heeft beoordeeld als ‘voldoende’ juist is. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat is gezocht naar vergelijkbare woningen. De referentiewoning aan de [adres 2] was op het moment van verkoop in matige staat, er was sprake van bruine muren en zaken die moesten worden hersteld. De voorzieningen waren gedateerd en slecht afgewerkt. Deze referentie heeft ondanks de mindere staat van onderhoud en vergelijkbare voorzieningen al een hogere waarde per vierkante meter dan de woning van eisers. De referentiewoning [adres 3] heeft gemiddelde voorzieningen. [adres 4] is op deze aspecten ook gewaardeerd op voldoende en heeft eveneens een gedateerde badkamer en ook de andere voorzieningen zijn verouderd. De [adres 5] is het meest vergelijkbaar en heeft voorzieningen die eveneens voldoende kwalificeren en daarvan is de woningwaarde per vierkante meter ook hoger. De woning van eisers heeft ondanks de ‘voldoende’ staat van onderhoud, een lagere prijs per vierkante meter dan de andere referentiewoningen. De matige staat van onderhoud komt dus tot uitdrukking in de lagere prijs per vierkante meter van de woning. De rechtbank kan deze redenering volgen en acht het aannemelijk dat de waarde ook gelet op de staat van onderhoud en de voorzieningen niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Gebruiksoppervlakte
8.4.
Volgens eisers gaat verweerder ten onrechte uit van een gebruiksoppervlakte van 130 vierkante meter in plaats van 115 vierkante meter. Verweerder heeft toegelicht dat bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte wordt uitgegaan van de maatvoering zoals die is vermeld op de oorspronkelijke bouwtekeningen die in het [archief] worden bewaard. Ter zitting heeft verweerder nog toegelicht dat hij bij raadpleging van de BAG en het Woz-waarde loket dezelfde oppervlakte van 132 m2 vermeld ziet. Eisers hebben geen objectieve gegevens overgelegd die een ander vloeroppervlak onderbouwen. De rechtbank vindt het aannemelijk dat is uitgegaan van de juiste gebruiksoppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkoopwaarde subjectief
8.5.
Eisers voeren verder aan dat verweerder onterecht is uitgegaan van referentiepanden met de hoogste waarde en niet is gekozen voor bijvoorbeeld buurpanden zoals de woningen met even nummers aan de [locatie 3] . Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Het is vaste rechtspraak dat het verweerder vrij staat de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht en aan te sluiten bij objecten met de hoogste gerealiseerde verkoopprijzen. De beroepsgrond slaagt niet.
8.6.
Eisers hebben aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in oppervlakte, bouwjaar, uitvoering en staat van onderhoud van de deelobjecten. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder in het systematiek voor het waarderen van ondergeschikte onderdelen van het object, zoals gebruikelijk vaste waarden hanteert. In de niet nader onderbouwde stelling van eisers dat de schuur geen enkele waarde meer heeft en de door verweerder voor de schuur gehanteerde waarden niet representatief zijn, ziet de rechtbank geen grond om te oordelen dat verweerder in dit geval de berging niet in overeenstemming met de vaste waarden heeft mogen waarderen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep voorgestane waarde van € 541.000,- van de onroerende zaak niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. De rechtbank stelt de waarde overeenkomstig vast.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 541.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaaksbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eisers te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.