Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3759
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde:D. Ruijten),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 453.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2021 via Skype for Business . Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is namens eiser verschenen [taxateur 1] , taxateur bij [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is namens verweerder verschenen [taxateur 2] , taxateur.
Overwegingen
De woning betreft een vrijstaande woning uit 1953 met een inhoud van 467 m³ en een perceel van 570 m². De woning heeft een aanbouw van 21 m³, een dakkapel en een aangebouwde berging/schuur. Daarnaast zijn er nog twee vrijstaande bergingen/schuren op het perceel van 18 m3 en 50 m3.
Verweerder handhaaft de vastgestelde WOZ-waarde van € 354.000,- en heeft om die te onderbouwen in beroep een taxatiematrix overgelegd. Eiser betwist deze waarde en stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van de woning € 327.000,- bedraagt. Hij heeft ter onderbouwing hiervan een taxatierapport overgelegd.
3. Verweerder heeft dus de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
4. In de taxatiematrix heeft verweerder de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
5. Eiser voert terecht aan dat de [adres 5] geen goed referentieobject is, omdat de verkoop te verwijderd is van de waardepeildatum. Dit referentieobject is verkocht op 23 oktober 2020, bijna 23 maanden na de waardepeildatum. Hoewel de rechtbank kan volgen dat verweerder dit referentieobject vanwege de ligging zou willen gebruiken, is dit object niet bruikbaar. De verkoopdatum is te ver verwijderd van de waardepeildatum en er is onvoldoende duidelijkheid over de indexering van de transactieprijs over 2019 én 2020. De rechtbank laat deze referentiewoning buiten beschouwing.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de resterende referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de resterende referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser verder in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. De rechtbank stelt vast dat, gelet op wat op zitting is besproken, tussen partijen niet in geschil is dat sprake is van boktor, houtworm en schimmel in de aanbouw. Gelet daarop is de gehanteerde m³-prijs van € 175,- voor de bijgebouwen volgens eiser te hoog vastgesteld. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de bijgebouwen dezelfde m³-prijs toegekend hebben gekregen als het hoofdgebouw, maar dat op het hoofdgebouw een forse correctie heeft plaatsgevonden ten opzichte van de referentieobjecten. De waarde van de bijgebouwen is daarom volgens verweerder niet te hoog vastgesteld. Omdat voor de woningwaarde van de woning de laagste eenheidsprijs wordt gehanteerd, is de rechtbank is van oordeel dat verweerder hierdoor voldoende rekening heeft gehouden met de door eiser genoemde aspecten.
9. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen. Zo is de keuken meer dan 15 jaar oud. Verweerder heeft de woning qua onderhoud en kwaliteit op benedengemiddeld (5) gewaardeerd. Zodoende stelt verweerder zich op het standpunt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning en de bijgebouwen. Eiser heeft niet, bijvoorbeeld met foto’s, onderbouwd dat de onderhoudstoestand van de woning slechter is dan wat verweerder hierover in aanmerking heeft genomen. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de voorzieningen onjuist heeft gekwalificeerd.
10. Volgens eiser is onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser gaat de ligging in een buitengebied, zoals de woning, gepaard met een waardevermindering. Verder wijst eiser erop dat [adres 2] in een andere wijk ligt. Verweerder heeft erop gewezen dat referentiewoning [adres 3] in dezelfde straat ligt, zodat de ligging in de gerealiseerde verkoopprijs is verdisconteerd. Op zitting is met partijen vastgesteld dat [adres 2] in dezelfde wijk (Buitengebied West) ligt als de woning. Eiser heeft ter zitting hierover vervolgens gesteld dat [adres 2] dan wel in het puntje van het waardegebied ligt, maar dat het niet in het buitengebied ligt, maar meer in de stad is gelegen. Verweerder heeft daar tegenover gesteld dat de woning dichterbij de stad ligt, maar dat het te ver gaat om te zeggen dat dat effect heeft op de waarde. Daarbij heeft verweerder erop gewezen dat [adres 2] dichtbij het ziekenhuis ligt, wat voor overlast zorgt en een waardedrukkend effect heeft. Gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat er een verdergaande waardevermindering uitgaat van de ligging van de woning dan waar verweerder van is uitgegaan.
11. Eiser voert verder aan dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat het indexeringspercentage voor het buitengebied van [plaats] 10% is geweest en voor de stad zelf 20%. Verweerder heeft daarmee voldoende inzicht gegeven in hoe de transactiewaardes van de referentieobjecten zijn geïndexeerd. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat deze gehanteerde indexering, zeker gezien het feit dat de huizenprijzen nog steeds stijgende zijn, niet strookt met de marktontwikkeling. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiser weliswaar heeft aangevoerd geen inzicht te hebben in hoe de indexering tot stand is gekomen, maar dat hij zelf ook niet heeft onderbouwd van welke mogelijk toepasselijke indexeringspercentages wel zou moeten worden uitgegaan.
12. Eiser voert, onder verwijzing naar rechtspraak van de Hoge Raad [1] , verder aan dat hij op de voet van artikel 40 van de Wet WOZ in de bezwaarfase heeft verzocht om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren. Verweerder heeft dit in de bezwaarfase niet verstrekt en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de gedane taxatie.
13. De rechtbank stelt vast, en dat is ook niet tussen partijen in geschil, dat in de bezwaarfase niet alle door eiser gevraagde gegevens zijn overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat deze stukken, gelet op het gedane verzoek, in de bezwaarfase wel aan eiser verstrekt hadden moeten worden, zoals verweerder op zitting ook heeft erkend. Omdat de gevraagde gegevens in beroep door verweerder wel zijn verstrekt en eiser hierop inhoudelijk heeft kunnen reageren, is de rechtbank van oordeel dat eiser hierdoor niet in haar belangen is geschaad. De rechtbank passeert dit gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.
14. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.
15. De rechtbank bepaalt, gelet op hetgeen onder 13 is overwogen, dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht moet vergoeden.
16. Gelet hierop krijgt eiser ook een vergoeding voor de proceskosten die hij heeft gemaakt in beroep. Verweerder moet die vergoeding betalen. Verweerder moet die vergoeding betalen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1). De kosten van de door de eiser ingeschakelde taxateur worden niet vergoed. De proceskostenvergoeding wordt hier immers toegekend omdat het beroep om formele redenen terecht is ingesteld. Er kan dan niet gezegd worden dat het inschakelen van een taxateur in redelijkheid nodig was.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van mr. K.S. Smits, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 29 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.