Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8771748 UC EXPL 20-7636 MS/1270
Vonnis van 16 juni 2021
inzake
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. O.P. van der Linden,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft een dagvaarding met producties ingediend. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord met producties ingediend.
1.2.
Vervolgens is bepaald dat op 1 maart 2021 een mondelinge behandeling zou plaatsvinden. [eiseres] heeft voorafgaand aan deze mondelinge behandeling nog een verklaring van de heer [A] en een akte met een productie in het geding gebracht.
1.3.
Bij de mondelinge behandeling op 1 maart 2021 heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de indiening van de verklaring en de akte, omdat hij door de late indiening daarvan niet in staat was hier goed op te reageren. De kantonrechter heeft dit bezwaar gehonoreerd en heeft de zaak verder niet meer inhoudelijk behandeld. Zij heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld bij akte op deze stukken te reageren. [gedaagde] heeft dit op 31 maart 2021 gedaan.
1.4.
Op 18 mei 2021 heeft opnieuw een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waar namens [eiseres] de heer [B] , directeur/groot aandeelhouder van [eiseres] , en mr. Van der Linden zijn verschenen. [gedaagde] is verschenen met mr. Van Wezel. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en hebben op elkaars standpunten kunnen reageren. Zij hebben ook vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat op 16 juni 2021 vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is in 2016 eigenaar geworden van een camping genaamd “ [camping] ”, gelegen op het adres [adres] in [woonplaats] . De gemeente [gemeente] (voorheen de gemeente [gemeente] ) heeft gedurende tientallen jaren het permanent wonen op de camping gedoogd. De bewoners van de chalets konden zich als woonachtig op het adres van de camping inschrijven bij de gemeente.
2.2.
Enkele jaren geleden heeft de gemeente in het bestemmingsplan opgenomen dat (de rechtsvoorganger van) [eiseres] tot 1 januari 2020 een wijziging van de bestemming recreatie naar de bestemming wonen kan aanvragen. De gemeente heeft daarbij te kennen gegeven dat als de bestemmingswijziging niet wordt aangevraagd, de recreatiebestemming zal worden gehandhaafd en permanente bewoning niet langer zal worden gedoogd.
2.3.
[eiseres] heeft de bestemmingswijziging naar wonen aangevraagd en inmiddels verkregen. Zij heeft het park opgesplitst in diverse appartementsrechten en deze aan de huurders/chaleteigenaren te koop aangeboden. De huurders die niet kunnen of willen kopen, heeft [eiseres] de mogelijkheid geboden om te blijven huren, onder gewijzigde voorwaarden. [eiseres] heeft aan die huurders een nieuw huurcontract ter ondertekening aangeboden. Aan de huurders die niet willen kopen en ook geen nieuw huurcontract willen sluiten heeft zij voorgesteld om hun chalet te verkopen aan een derde partij, die daarbij ook het perceel zal kopen.
2.4.
[gedaagde] huurt sinds 1 mei 2011 van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] een perceel op [camping] . De huurovereenkomst is mondeling gesloten. [gedaagde] betaalt momenteel een huurprijs van € 254,14 per maand, inclusief water en elektra. Op het perceel staat een chalet, dat zijn eigendom is en waarin hij permanent woont met zijn zoon, van wie hij het co-ouderschap heeft.
2.5.
[gedaagde] heeft geweigerd het door [eiseres] aangeboden, nieuwe huurcontract te tekenen.
2.6.
Bij brief aan [gedaagde] van 26 april 2019 heeft [eiseres] de mondelinge huurovereenkomst per direct opgezegd wegens het niet aanvaarden van het nieuwe, schriftelijke huurcontract. Zij verzoekt [gedaagde] alsnog in te gaan op het aanbod van een nieuwe huurovereenkomst of het perceel per 30 november 2019 te ontruimen. [gedaagde] heeft het nieuwe huurcontract niet getekend. Hij heeft het perceel niet ontruimd.
2.7.
Bij brief aan [gedaagde] van 20 november 2019 heeft [eiseres] aan [gedaagde] gevraagd om vóór 10 december 2019 een keuze te maken tussen drie opties: (1) het nieuwe (inmiddels op onderdelen gewijzigde) huurcontract ondertekenen, (2) het gehuurde perceel van [eiseres] kopen, (3) het chalet verkopen aan een derde partij, die ook bereid is het perceel te kopen. Als [gedaagde] niet tijdig een keuze maakt en het perceel ook niet vóór 10 december 2019 ontruimt, dan zal [eiseres] een ontruimingsprocedure opstarten, zo schrijft zij aan [gedaagde] .
2.8.
[gedaagde] heeft geen gebruik gemaakt van de drie door [eiseres] geboden opties. Hij heeft weliswaar met [eiseres] onderhandeld over de aankoop van het perceel, maar heeft hierover geen overeenstemming met [eiseres] kunnen bereiken. Hij heeft het gehuurde perceel niet ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door opzegging d.d. 24 april 2019 (de kantonrechter gaat ervan uit dat bedoeld wordt: 26 april 2019) c.q. 20 november 2019 is geëindigd en dat [gedaagde] binnen de gestelde termijn tot 10 december 2019 het gehuurde dient te ontruimen, dan wel de huurovereenkomst te beëindigen en een datum voor de ontruiming te bepalen;
[eiseres] te machtigen de ontruiming te doen uitvoeren op een termijn van veertien dagen na de betekening van dit vonnis indien [gedaagde] niet zelf zal hebben ontruimd;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Het betreft huur van grond, de wettelijke huurbescherming bij de huur van woonruimte is niet van toepassing en er hoeven aan een opzegging door de verhuurder geen zwaarwegende belangen ten grondslag te liggen.
3.3.
[gedaagde] stelt primair dat de dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte naar analogie moet worden toegepast op de huurovereenkomst, omdat het gehuurde perceel bestemd is voor een chalet waar wordt gewoond en waar ook feitelijk al jarenlang wordt gewoond. Subsidiair stelt hij zich op het standpunt dat de opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat [eiseres] geen voldoende zwaarwegend belang bij de opzegging heeft en de opzegging niet gepaard gaat met een aanbod tot schadevergoeding.
4.De beoordeling
Huurbescherming woonruimte
4.1.
[gedaagde] doet een beroep op de wettelijke huurbescherming bij woonruimte. Hij stelt dat weliswaar grond is gehuurd en geen woning, maar dat de grond van aanvang af bestemd is geweest om te worden gebruikt als standplaats voor een chalet waarin permanent werd gewoond. Om die reden moet volgens hem de wettelijke huurbescherming bij woonruimte naar analogie van toepassing worden verklaard op de huurovereenkomst.
4.2.
[eiseres] heeft gemotiveerd betwist dat de wettelijke huurbescherming bij woonruimte van toepassing is op de overeenkomst.
4.3.
De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
4.4.
Vast staat dat het huurobject een stuk grond betreft, namelijk een standplaats voorzien van elektra en water, bestemd voor de plaatsing van een chalet. Het huurobject is een standplaats en deze kwalificeert als onbebouwd onroerend goed. [gedaagde] betaalt aan [eiseres] alleen huur voor de standplaats, niet ook voor het chalet.
4.5.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] eigenaar is van het chalet. [eiseres] heeft er tijdens de mondelinge behandeling weliswaar voor gewaarschuwd dat een beroep op natrekking met betrekking tot het chalet in relatie tot de onderliggende grond zou kunnen worden gedaan, maar zij heeft daarentegen in haar schriftelijke stukken en ook tijdens de mondelinge behandeling steeds het standpunt ingenomen dat [gedaagde] bevoegd is het chalet aan een derde te verkopen, waaruit volgt dat [eiseres] onderkent dat [gedaagde] de eigenaar is van het chalet. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het niet de bedoeling van [eiseres] is geweest om het eigendomsrecht van [gedaagde] van het chalet te betwisten.
4.6.
Het huurobject betreft dus niet een gebouwde onroerende zaak, die als woonruimte is verhuurd als bedoeld in artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Evenmin is het huurobject een standplaats voor een woonwagen als bedoeld in de artikelen 7:235 en 236 van het BW. De dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte is dan ook niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst. Voor een analoge toepassing van die wetgeving ziet de kantonrechter daarnaast geen grond. [1]
Zwaarwegend belang bij opzegging
4.7.
Het vorenstaande betekent dat de opzegging moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:228, tweede lid, van het BW, waarin is bepaald dat de huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan, door opzegging eindigt. Als de huur betrekking heeft op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag, op een termijn van ten minste een maand. Daaruit volgt dat [eiseres] de huur van de standplaats in beginsel heeft kunnen opzeggen. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat de opzegging, in de concrete omstandigheden van het geval, alleen tot het beoogde rechtsgevolg kan leiden als voor die opzegging een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Ook kan uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien dat de opzeggende partij een bepaalde opzegtermijn in acht moet nemen en/of zijn wederpartij schadeloos dient te stellen, als hij van zijn opzeggingsbevoegdheid gebruik maakt. [2]
4.8.
De kantonrechter overweegt dat vaststaat dat het gehuurde perceel al jarenlang is bestemd en wordt gebruikt voor een chalet, waarin permanent wordt gewoond. Een chalet is niet zonder noemenswaardige kosten te verplaatsen. Daarbij komt dat [gedaagde] als hij het perceel zou moeten ontruimen een ander perceel nodig heeft waarnaar hij het chalet kan verplaatsen, een perceel waar permanente bewoning (ook) is toegestaan. De kans dat hij erin slaagt een dergelijk perceel te vinden acht de kantonrechter niet groot. Het einde van de huurovereenkomst betekent voor [gedaagde] dan ook dat hij zijn woonruimte kwijt is.
4.9.
Gelet op die verstrekkende gevolgen voor [gedaagde] mag van [eiseres] worden gevraagd dat zij zwaarwegende belangen heeft om de huurovereenkomst met hem op te zeggen.
4.10.
[eiseres] stelt dat zij, gezien de hoge kosten die zij moet maken voor de herinrichting van het park, waarbij een aantal chalets verdwenen zijn en daarnaast de gehele infrastructuur van het park vernieuwd wordt in de komende tijd en vanwege het feit dat de bestaande exploitatie van de camping wordt beëindigd en het park is opgesplitst in individuele kavels die aan de huurders te koop zijn aangeboden, een zwaarwegend belang heeft bij opzegging van de overeenkomst.
4.11.
De kantonrechter ziet echter in de beëindiging van de bestaande exploitatie van de camping, de herinrichting van het parkterrein, de opsplitsing van het park in individuele kavels die aan de huurders te koop zijn aangeboden en de daarmee samenhangende voor [eiseres] opkomende kosten, geen zwaarwegend belang om de huurovereenkomst op te zeggen. Het is ook in de huidige situatie immers nog steeds mogelijk voor bewoners om hun perceel te blijven huren. Op de door [eiseres] genoemde financiële aspecten wordt hieronder nog ingegaan.
4.12.
[eiseres] heeft verder aangevoerd dat zij er een zwaarwegend belang bij heeft dat ook [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst ondertekent. Zij stelt dat het voor een goed beheer van het park is van belang is dat alle huurders een gelijkluidend huurcontract hebben en ook aan het parkreglement zijn gebonden. Het voortzetten van een mondeling huurcontract is daarmee volgens [eiseres] niet verenigbaar. Er gelden in het park strenge parkregels die ook in het reglement van de nieuw opgerichte Vereniging van Eigenaars (VvE) aan de eigenaren van de percelen worden opgelegd. De VvE zal op den duur ook een bijdrage in de kosten van de instandhouding van de gezamenlijke voorzieningen moeten gaan doorbelasten en het is niet redelijk wanneer de huurders daarvan uitgezonderd zouden zijn. Ook de huurders moeten dit contractueel accepteren. Volgens [eiseres] heeft het overgrote deel van de huurders ook ingestemd met het nieuwe huurcontract.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [eiseres] bij uniforme huurcontracten op zich niet kan gelden als een zwaarwegend belang dat opzegging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Op het financiële belang daarvan (de doorbelasting van de kosten van instandhouding van de gezamenlijke voorzieningen) wordt hieronder ingegaan. Voor de parkregels geldt dat [eiseres] er weliswaar belang bij heeft dat alle bewoners van [eiseres] zich aan het parkreglement houden, maar dat [gedaagde] er terecht op heeft gewezen dat ook nu al een parkreglement geldt waaraan hij is gebonden (productie 3 bij conclusie van antwoord). Dat parkreglement vermeldt in artikel 1 dat de verhuurder bevoegd is eenzijdig wijzigingen aan te brengen. [gedaagde] heeft zich ook bereid verklaard een nieuw parkreglement met redelijke voorwaarden en leefregels te ondertekenen en zich te conformeren aan de reglementen van de VvE voor zover het gaat om regels ten aanzien van het gebruik van het gehuurde en de algemene gedeelten.
4.14.
[eiseres] voert verder als belang aan dat het collectieve contract van [eiseres] voor elektriciteit en water voor het park als geheel niet kan worden voortgezet en de nutsvoorzieningen moeten worden vervangen als gevolg van de bestemmingswijziging. Dit heeft onder meer tot gevolg dat de all-in prijs die in de huurovereenkomst is opgenomen, waarbij is uitgegaan van de levering van elektra en water door de verhuurder, op basis van een gemeenschappelijke aansluiting, niet in stand kan blijven. De chaleteigenaren krijgen namelijk individuele aansluitingen en meters, zoals dat voor woningen geldt en de huidige gezamenlijke (industriële) aansluitingen worden daarbij afgesloten. De all-in prijs moet daarom worden gesplitst.
4.15.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] op grond van de mondelinge huurovereenkomst een all-in prijs betaalt, bestaande uit zowel de huur als de servicekosten (inclusief water en elektra). Uit deze huurovereenkomst vloeit aan de zijde van [eiseres] de verplichting voort om water en elektra aan [gedaagde] te leveren. Ter zitting is de kantonrechter gebleken dat [gedaagde] geen bezwaar heeft tegen splitsing van de all-in prijs in een deel huur en een deel servicekosten. Ook heeft hij geen bezwaar tegen de omzetting van de gemeenschappelijke aansluitingen naar individuele aansluitingen met eigen meters, maar partijen zijn het niet eens over wie de kosten van die omzetting moet dragen en over de hoogte van de servicekosten. Dit belang van [eiseres] bij de opzegging van de huurovereenkomst is dus feitelijk een financieel belang.
4.16.
[eiseres] heeft dat financieel belang verder onderbouwd door te verwijzen naar de hoge kosten die zij heeft moeten maken voor het verkrijgen van de woonbestemming voor het park, voor de verbetering van de infrastructuur en de aanleg van de nieuwe nutsvoorzieningen. Zij vindt een huurverhoging daarom gerechtvaardigd en heeft [gedaagde] daarom een voorstel gedaan voor een nieuw huurcontract waarin (onder andere) een hogere huurprijs is opgenomen. Zij heeft tijdens de mondelinge behandeling ook toegelicht dat zij een belegger is en dat het behalen van rendement op haar belegging voor haar als een zwaarwegend belang geldt.
4.17.
De kantonrechter concludeert uit het voorgaande dat de door [eiseres] gestelde belangen bij de opzegging van de huurovereenkomst, overwegend financieel van aard zijn. Die belangen zijn naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende zwaarwegend om de opzegging met de gevolgen voor [gedaagde] te kunnen rechtvaardigen. De kantonrechter neemt mede in aanmerking dat [eiseres] de door haar gestelde hoge kosten om de woonbestemming te realiseren, tegenover de betwisting van [gedaagde] niet heeft onderbouwd. [eiseres] heeft ter zitting weliswaar gesteld dat de investeringen die zijn gedaan € 3,3 miljoen bedragen en dat zij door tussenkomst van haar accountant dit op verzoek van de kantonrechter kan onderbouwen, maar dit laat onverlet dat [eiseres] om haar moverende redenen niet uit eigener beweging die onderbouwing bij de dagvaarding dan wel bij haar akte voor de rolzitting van 1 maart 2021 heeft gevoegd. [gedaagde] heeft ter zitting ook dit bedrag betwist en hij heeft voorts gesteld dat veel investeringen als dringend noodzakelijk onderhoud moeten worden aangemerkt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] ter zitting terecht gesteld dat het aanbod van [eiseres] om het door haar genoemde bedrag nog te onderbouwen te laat is gedaan omdat zij al ruimschoots de gelegenheid heeft gehad dit te doen. [eiseres] wist bovendien toen zij het park kocht dat de percelen al tientallen jaren werden verhuurd en gebruikt voor permanente bewoning. Ook mag worden aangenomen dat zij wist welke huurprijzen op dat moment golden. Zij heeft er rekening mee kunnen en ook moeten houden dat niet alle huurders bereid en/of in staat zouden zijn om het perceel te kopen of een hogere huur te betalen, waarbij zij ook een (niet gering) deel van de kosten van de individuele aansluitingen voor de nutsvoorzieningen en een deel van de kosten van de herinrichting van het park op zich zouden moeten nemen. [eiseres] heeft gesteld dat de percelen als gevolg van de investeringen meer waard zijn geworden, maar dat is door [gedaagde] betwist en kan bovendien niet als zwaarwegende reden voor opzegging van de huurovereenkomst gelden.
4.18.
[gedaagde] stelt ten aanzien van zijn belang om in het chalet op [camping] te kunnen blijven wonen dat hij werkzaam is als toneelspeler, toneelschrijver, docent en trainingsacteur en als zzp-er voor opdrachtgevers door het hele land werkt. De regio Utrecht is voor hem een ideale plek van waaruit hij zijn kunstenaarschap kan ontplooien. Door de bezuinigingen die de overheid sinds 2011 heeft doorgevoerd, is het steeds lastiger geworden om een goed inkomen uit zijn werkzaamheden te genereren. Het gegeven dat hij een huis bezit dat hij zelf kan onderhouden en slechts de grond waarop zijn huis staat huurt, is dan ook een zeer belangrijke pijler onder zijn kunstenaarschap. Hij is co-ouder van zijn zoon, die in 2015 is geboren en die op zijn adres staat ingeschreven. Hij is met de moeder van zijn zoon in een echtscheidingsconvenant overeengekomen dat zij binnen 10 kilometer afstand van elkaar moeten blijven wonen. [gedaagde] stelt dat hij hierdoor voor langere tijd aan de regio Utrecht is gebonden. Wanneer het chalet moet worden afgebroken zal er nieuwe woonruimte gevonden moeten worden in de regio Utrecht en dit zal met de huidige prijzen van huur- en koopwoningen en zijn lage inkomen zeer lastig worden. Bovendien zal door de ontruiming een groot deel van zijn kapitaal waarmee hij een nieuwe start zou kunnen maken, vernietigd worden.
4.19.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] hiermee voldoende heeft onderbouwd dat hij er groot belang bij heeft om in zijn chalet op [camping] te blijven wonen en dat het voor hem en zijn zoon heel lastig zal zijn elders woonruimte te vinden als hij van het perceel zou worden ontruimd.
De omstandigheid dat [gedaagde] op dit moment (nog) geen overeenstemming heeft met [eiseres] over de aankoop van het perceel of over de aanpassing van de huurovereenkomst (met betrekking tot onder meer de splitsing van de huur en de servicekosten en de vraag voor wiens rekening de kosten van een individuele aansluiting moeten komen), is onvoldoende om opzegging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
In dit geval leidt een afweging van de betrokken belangen ertoe dat het woonbelang van [gedaagde] de doorslag moet geven (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30 juli 2013,
ECLI:NL:GHARL:2013:5644).
ECLI:NL:GHARL:2013:5644).
Conclusie
4.20.
Op grond van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat [eiseres] een onvoldoende zwaarwegende grond heeft voor de opzegging van de huurovereenkomst. Daarom kan in het midden blijven of [eiseres] met het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst [gedaagde] voldoende schadeloos heeft gesteld. De opzeggingen bij brieven van 26 april 2019 en/of 20 november 2019 hebben daarom niet tot het einde van de huur geleid. De huurovereenkomst duurt na 10 december 2019 voort. [gedaagde] hoeft het gehuurde perceel niet te ontruimen.
4.21.
De vorderingen van [eiseres] worden op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, afgewezen.
Proceskosten
4.22.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen, tot vandaag begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 249,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot vandaag begroot op € 498,00;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2021.