Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1622
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. el Azouti )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 299.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.
In de uitspraak op bezwaar van 10 april 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 28 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een rijwoning met berging, gebouwd in 1974, met een bruto inhoud van
421 m3 en een kaveloppervlakte van 175 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 299.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 275.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht in augustus 2017 voor
€ 320.000,-, [adres 3] , verkocht op 3 oktober 2016 voor € 325.000,- en [adres 4] , verkocht op 19 februari 2018 voor € 330.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 299.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is onderbouwd. Voor
hem is het onduidelijk op welke wijze en op welke gronden de waardebepaling in de beslissing op bezwaar is vastgesteld. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt of er een juiste correctie op het kwaliteits- en onderhoudsniveau heeft plaatsgevonden.
8. De rechtbank oordeelt dat de uitspraak op bezwaar voldoende is onderbouwd.
Verweerder geeft namelijk aan dat wel rekening is gehouden met de staat van onderhoud en het energielabel van de woning door de onderdelen voorzieningen en staat van onderhoud op onder gemiddeld te zetten. Verder heeft verweerder ter zitting toegelicht dat rekening mee is gehouden dat de woning wordt verhuurd door voorzieningen op matig te kwalificeren.
Weliswaar is in de taxatiematrix het onderdeel staat van onderhoud niet op matig maar op gemiddeld gezet, maar verweerder heeft dit ter zitting naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd. Verweerder geeft hierover namelijk aan dat de referentieobjecten identiek aan de woning en uit dezelfde bouwperiode zijn. Daarom is geen extra aftrek toegepast op dit onderdeel, omdat er in de vergelijking al rekening mee is gehouden.
De beroepsgrond slaagt niet.
9. Ter zitting voert eiser aan dat verweerder de gebruiksoppervlakte en bruto inhoud niet
enkel kan baseren op hetgeen op de website van Funda staat. Eiser kan deze maten niet controleren, en daarom heeft hij daarover zijn twijfels.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de op de zitting gegeven uitleg
van verweerder. Verweerder geeft namelijk aan dat de bruto inhoud van de woning al voor 2005 is bepaald aan de hand van de bouwtekeningen van de [locatie] , daterend uit de jaren ’70. Dit betreffen allemaal identieke woningen. De vastgestelde bruto inhoud van 421 m3 is daarom juist. Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Daarnaast voert eiser ter zitting aan in hoeverre het klopt dat wordt terug gerekend naar
de waardepeildatum met toepassing van een geïndexeerde verkoopprijs van 1% per maand.
12. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de op de zitting gegeven uitleg
van verweerder. Verweerder geeft namelijk aan dat - voor zover hier relevant- in de categorie van de woning is sprake van een stijging van 12% van de verkoopprijs per jaar. De woning ligt namelijk in een gewilde wijk en wordt snel verkocht voor een goede prijs. Daarbij heeft de indexering van de verkopen voor en na de waardepeildatum een heel beperkt effect op de waardeverandering. Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld. Hij heeft namelijk in de bezwaarfase aan verweerder verzocht om de grondstaffel en de meetstaten van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Verweerder heeft noch tijdens de hoorzitting, noch in de uitspraak op bezwaar de grondstaffel en de meetstaten verstrekt. Eiser stelt daarom dat verweerder hem geen inzicht heeft gegeven in de door hem gedane taxatie.
14. Ter zitting geeft verweerder aan dat hij geen meetstaten van de woning heeft.
Verweerder erkent dat hij de grondstaffel niet in de bezwaarfase heeft overlegd, maar in beroep met de overgelegde taxatiematrix. Verder is volgens verweerder tijdens de hoorzitting niet over deze gegevens gesproken.
15. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ
verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen. Op grond van het vierde lid van dit artikel kunnen tegen vergoeding van ten hoogste de kosten afschriften worden verkregen.
16. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de meetstaten niet beschikbaar
zijn. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel behoren tot de gegevens die op grond
van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de grondstaffel in beroep middels de taxatiematrix verstrekt, zodat in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ is voldaan.
17. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel eveneens zijn aan te merken als
op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede en vierde lid, van de Awb. Dit volgt uit het arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. [1] Verweerder had de grondstaffel dus ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage moeten leggen, danwel daarvan afschriften moeten verstrekken. Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de grondstaffel pas in beroep is verstrekt. Door dit stuk niet al in de bezwaarfase aan eiser ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. De beroepsgrond slaagt.
18. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en heeft dit kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.