Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1623
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. el Azouti ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 267.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.
In de uitspraak op bezwaar van 10 maart 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 8 februari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een hoekwoning uit 1957 met een berging. De woning heeft een
kaveloppervlakte van 210 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 267.000,-.
Eiser bepleit een lagere waarde. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht in juni 2017 voor € 246.000,-,
- [adres 3] , verkocht in november 2017 voor € 278.000,-, en
- [adres 4] , verkocht in augustus 2017 voor € 282.500,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 267.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is onderbouwd. Voor
hem is het onduidelijk op welke wijze en op welke gronden de waardebepaling in de beslissing op bezwaar is vastgesteld. Het gaat dan om de verschillen in kwaliteit, onderhoud en de voorzieningen.
8. De rechtbank concludeert dat verweerder de uitspraak op bezwaar voldoende
gemotiveerd heeft onderbouwd. Verweerder geeft namelijk aan dat de taxateur de WOZ-waarde opnieuw heeft beoordeeld. Daarbij is voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud ten opzichte van de referentieobjecten en het energielabel van de woning door een aftrek toe te passen op de onderdelen onderhoud en voorzieningen. Ook geeft verweerder aan dat de objectkenmerken juist zijn. Verder stelt de rechtbank vast dat de in beroep overgelegde taxatiematrix van verweerder het onderdeel kwaliteit als gemiddeld is aangemerkt en de onderdelen onderhoud en voorzieningen als matig zijn aangemerkt. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd waarom deze onderdelen lager moeten worden gekwalificeerd. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat in de huidige verkopersmarkt gedateerdheid niet leidt tot substantieel lagere verkoopprijzen en een CV-ketel van 15 jaar niet leidt tot een aftrek. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser ter zitting aan dat verschillen zitten in de vermelde kubieke meters
in de taxatiematrix en de vastgoedkaarten. Verweerder heeft dit volgens hem niet inzichtelijk gemaakt.
10. De rechtbank oordeelt dat verweerder de verschillen in kubieke meters in de
taxatiematrix en de vastgoedkaarten voldoende inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft ter zitting namelijk toegelicht dat makelaars afrekenbaar zijn voor wat betreft de oppervlakte, maar dat geldt niet voor de bruto inhoud. Er is volgens verweerder al vaak aangetoond dat de bruto inhoud in de vastgoedkaarten niet klopt. Als voorbeeld heeft verweerder het referentieobject [adres 4] toegelicht. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder voert eiser ter zitting aan dat verweerder de onderbouwing van het gehanteerde
indexeringspercentage van de verkoopprijs inzichtelijk moet maken.
12. De rechtbank ziet geen aanleiding om de indexering van 1% per maand voor onjuist te
houden. Verweerder geeft ter zitting aan dat hij deze indexering heeft gebaseerd op verschillende bronnen, namelijk van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en Vastgoedpro. Verder zijn de verkochte woningen vergeleken met de vorige WOZ-waardes.
Uit de gegevens blijkt dat appartementen met 14% stijgen, huizen met 10 tot 12% en grote villa’s met 4 tot 5%. Eiser heeft deze toelichting van verweerder niet gemotiveerd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld. Hij heeft namelijk in de bezwaarfase aan verweerder verzocht om de grondstaffel over te leggen. Verweerder heeft noch tijdens de hoorzitting, noch in de uitspraak op bezwaar de grondstaffel verstrekt. Eiser stelt daarom dat verweerder hem geen inzicht heeft gegeven in de door hem gedane taxatie.
14. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ
verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen.
15. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel behoren tot de gegevens die op grond
van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de grondstaffel in beroep middels de taxatiematrix verstrekt, zodat in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ is voldaan.
16. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel eveneens zijn aan te merken als
op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. [1] Verweerder had dit dus ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage moeten leggen. Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de grondstaffel pas in beroep is verstrekt. Door dit niet al in de bezwaarfase aan eiser ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. De beroepsgrond slaagt.
17. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en heeft dit kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.