Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1713
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. el Azouti ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 243.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.
In de uitspraak op bezwaar van 10 maart 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 8 februari 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een tussenwoning uit 1959 met een berging. De woning heeft een
kaveloppervlakte van 165 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 243.000,-.
Eiseres bepleit een lagere waarde. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 16 maart 2018 voor € 290.000,-,
- [adres 3] , verkocht op 10 augustus 2018 voor € 243.000,-, en
- [adres 4] , verkocht op 1 juni 2017 voor € 275.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 243.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder de onderbouwing van het gehanteerde
indexeringspercentage van de verkoopprijs inzichtelijk moet maken.
8. De rechtbank ziet geen aanleiding om de indexering van 1% per maand voor onjuist te
houden. Verweerder heeft de onderbouwing van dit percentage weliswaar niet inzichtelijk gemaakt, maar het effect daarvan is zodanig gering dat niet de conclusie kan worden getrokken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De datum van de koopovereenkomst van het referentieobject [adres 2] ligt namelijk dicht bij de waardepeildatum. In het geval daar geen correctie op de verkoopprijs zou zijn toegepast, dan leidt dat slechts tot marginale verschillen in verhouding tot de vastgestelde gecorrigeerde koopsom. De referentieobjecten [adres 3] en [adres 4] liggen wat verder weg van de waardepeildatum. Deze omstandigheid leidt tot een wat groter verschil in koopsom, maar dit heeft geen invloed op de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiseres ter zitting aan dat soms grote verschillen zitten in de vermelde
kubieke meters in de taxatiematrix en de vastgoedkaarten. Verweerder heeft dit niet inzichtelijk gemaakt.
10. De rechtbank oordeelt dat verweerder de verschillen in kubieke meters in de
taxatiematrix en de vastgoedkaarten voldoende inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft ter zitting namelijk toegelicht dat makelaars de inhoudsmaten niet op orde hebben. Daarom meet verweerder alles na aan de hand van de verkoopbrochure en anders met behulp van een bouwtekening of een 3D tekening. Verweerder controleert hierbij de afwijkingen. Eiseres heeft deze toelichting niet gemotiveerd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder voert eiseres aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is onderbouwd. Voor
haar is het onduidelijk op welke wijze en op welke gronden de waardebepaling in de beslissing op bezwaar is vastgesteld. Er is volgens eiseres onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud van de woning.
12. De rechtbank oordeelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar voldoende
gemotiveerd is ingegaan op de voorzieningen en de staat van onderhoud van de woning. Verweerder geeft namelijk aan dat een aftrek is toegepast vanwege de veronderstelde matigere inrichting, omdat het een huurwoning betreft. Verder is de algemene staat van de woning volgens verweerder goed, omdat sprake is van meerjarige onderhoudscontracten. Ter zitting vult verweerder hierop aan dat bij huurwoningen standaard op het onderdeel voorzieningen een aftrek wordt toegepast. Verder is de woning in 2014 gerenoveerd. Er is geschilderd en de dakpannen zijn vervangen. Daarom is volgens verweerder sprake van een minimaal gemiddelde staat van onderhoud. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning flink onder de gemiddelde marktprijs zit. Verder stelt de rechtbank vast dat de woning een matige score op het onderdeel voorzieningen heeft en een gemiddelde score op het onderdeel staat van onderhoud. De rechtbank oordeelt dat eiseres onvoldoende heeft onderbouwd waarom de woning op deze onderdelen slechter moet worden gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiseres heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld. Zij heeft namelijk in de bezwaarfase aan verweerder verzocht om de grondstaffel en de meetstaten van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Verweerder heeft tijdens de hoorzitting, noch in de uitspraak op bezwaar de grondstaffel en de meetstaten verstrekt. Eiseres stelt daarom dat verweerder haar geen inzicht heeft gegeven in de door hem gedane taxatie.
14. Ter zitting geeft verweerder aan dat hij geen meetstaten van de woning heeft en dat de
grondstaffel is overlegd. Verder is volgens hem tijdens de hoorzitting niet over deze gegevens gesproken.
15. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ
verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen.
16. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de meetstaten niet beschikbaar zijn.
De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel behoren tot de gegevens die op grond
van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de grondstaffel in beroep middels de taxatiematrix verstrekt, zodat in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ is voldaan.
17. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel eveneens zijn aan te merken als
op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. [1] Verweerder had dit dus ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage moeten leggen. Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de grondstaffel pas in beroep is verstrekt. Door dit stuk niet al in de bezwaarfase aan eiseres ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiseres kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. De beroepsgrond slaagt.
18. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiseres door dit gebrek in haar belangen is geschaad. Eiseres heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en heeft dit kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiseres recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiseres stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.