Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/250
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2021 de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. Van Abbe ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Verhoef).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 478.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 5 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 20 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een appartement uit 1980 met een berging en een parkeerplaats. De
woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 478.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 432.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 3 april 2017 voor
€ 485.000,-, [adres 3] , verkocht op 1 maart 2017 voor € 506.501,-, [adres 4] , verkocht op 3 april 2017 voor € 510.785,- en [adres 5] , verkocht op 3 april 2017 voor € 416.891,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 478.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] niet in haar beschikbare
systemen staan. Daarom kan hij de gegevens van deze objecten niet controleren. Ter zitting voegt eiser hieraan toe dat hij uitleg wenst hoe verweerder omgaat met het indexeren van de referentieobjecten.
8. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen dat de referentieobjecten op
internet hebben gestaan en dat eiser de gewenste informatie bij de NVM kan opvragen. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende gemotiveerd heeft onderbouwd hoe indexering plaatsvindt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de referentieobjecten vanaf de transportdatum naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Volgens verweerder zou hij, indien hij de verkoopcijfers zou hebben geïndexeerd vanaf de transactiedatum waarop de verkopen hebben plaats gevonden, op een hoger bedrag uitkomen, omdat de transacties voor de transportdatum liggen. Volgens verweerder zou dan de waarde van de woning hoger moeten zijn. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. De rechtbank stelt vast dat eiser door de wijze waarop verweerder de verkoopcijfers heeft geïndexeerd niet is benadeeld. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat geen correctie is toegepast in verband met het aandeel in de
de Vereniging van Eigenaren (VvE).
10. De rechtbank stelt vast dat onderaan de in beroep overgelegde taxatiematrix het aandeel
in de VvE staat. Verweerder heeft wel een correctie toegepast, aangezien hij ter zitting aangeeft dat bovenaan de taxatiematrix de niet- afgeronde verkoopprijzen staan. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met
achterstallig onderhoud in en aan het appartement.
12. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de uitleg die verweerder hierover
geeft. Verweerder geeft aan dat alle referentieobjecten tot hetzelfde complex als de woning behoren en daarom hetzelfde zijn wat betreft de staat van onderhoud. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Tot slot voert eiser aan dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ en
artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld. Hij heeft namelijk in de bezwaarfase aan verweerder verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Verweerder heeft noch tijdens de hoorzitting, noch in de uitspraak op bezwaar de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren verstrekt. Eiser stelt daarom dat verweerder hem geen inzicht heeft gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiser verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van
17 augustus 2018. [1]
14. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ
verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen.
15. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en
liggingsfactoren behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten.
16. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel en de taxatiekaart met de
KOUDV- en liggingsfactoren eveneens zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. [2] Verweerder had dit dus ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage moeten leggen. De rechtbank overweegt dat verweerder in de uitnodiging van 5 juni 2019 voor de hoorzitting van 6 september 2019 aan eiser heeft medegedeeld dat de stukken die hij mogelijk wil inzien ter inzage liggen. Eiser heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan de eisen als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.