Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4679
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 352.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 17 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 15 december 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door de heer [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een hoekwoning uit 1998 met een berging van 7 m2. De woning staat op
een perceel van 218 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 128 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 352.000,-. Eiser
bepleit een waarde van € 326.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: nummer 1: [adres 2] , verkocht op 13 april 2018 voor € 347.251,-, nummer 2: [adres 3] , verkocht op 9 mei 2018 voor € 330.000,- en
nummer 3: [adres 4] , afgemeld op Funda op 9 december 2016, verkocht voor
€ 282.500,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix, de
plattegronden en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 352.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix en de plattegronden heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] en
[adres 3] allemaal een betere ligging dan het object hebben. Verder beschikt [adres 6] , in tegenstelling tot het object, tot een hobbykamer die aan de garage vastzit, het heeft een veel ruimer perceel en een zeer ruime en luxe serre. Daarnaast heeft [adres 3] op de begane grond een unieke indeling door de aanbouw met een prachtige lichtstraat en veel uitstraling. Ter zitting voert eiser aan dat [adres 2] een goede vergelijking lijkt, maar het grote nadeel daarvan is dat het een tussenwoning betreft en het voorzieningenniveau veel beter is vergeleken met het object. Volgens eiser is de WOZ-waarde van de woning daarom te hoog vastgesteld.
8. De rechtbank oordeelt dat verweerder ter zitting aan de hand van de matrix en de
overlegde plattegronden van de woning en de referentiewoningen voldoende heeft weerlegd waarom de ligging van alle referentiewoningen niet zodanig met het object verschilt dat dit tot een waardeverminderde factor leidt. De ligging van referentiewoning 1 is hetzelfde als de woning, omdat ze in dezelfde straat liggen. Referentiewoning 2 heeft meer plantsoen en er zijn parkeerplaatsen. Referentiewoning 3 heeft een smalle groenstrook en er zijn parkeerplaatsen. Op de plattegronden is te zien dat de referentiewoningen en de woning niet ver van elkaar vandaan liggen. De rechtbank stelt vast dat verweerder [adres 5] en [adres 6] niet in de taxatiematrix heeft opgenomen. Weliswaar is [adres 2] een tussenwoning, maar dat onderscheid maakt niet uit mede gelet op de omstandigheid dat deze referentiewoning in dezelfde straat als het object is gelegen. Verder heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank ter zitting voldoende onderbouwd dat de betere score van deze referentiewoning op het onderdeel voorzieningenniveau voldoende tot uitdrukking is gekomen in de woningwaarde per m2,, te weten € 2.149,- voor deze referentiewoning en
€ 1.923,- voor de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder in strijd met het motiveringsbeginsel handelt
door geen rekenkundige onderbouwing te verstrekken, terwijl hij daar al in de bezwaarfase om heeft verzocht.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de gevraagde informatie heeft aangeleverd
zoals door eiser is verzocht. Het taxatieverslag is namelijk in de bezwaarfase overgelegd. Verder heeft eiser in bezwaar niet aan verweerder verzocht om de grondstaffel te verstrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder voert eiser ter zitting het volgende aan. Onder verwijzing naar een uitspraak
van het Gerechtshof Hof Amsterdam stelt eiser zich op het standpunt dat verweerder niet de hoogste verkoopprijzen mag selecteren, maar de beste vergelijking met de minste verschillen dient te maken. [1] Dit heeft hij volgens eiser nagelaten.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het verweerschrift en de
overgelegde matrix en plattegronden voldoende gemotiveerd dat hij bij de waardebepaling van het object niet uitgaat van de hoogste verkoopprijzen, maar van de best vergelijkbare woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Tot slot voert eiser aan dat de uitspraak op bezwaar zeer summier is en standaard
tekstblokken bevat. Daarmee handelt verweerder in strijd met het motiveringsbeginsel.
14. De rechtbank vindt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar onvoldoende op de
bezwaargronden van eiser is ingegaan, omdat slechts in algemene bewoordingen is vermeld dat rekening is gehouden met de verschillen in de waardebepalende elementen zoals grond en bijgebouwen, zonder uitleg over de verschillen tussen de gebruikte referentiewoningen en de woning van eiser. Eerst in het verweerschrift in combinatie met de taxatiematrix en de plattegronden heeft verweerder die uitleg alsnog gegeven. De uitspraak op bezwaar is daarom in strijd met het motiveringsbeginsel als bedoeld in artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De beroepsgrond slaagt.
15. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak
op bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft namelijk in de beroepsfase vernomen waarom zijn bezwaargronden ongegrond zijn verklaard en hij heeft deze motivering kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.