ECLI:NL:RBMNE:2021:120

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

pachtkamer

locatie Lelystad

zaaknummer: 8547987 LC EXPL 20-1386

Vonnis van 13 januari 2021

inzake

1.[eiser sub 1] , erve [A] ,

wonende te [woonplaats 1]

2.[eiseres sub 2] , erve [A] ,

wonende te [woonplaats 1]

3.[eiseres sub 3] , erve [A] ,

wonende te [woonplaats 2]

4.[eiseres sub 4] , erve [A] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

verder ook gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen [eiser sub 1] c.s.,

eisende partij,

gemachtigde: mr. W.A.L.D.I. van Slagmaat,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 4] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. R.M.P.V. van Haren.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties, van 5 februari 2020;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de akte van [eiser sub 1] c.s. houdende wijziging van eis met producties;

- de akte van [gedaagde] met producties.

1.2.

De mondelinge behandeling van deze zaak is gehouden op 23 november 2020. Op deze behandeling is verschenen de heer [eiser sub 1] , voornoemd, mede namens de overige eisers en bijgestaan door mr. Van Slagmaat. De heer [gedaagde] , voornoemd, is verschenen, bijgestaan door mr. Van Haren. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 1] c.s. zijn eis gewijzigd in die zin dat hij zijn primaire en subsidiaire vordering omdraait, zodat eerst de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de opzegging van de pachtovereenkomst zal worden behandeld en vervolgens – indien de primaire vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt – de subsidiaire vordering van de ontbinding van de pachtovereenkomst.

1.4.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 1 januari 1998 heeft (de rechtsvoorganger van) [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde] los land verpacht, bestaande uit tuinland en gelegen te [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [sectie-aanduiding] , nummer [nummeraanduiding 1] ter grootte van 0.60.90 ha en sectie [sectie-aanduiding] , nummer [nummeraanduiding 2] ter grootte van 0.02.80 ha (hierna: het gepachte). [gedaagde] gebruikt het gepachte voor de teelt van groente in de vollegrond.

2.2.

Een gedeelte van het gepachte grenst aan een watergang. Het perceel aan de overzijde van de watergang is in eigendom van de gemeente [naam gemeente] .

2.3.

In de pachtovereenkomsten is onder meer het volgende opgenomen:

’13. De pachter is verplicht de wegen, dreven, dammen en omheiningen in goede staat van onderhoud te houden; hij zal de sloten en watergangen moeten zuiveren en zonodig moeten uitdiepen om ze op behoorlijke breedte en diepte te houden en steeds voor de geregelde afvoer en uitlozing van het water moeten zorgdragen. De daarbij vrijgekomen specie moet door de pachter op de meest doelmatige wijze ten bate van het gepachte worden aangewend in geval van goede kwaliteit. Bij welke verontreiniging dan ook, dient de specie te worden afgevoerd van het gepachte.

Voor zover derden verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van sloten, is de pachter verplicht hen in de gelegenheid te stellen dit onderhoud op mechanische wijze uit te voeren, afrasteringen dienen door hem daartoe tijdig te worden verwijderd. Eventuele boeten en kosten door zijn nalatigheid veroorzaakt, komen voor rekening van de pachter.

(…)

23. In aansluiting op artikel 13 is overeengekomen dat het zuiveren van de sloot in overleg met buur en waterschap plaatsvindt.’

2.4.

Bij brief van 18 juli 2018 aan [eiser sub 1] c.s. heeft het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (hierna: het waterschap) een overtreding van de Keur geconstateerd. De overtreding bestaat uit een onvoldoende uitgediepte zandbodemsloot (voornoemde watergang). Het waterschap heeft [eiser sub 1] c.s. aangemaand om uiterlijk 16 maart 2019 de bagger tot de zandbodem te verwijderen en de watergang vrij te maken van vegetatie.

2.5.

Bij brief van 16 april 2019 aan [eiser sub 1] c.s. heeft het waterschap geconstateerd dat zij geen gereedmelding van de aan de watergang uit te voeren onderhoudswerkzaamheden heeft ontvangen. [eiser sub 1] c.s. is in de brief aangemaand het onderhoud uiterlijk 10 augustus 2019 uit te voeren, bij gebreke waarvan het waterschap een last onder dwangsom heeft aangezegd.

2.6.

Na instemming van [eiser sub 1] c.s. heeft de gemeente [naam gemeente] de firma [naam onderneming] opdracht gegeven om onderhoudswerkzaamheden uit te voeren aan (onder meer) de betreffende watergang. Deze werkzaamheden zijn op 24 juli 2019 uitgevoerd. Bij factuur van 16 augustus 2019 heeft [naam onderneming] ter zake de onderhoudskosten een bedrag van € 5.039,65 inclusief btw aan [eiser sub 1] c.s. in rekening gebracht. De overige kosten heeft [naam onderneming] bij de gemeente [naam gemeente] in rekening gebracht.

2.7.

Na uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden heeft [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] meerdere malen per brief aangemaand om tot betaling van de factuur van [naam onderneming] ad
€ 5.039,65 over te gaan.

2.8.

Bij brief van 30 december 2019 aan [gedaagde] heeft de advocaat van [eiser sub 1] c.s. de pachtovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2020, om reden dat 1) er feitelijk geen agrarische activiteiten meer plaatsvinden op het gepachte en 2) [gedaagde] weigert de onderhoudskosten in verband met de Keur van het waterschap te voldoen.

2.9.

Bij brief van 14 januari 2020 aan de advocaat van [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] onder meer aangegeven niet akkoord te gaan met het einde van de pacht. [gedaagde] heeft het gepachte vervolgens niet ontruimd en is niet tot betaling van de factuur van [naam onderneming] overgegaan.

3.3. Het geschil

3.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:- een verklaring voor recht dat de pachtovereenkomst tussen partijen bij brief d.d. 30 december 2019 rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 februari 2020 en [gedaagde] aansluitend zonder recht of titel gebruikmaakt van het gepachte;
subsidiair:
- subsidiair ontbinding van de pachtovereenkomst tussen partijen op de kortst mogelijke termijn;
zowel primair als subsidiair:
- veroordeling van [gedaagde] om het gepachte binnen een maand na betekening van het vonnis te ontruimen met medeneming van alle bouwwerken, bouwsels, opstallen en roerende zaken en ter vrije beschikking van [eiser sub 1] c.s. te stellen, een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 25.000,00;
- veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. te voldoen € 5.951,73 (bestaande uit € 5.039,65 aan hoofdsom, € 153,44 aan wettelijke handelsrente tot 1 februari 2020 en
€ 758,64 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom en de wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten vanaf 5 februari 2020 tot de voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en executiekosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Ter onderbouwing van de primaire vordering stelt [eiser sub 1] c.s. – samengevat – dat hij de pachtovereenkomst bij brief van 30 december 2019 rechtsgeldig heeft opgezegd. Ter onderbouwing van de subsidiaire vordering tot ontbinding stelt [eiser sub 1] c.s. zich op het standpunt dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] niet geweest is zoals een goed pachter betaamt door het gepachte gedurende het teeltseizoen van 2019 niet of nauwelijks te bewerken en te onderhouden en niet of minimaal gewassen te oogsten. Ook voert [eiser sub 1] c.s. in dit kader aan dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst door te weigeren de watergang te onderhouden. [eiser sub 1] c.s. heeft door dit nalaten van [gedaagde] en onder druk van het waterschap samen met de gemeente [naam gemeente] aan [naam onderneming] opdracht moeten geven tot het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden. [eiser sub 1] c.s. vordert van [gedaagde] betaling van de door hem betaalde factuur van [naam onderneming] . [gedaagde] heeft deze kosten, ondanks sommaties, niet betaald. [eiser sub 1] c.s. maakt aanspraak op de wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde] niet tot tijdige betaling is overgegaan, respectievelijk [eiser sub 1] c.s. de vordering uit handen heeft moeten geven.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de pachtkamer deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente, en de nakosten.

3.4.

[gedaagde] baseert zijn verweer – kort weergegeven – op het volgende. Ten aanzien van de opzegging van de pachtovereenkomst voert [gedaagde] aan dat [eiser sub 1] c.s. heeft opgezegd op grond van de twee in de dagvaarding genoemde gronden, zodat [gedaagde] erop heeft mogen vertrouwen dat het de bedoeling van [eiser sub 1] c.s. was om de daadwerkelijke beëindiging van die gronden af te laten hangen. Met betrekking tot de gronden voor de pachtbeëindiging stelt [gedaagde] dat hij in 2019 gedwongen thuiszat wegens pijn aan zijn been, waardoor hij het gepachte tijdelijk niet heeft kunnen gebruiken. In het voorjaar van 2020 is hij weer begonnen met het telen van gewassen. Met betrekking tot het onderhoud aan de watergang voert [gedaagde] aan dat er geen sprake is van een tekortkoming omdat hij slechts gehouden is de helft van de sloot te onderhouden, hij de watergang wel heeft onderhouden en uit de pachtovereenkomst niet voortvloeit dat hij aan de Keur van het waterschap moet voldoen. [gedaagde] is door [eiser sub 1] c.s. en de gemeente [naam gemeente] steeds buiten de correspondentie met [naam onderneming] gehouden. Indien [gedaagde] al aansprakelijk is voor de kosten van het uitgevoerde onderhoud, dan is het bij hem in rekening gebrachte gedeelte van de onderhoudskosten om verschillende redenen te hoog. Ten aanzien van de gevorderde ontruiming voert [gedaagde] aan dat ten tijde van de ingebruikname van het gepachte de thans aanwezige opstallen reeds aanwezig waren, zodat deze bij een eventuele ontruiming zullen achterblijven. [gedaagde] maakt ten slotte bezwaar tegen de gevorderde dwangsom, rente en buitengerechtelijke incassokosten.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De opzegging

4.1.

Vaststaat dat het gepachte los land betreft en kleiner is dan één hectare. Ingevolge artikel 7:395 BW brengt dit met zich dat enkele kernbepalingen van de pachtersbescherming niet van toepassing zijn, waaronder de regels ter zake de beëindiging van de pachtovereenkomst. Dit betekent dat de onderhavige pachtovereenkomst volgens de gewone regels voor opzegging van (duur)overeenkomsten in beginsel opzegbaar is. Feiten of omstandigheden die meebrengen dat ingevolge de eisen van redelijkheid en billijkheid voor de opzegging in dit concrete geval een voldoende zwaarwegende grond moet bestaan, zijn gesteld noch gebleken. Wel dient een redelijk opzegtermijn in acht genomen te worden.

4.2.

Dat [eiser sub 1] c.s. in de brief van 30 december 2019 twee redenen voor de opzegging heeft genoemd, hoewel hij daartoe niet gehouden was, betekent niet – in het licht van artikel 7:395 BW waarbij is bepaald dat de regels omtrent het einde van de pacht buiten toepassing blijven – dat voor de rechtsgeldigheid van de opzegging getoetst dient te worden of deze redenen standhouden. De pachtkamer gaat aan deze stelling van [gedaagde] dan ook voorbij.

4.3.

Het voorgaande betekent dat [eiser sub 1] c.s. de pachtovereenkomst mocht opzeggen. Dit heeft hij gedaan bij brief van 30 december 2019. Daarin is een opzegtermijn van één maand opgenomen. Gelet op het feit dat de opzegging buiten het teeltseizoen van [gedaagde] heeft plaatsgevonden, acht de pachtkamer dit een redelijke termijn. De pachtovereenkomst is daarom geëindigd op 1 februari 2020. [gedaagde] gebruikt het gepachte sindsdien derhalve zonder recht of titel. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.

4.4.

Nu het primair gevorderde voor toewijzing in aanmerking komt, komt de pachtkamer aan een bespreking van het subsidiair gevorderde niet toe.

De ontruiming

4.5.

Nu vaststaat dat de pachtovereenkomst is geëindigd, komt de vordering tot ontruiming van het gepachte voor toewijzing in aanmerking. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op een maand na betekening van het vonnis.

4.6.

[eiser sub 1] c.s. heeft gevorderd dat het gepachte zonder bouwwerken, bouwsels, opstallen en roerende zaken wordt opgeleverd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de thans op het gepachte aanwezige opstallen (schuur, tunnelbogen) en de beregeningsinstallatie bij de aanvang van de pacht reeds aanwezig waren, dat deze zaken toebehoren aan [eiser sub 1] c.s. en dat deze bij een ontruiming daarom zullen achterblijven op het perceel. [eiser sub 1] c.s. heeft dit betwist en aangevoerd dat in de pachtovereenkomst niets is bepaald omtrent de aanwezigheid van opstallen en voor de oprichting daarvan toestemming van de verpachter vereist is. Uit de pachtovereenkomst blijkt dat het gepachte (slechts) los land bestaande uit tuinland omvat. In de overeenkomst wordt niet gerept over opstallen of andere (roerende) zaken. [gedaagde] heeft zijn stellingen niet nader onderbouwd en heeft geen stukken/bewijzen ingebracht waaruit blijkt dat de door hem genoemde opstallen en roerende zaken bij aanvang van de pacht wel aanwezig waren en/of de opstallen met toestemming van de verpachter zijn opgericht, zodat dit niet is vast komen te staan. De pachtkamer gaat er daarom van uit dat de opstallen en roerende zaken na aanvang van de pacht en zonder toestemming van (de rechtsvoorganger van) [eiser sub 1] c.s. zijn opgericht en zal [gedaagde] veroordelen het gepachte zonder opstallen en roerende zaken aan [eiser sub 1] c.s. op te leveren.

4.7.

De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde dwangsom zal worden toegewezen tot een bedrag van € 250,00 per dag met een maximum van € 10.000,00.

De onderhoudskosten

4.8.

[eiser sub 1] c.s. vordert vergoeding van de door hem gemaakte onderhoudskosten van de watergang. Als grondslag van deze vordering heeft [eiser sub 1] c.s. aangevoerd dat [gedaagde] op grond van de pachtovereenkomst gehouden is de (door de [eiser sub 1] c.s. gemaakte) onderhoudskosten van de sloot te betalen. Dit volgt echter niet als zodanig uit de pachtovereenkomst, waarin in artikel 13 is bepaald dat de pachter verplicht is de sloten en watergangen (zelf) te (laten) zuiveren en uit te diepen. Ook uit de laatste volzin van dit artikel valt naar het oordeel van de pachtkamer niet op te maken dat door de verpachter gemaakte onderhoudskosten aan de watergang zonder meer bij de pachter in rekening kunnen worden gebracht, nu daaruit niet volgt dat de niet nader omschreven kosten betrekking hebben op kosten van onderhoud van de watergang zelf. Verder is niet gesteld of gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat [eiser sub 1] c.s. en/of de gemeente [naam gemeente] voor rekening van [gedaagde] opdracht mocht geven voor het uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden. Hetgeen hiervoor is overwogen brengt derhalve met zich dat artikel 13 van de pachtovereenkomst niet de grondslag kan zijn voor het in rekeningen brengen van de onderhoudskosten bij [gedaagde] . Op deze grond is de vordering daarom niet toewijsbaar.

4.9.

Voor zover de vordering van [eiser sub 1] c.s. moet worden beschouwd als een vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding wegens niet-nakoming van [gedaagde] van zijn verplichtingen uit de pachtovereenkomst, overweegt de pachtkamer als volgt. Voor vervangende schadevergoeding is – nu gesteld noch gebleken is dat nakoming door [gedaagde] blijvend onmogelijk was – ten eerste vereist dat [gedaagde] in verzuim verkeerde (artikel 6:74 lid 2 BW). [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] geen ingebrekestelling als bedoeld in artikel 6:82 BW gestuurd. [eiser sub 1] c.s. heeft weliswaar enige correspondentie in het geding gebracht en gesteld dat hij met [gedaagde] een discussie heeft gevoerd over de schouw en de diepte van de sloot, maar [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] niet – vóórdat de gemeente [naam gemeente] met instemming van [eiser sub 1] c.s. daartoe in juli 2019 de opdracht heeft gegeven aan [naam onderneming] – aangemaand om binnen een bepaalde termijn tot nakoming over te gaan, dat wil zeggen tot het (laten) uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan de watergang. Gelet op de tijdspanne tussen de eerste aanschrijving van het waterschap in juli 2018 en de uitvoering van de werkzaamheden door [naam onderneming] in juli 2019, heeft [eiser sub 1] c.s. daar wel ruimschoots de tijd voor gehad. Feiten en omstandigheden op grond waarvan kan worden geoordeeld dat het verzuim van [gedaagde] is ingetreden zonder ingebrekestelling zijn onvoldoende gesteld en gebleken. Dat [gedaagde] op de hoogte was van de aanschrijvingen door het waterschap en dat hij met [eiser sub 1] c.s. en de gemeente contact heeft gehad over het onderhoud van de watergang is daarvoor onvoldoende. De conclusie is dat [gedaagde] , ongeacht het antwoord op de vraag of er zijnerzijds sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst, niet in verzuim is geraakt, zodat van hem ook niet kan worden verlangd de door [eiser sub 1] c.s. gemaakte onderhoudskosten te vergoeden. De vordering van [eiser sub 1] c.s. tot vervangende schadevergoeding, voor zover dit de grondslag is van zijn vordering, zal daarom worden afgewezen.

De overige vorderingen

4.10.

Nu de gevorderde vergoeding van de onderhoudskosten van de watergang zal worden afgewezen, komen ook de gevorderde wettelijke (handels)rente en buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking.

4.11.

Omdat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, ziet de pachtkamer aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

4.12.

De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde executiekosten zijn niet toewijsbaar, nu hij niet heeft onderbouwd op welke kosten deze vordering betrekking heeft en bovendien op voorhand niet te beoordelen is of er executiekosten gemaakt zullen worden en zo ja, in welke omvang.

5.De beslissing

De pachtkamer:

5.1.

verklaart voor recht dat de pachtovereenkomst tussen partijen bij brief d.d. 30 december 2019 rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 februari 2020 en [gedaagde] aansluitend zonder recht of titel gebruik maakt van het gepachte;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gepachte binnen een maand na betekening van dit vonnis te ontruimen met medeneming van alle bouwwerken, bouwsels, opstallen en roerende zaken en ter vrije beschikking van [eiser sub 1] c.s. te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een dwangsom van
€ 250,00 voor iedere dag dat [gedaagde] nalaat te voldoen aan het bepaalde onder 5.2 met een maximum van € 10.000,00;

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter-voorzitter, en de deskundige leden mr. A.W. van Engen en N. Wassenaar, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2021.