Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4133 t/m 4144
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 december 2020 in de zaak tussen
[eiseres] . eiseres
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
[verweerder] , verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de in één geschrift verenigde beschikkingen van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van twaalf onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep
om administratieve redenen gesplitst in twaalf zaken.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 3 november 2020 door middel van een Skype-verbinding. Eiseres is niet verschenen, maar wel haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
Algemeen
1.De WOZ-waarde van een onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
2.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
3. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Ter zitting heeft zij aangegeven slechts de gronden te handhaven die op de zitting zijn besproken. De rechtbank zal daarom alleen deze gronden in haar overwegingen betrekken.
19/4135 t/m 4139 en 19/4142
4. Eiseres heeft ter zitting de beroepsgronden ingetrokken voor zover het betreft: 19/4135 ( [adres 1] ), 19/4136 ( [adres 2] ), 19/4137 ( [adres 3] ), 19/4138 ( [adres 4] ), 19/4139 ( [adres 5] ) en 19/4142 [adres 6] ).
19/4133 [adres 7]
5.De woning is een in 1926 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 112 m2.
6.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 299.000,-. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 317.000,- en handhaaft de door hem vastgestelde waarde. Hij heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
7.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9.Eiseres voert aan dat de referentiewoningen aan de [straatnaam 1] het meest overeenkomen met de woning onder meer omdat ze uit dezelfde bouwstroom komen en dat de prijs per m2 van deze referentiewoningen tot een lagere waarde voor de woning moet leiden. Verweerder stelt daartegenover dat de [straatnaam 2] dichter bij het centrum is gelegen. Een ligging dichter bij het centrum leidt tot een hogere waarde. De rechtbank overweegt dat verweerder door aan te sluiten bij de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen in beide genoemde straten aannemelijk maakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de overeenkomsten en verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
19/4134 [adres 8]
10.De woning is een in 1904 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 99 m2.
11.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 254.000,-. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 265.000,- en handhaaft de door hem vastgestelde waarde. Hij heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
12.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
13.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
14.Eiseres voert aan dat de referentiewoningen aan de [straatnaam 1] het meest overeenkomen met de woning onder meer omdat ze uit dezelfde bouwstroom komen en dat de prijs per m2 van deze referentiewoningen tot een lagere waarde voor de woning moet leiden. Verweerder stelt daartegenover dat de [straatnaam 2] dichter bij het centrum is gelegen. Een ligging dichter bij het centrum leidt tot een hogere waarde. De rechtbank overweegt dat verweerder door voor de woning een prijs per m2 te hanteren die lager is dan het gemiddelde van de referentiewoningen, aannemelijk maakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de overeenkomsten en verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
19/1440 [adres 9]
15.De woning is een in 1920 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 70 m2.
16.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 219.000,-. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 234.000,- en handhaaft de door hem vastgestelde waarde. Hij heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
17.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder niet aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft voor de woning de hoogste prijs per m2 gehanteerd. Zijn verklaring dat dit komt doordat de woning een betere keuken en badkamer heeft dan de referentiewoningen volstaat niet, alleen al omdat dit voor de referentiewoning [adres 10] niet blijkt uit de taxatiematrix. Verweerder slaagt niet in de op hem rustende bewijslast. De uitspraak op bezwaar moet in zoverre worden vernietigd.
18.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde niet onderbouwd.
19. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 225.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert.
19/4141 [adres 11]
20.Het object is een in 1930 gebouwde winkel. Het object heeft een oppervlakte van ongeveer 93 m2.
21.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 129.000,-. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 139.000,- en handhaaft de door hem vastgestelde waarde. Hij heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd
22.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van het object is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor niet te hoog zijn vastgesteld. Daarnaast onderbouwt verweerder de vastgestelde waarde nog met een verwijzing naar de aankoopprijs per 2 oktober 2017. Het object is destijds inclusief bovenwoning aangekocht, waarbij voor de overdrachtsbelasting € 138.000,- aan waarde is toegekend aan het object.
23.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
24. Eiseres voert aan dat op de taxatiematrix de naam van de taxateur niet staat vermeld. Hij verzoekt de rechtbank de matrix om die reden nietig te verklaren. De rechtbank overweegt dat de taxatiematrix een bewijsmiddel is, dat niet nietig verklaard kan worden. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om aan de taxatiematrix een mindere bewijskracht toe te kennen vanwege het ontbreken van de naam van de taxateur. De rechtbank toetst immers niet de persoon of de kwaliteiten van de taxateur. Aan de hand van de inhoud van de taxatiematrix toetst de rechtbank of verweerder de door hem verdedigde waarde aannemelijk maakt. De beroepsgrond slaagt niet.
25. Eiseres voert voorts aan dat de referentiepanden niet geschikt zijn, omdat deze een hogere kapitalisatiefactor hebben. De rechtbank overweegt dat de referentiepanden niet identiek hoeven te zijn aan het te waarderen object. De verschillen zijn niet zodanig dat verweerder bij de waardebepaling daar niet voldoende rekening mee heeft kunnen houden. De beroepsgrond slaagt niet.
19/4143 [adres 12]
26.De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 250 m2 en is gelegen op een perceel van 128 m2.
27.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 699.000,-. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 1.213.000,-. In beroep verdedigt verweerder een waarde van € 875.000,-. Om die te onderbouwen heeft hij een taxatiematrix overgelegd.
28.Nu verweerder de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiseres ook de door verweerder in beroep verdedigde waarde bestrijdt zal de rechtbank deze toetsen.
29.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep verdedigde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
30.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
31.Eiseres voert aan dat zij de woning in 2017 heeft gekocht voor € 499.000,-. Verweerder stelt dat deze prijs, die volgens hem overigens € 510.000,- bedraagt, niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt, omdat de woning in verhuurde staat is verkocht. De rechtbank onderschrijft deze opvatting met een verwijzing naar artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
19/4144 [adres 13]
32.De woning is een in 1903 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 99 m2.
33.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 329.000,-. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 340.000,- en handhaaft de door hem vastgestelde waarde. Hij heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
34.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
35.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
36. Eiseres voert aan dat de eerste twee in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen minder geschikt zijn omdat die een veel hogere prijs per m2 hebben. De rechtbank constateert dat de prijs per m2 voor die referentiewoningen respectievelijk € 3849,- en € 3501,- bedraagt. Voor de woning is € 3434,- gehanteerd. Dat is naar het oordeel van de rechtbank geen heel groot verschil, waarbij nog moeten worden aangetekend dat de eerste referentiewoning een betere onderhoudstoestand kent. Qua bouwjaar, oppervlakte, ligging en uitstraling komen de referentiewoningen zodanig overeen met de woning, dat zij geschikt zijn voor de waardebepaling van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Proceskosten
37.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
38.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 261,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,-, met wegingsfactor 1).
39.Eiseres bepleit een wegingsfactor van 1.5. De rechtbank volgt eiseres niet in haar opvatting. De rechtbank stelt voorop dat er sprake is van één bezwaar en één beroep, omdat beide betrekking hebben op WOZ-beschikkingen die in één geschrift zijn vervat
(ECLI:NL:HR:2013:BZ6822 en ECLI:NL:HR:2015:19). Voorts is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van werkzaamheden van de gemachtigde die meer dan gemiddeld complex zijn. Gemachtigde heeft kennelijk kunnen volstaan met één bezwaar- en beroepschrift waarin voor alle zaken gezamenlijk, zonder enige uitsplitsing, is volstaan met dezelfde algemene gronden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de waardes van [adres 9] en [adres 12] , beide te [plaats] , betreft;
- stelt de waarde van [adres 9] vast op € 225.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd;
- stelt de waarde van [adres 12] vast op € 875.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1572,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman-Everhardus, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 december 2020 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. J.M.T. Bouwman-Everhardus, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 december 2020 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat