ECLI:NL:RBMNE:2020:5765

• Datum uitspraak: 9 september 2020
• Publicatiedatum: 12 januari 2021
• Zaaknummer: UTR 19/3602, UTR 19/3803, UTR 19/3805, UTR 19/3806, UTR 19/3807
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Catsburg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarden na onvoldoende onderbouwing huurwaardekapitalisatiemethode

Eiseres, een B.V., maakte bezwaar tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden van vijf niet-woningen voor het belastingjaar 2019. De heffingsambtenaar had deze waarden vastgesteld op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, maar gaf onvoldoende inzicht in de onderliggende huurgegevens en gebruikte ongeschikte referentieobjecten.

De rechtbank oordeelt dat de door verweerder gebruikte huurcijfers niet aannemelijk zijn, onder meer omdat geen onderliggende huurcontracten of huurinlichtingen zijn overgelegd en de referentieobjecten qua oppervlakte en locatie niet vergelijkbaar zijn met de te waarderen objecten. Ook is onvoldoende onderbouwd dat de markthuren van kleinere objecten vergelijkbaar zijn met die van grotere panden.

De rechtbank stelt de WOZ-waarden schattenderwijs lager vast dan door verweerder bepaald en beveelt vermindering van de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing. Tevens wordt verweerder veroordeeld tot vergoeding van griffierecht en proceskosten aan eiseres. Een verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.

De uitspraak is gedaan door rechter J.J. Catsburg en griffier B.L. Meijer op 9 september 2020. Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Uitkomst: De rechtbank vermindert de WOZ-waarden van vijf niet-woningen wegens onvoldoende onderbouwing door de heffingsambtenaar.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 19/3602, UTR 19/3803, UTR 19/3805, UTR 19/3806, UTR 19/3807

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 september 2020 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder

(gemachtigde: mr. W.G. Vos).

Procesverloop

Bij besluit van 28 februari 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet

waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de navolgende onroerende zaken (hierna: de objecten) voor het belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 als volgt vastgesteld:

- UTR 19/3602: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (Leegstand) te [plaatsnaam 1] : € 423.000,-;

- UTR 19/3803: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 1] te [plaatsnaam 1] : € 291.000,-;

- UTR 19/3805: [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] : € 3.297.000,-;

- UTR 19/3806: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] : € 705.000,-;

- UTR 19/3807: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [plaatsnaam 1] : € 413.000,-.

Deze waardes zijn door verweerder als heffingsgrondslag gehanteerd voor de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing die aan eiseres zijn opgelegd.

Bij besluit van 1 augustus 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.

Overwegingen

Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

Op 7 augustus 2020 heeft de rechtbank na afloop van de zitting nog een aanvullende brief van eiseres ontvangen. Na lezing van deze brief ziet de rechtbank geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. De brief is ter informatie aan verweerder toegezonden.

De waarde op grond van de Wet WOZ is door verweerder aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook betrekken wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem overgelegde matrices de waardes van de objecten niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal dit oordeel hierna nader toelichten.
Objecten [straatnaam 1]

De rechtbank volgt de stelling van eiseres dat de gebruikte referentie [straatnaam 3] [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam 2] niet geschikt is om als vergelijkingspand te dienen. Het object aan de [straatnaam 3] is qua oppervlakte en transactieprijs niet vergelijkbaar met de objecten aan de [straatnaam 1] . [straatnaam 3] is namelijk ongeveer zeven keer zo groot als de gewaardeerde objecten.

Verder volgt de rechtbank eiseres in haar stelling dat verweerder ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in de onderliggende huurinformatie van de gebruikte huurtransacties. Omdat eiseres in de brief van 27 juli 2020 en op de zitting de juistheid betwist van de marktconforme huur die verweerder gebruikt, moet verweerder deze nader onderbouwen. De getaxeerde huur van de objecten is volgens de matrix gebaseerd op de gerealiseerde markthuren van de objecten [straatnaam 1] [nummeraanduiding 4] , [straatnaam 4] [nummeraanduiding 5] , [straatnaam 1] [nummeraanduiding 6] [letteraanduiding 3] en [straatnaam 5] [nummeraanduiding 7] [letteraanduiding 4] . Eiseres stelt terecht dat verweerder geen stukken heeft overgelegd waar deze huren uit blijken, zoals bijvoorbeeld huurcontracten of huurinlichtingen-formulieren. Door slechts te volstaan met een kale opsomming van de huurinformatie maakt verweerder niet inzichtelijk en controleerbaar of deze huren de markthuur weerspiegelen. Omdat deze huurcijfers de basis zijn voor de berekening van de getaxeerde huur, en daarmee dus voor de waardebepaling van de objecten, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van deze objecten niet aannemelijk heeft gemaakt.

Het huurcijfer van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] is ook door verweerder gebruikt als referentiehuur. Dit object zou worden verhuurd voor € 90,- per vierkante meter. Het betreft een eigen object van eiseres. Eiseres heeft niet gemotiveerd betwist dat dit huurcijfer niet werkelijk gerealiseerd is. In zoverre mocht verweerder gebruik maken van dit huurcijfer. Dit enkele huurcijfer biedt echter onvoldoende handvat om de kapitalisatiefactor van de referenties 2 en 3 te berekenen, zodat hiermee ook niet tot een waardevaststelling van de objecten aan de [straatnaam 1] kan worden gekomen.

[straatnaam 2] [nummeraanduiding 2]

8. Eiseres merkt terecht op dat in de matrix van dit object geen markthuren staan vermeld. Er kan dus ook niet uit worden afgeleid op welke markthuurgegevens de berekende markthuur van de referenties en het object zijn gebaseerd. De rechtbank gaat er van uit dat verweerder dezelfde huurcijfers heeft gebruikt als bij de waardering van de panden aan de [straatnaam 1] .

9. Die huurcijfers zijn echter niet bruikbaar als referentiehuren voor het object aan de [straatnaam 2] . Het object aan de [straatnaam 2] is immers veel groter dan de panden waarvan huurinformatie is opgenomen. Verweerder heeft gesteld dat de huurwaardes van niet-woningen van tussen de 144 m2 en 550 m2 in lijn liggen met de markthuurwaardes van veel grotere objecten. Eiseres heeft dat betwist. Gelet daarop is verweerders standpunt, zonder nadere onderbouwing, niet aannemelijk.

10. Verder volgt de rechtbank de stelling van eiseres dat verweerder ten onrechte geen analyse heeft gemaakt van de opbouw van de huurwaarde van referentie 2 naar de verschillende onderdelen van het bedrijfspand. Verweerder heeft dit bij referentie 1 wel gedaan. Daar is onderscheid gemaakt tussen onder andere winkel-/verkoopruimte en kantoor. Zonder toetsbare onderbouwing vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat het object aan de [straatnaam 3] slechts uit winkel-/verkoopruimte bestaat.

11. Ten slotte vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat de gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object qua oppervlakte van de kavel. Uit de matrix blijkt dat het object is gewaardeerd zonder kavel, terwijl de referenties zijn gelegen op een perceel van respectievelijk 7.550 m2 en 30.980 m2. Uit het taxatieverslag van [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] volgt bovendien dat het object staat op een perceel van 10.070 m2.
Conclusie

12. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat verweerder de waardes van de objecten niet aannemelijk heeft gemaakt. Ook eiseres heeft de door haar voorgestane waardes niet aannemelijk gemaakt.

13. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waardes schattenderwijs als volgt vaststellen:
- UTR 19/3602: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (Leegstand) te [plaatsnaam 1] : € 400.000,- (rekening houdend met het leegstandsrisico zoals door verweerder op de zitting is toegelicht);

- UTR 19/3803: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 1] te [plaatsnaam 1] : € 275.000,-;

- UTR 19/3805: [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] : € 3.130.000,-;

- UTR 19/3806: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] : € 670.000,-;

- UTR 19/3807: [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [plaatsnaam 1] : € 390.000,-.

De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert.

14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van

€ 261,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde van € 525,-). Er is geen sprake van samenhangende zaken in de zin van het Bpb. Er is immers sprake is van één bezwaar als het bezwaar is gericht tegen meerdere in één geschrift opgenomen WOZ-beschikkingen ^[1] Dit geldt ook voor het beroep, omdat sprake is van één beroep tegen één uitspraak op bezwaar. Omdat grotendeels sprake is van onroerende zaken die op elkaar lijken, en er voor de waardering geen wezenlijke verschillen zijn, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een hogere wegingsfactor dan 1.

16. Voor zover eiseres heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat van een overschrijding van die termijn geen sprake is.

Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de beslissing op bezwaar;

- verlaagt de waarde van de niet-woning [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (Leegstand) voor het belastingjaar 2019 en naar de waardepeildatum 1 januari 2018 tot een bedrag van
€ 400.000,-;

- verlaagt de waarde van de niet-woning [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 1] voor het belastingjaar 2019 en naar de waardepeildatum 1 januari 2018 tot een bedrag van € 275.000,-;

- verlaagt de waarde van de niet-woning [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] voor het belastingjaar 2019 en naar de waardepeildatum 1 januari 2018 tot een bedrag van € 3.130.000,-;

- verlaagt de waarde van de niet-woning [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 2] voor het belastingjaar 2019 en naar de waardepeildatum 1 januari 2018 tot een bedrag van € 670.000,-;

- verlaagt de waarde van de niet-woning [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] voor het belastingjaar 2019 en naar de waardepeildatum 1 januari 2018 tot een bedrag van € 390.000,-;

- vermindert de onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde beslissing op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345,- aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.572,-;

- wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is op 9 september 2020 gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. B.L. Meijer, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Voetnoten

1. Hoge Raad 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822.