ECLI:NL:RBMNE:2020:5310

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

enkelvoudige kamer

nummer UTR 19/3566

uitspraak d.d. 30 oktober 2020

in het geding tussen:

[eiser] te [woonplaats] , eiser,

gemachtigde: D.A.N. Bartels

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder,

vertegenwoordigd door R. Janmaat, tot bijstand vergezeld door [naam]

inzake de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.

Procesverloop

1.1.

Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.377.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende zaakbelasting van de gemeente Utrecht (de aanslag).

1.2.

Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep behandeld op de onlinezitting van 23 september 2020.

Feiten

2.1.

Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in of rond 1992 gebouwde vrijstaande woning, gelegen in wijk [woonwijk] . De woning staat op een kavel van 2.795 m2 en heeft een gebruiksoppervlak van 249 m2.

2.2.

Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, als bijlage bij het verweerschrift een door [naam] op 16 december 2019 opgesteld overzicht overgelegd dat bestaat uit vijf losse opsommingen van gegevens, waarvan één betrekking heeft op de woning en de andere vier betrekking hebben op woningen die naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbaar zijn. De (kwantitatieve) gegevens die in het overzicht zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn hierna opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen, die verweerder in het door hem overgelegde overzicht heeft gegeven op de gegevens in de matrix, alsook enkele door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerkingen.

Matrix

Woning

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

[adres 5]

WOZ-waarde (€)

1.377.000

Koopsom (€)

1.330.000

1.325.000

1.420.000

1.045.000

Gecorrigeerde koop-

som (€)

1.368.570

1.272.815

1.466.860

1.089.000

Kavelgrootte ( m2)

2.795

1.278

753

1.532

578

Deelwaarde overkapping (€)

Deelwaarde kelder (€)

Deelwaarde berging (€)

Deelwaarde garage (€)

Deelwaarde grond (€)

554.52

491.916

436.579

509.052

321.288

Deelwaarde woning

‘sec’ (€)

786.48

847.654

816.236

891.808

752.712

Woonoppervlak van de woning ‘sec’

(m2)

249

253

258

229

234

Rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’ (€)

3.159

3.35

3.164

3.894

3.217

Aanvullende informatie

woning

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

[adres 5]

Verkoopdatum

28 november 2016

20 december 2018

16 oktober 2016

3 maart 2017

Soort object

Vrijstaand

2 onder 1 kap

Locatie

[woonwijk]

Ligging

aan rustige laan

in villawijk gelegen

uitstraling/type

villa

modern

authentiek

bouwjaar (ca.)

1992

2008

2011

2009

1934

bouwkundige kwaliteit

goed

voldoende

staat van onderhoud

goed

Toelichtende opmerkingen

Verweerder heeft in het overzicht een grondstaffel opgenomen aan de hand waarvan hij de deelwaarde van de grond heeft bepaald:

Grondstaffel

0-400 m2

401-750 m2

751-1.000 m2

1001-1.500 m2

1501-.3000 m2

€ 715

€ 429

€ 143

€ 72

€ 36

Geschil en standpunten van partijen

3.1.

In geschil is of de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.377.000 te hoog is.

3.2

In de door gemachtigde ingediende stukken, laatstelijk in de brief van 17 juli 2020, heeft gemachtigde vragen gesteld, inlichtingen en bescheiden gevorderd, standpunten ingenomen en omstandigheden genoemd, met als kennelijke bedoeling dat daarmee bij de uitspraak rekening zou worden gehouden. Ter zitting heeft gemachtigde verklaard dat hij de brief van 17 juli 2020 alsnog intrekt. Gelet daarop laat de rechtbank de brief van 17 juli 2020 en de eerdere versies daarvan in andere door gemachtigde ingediende stukken bij de beoordeling van het geschil buiten beschouwing.

3.3.

Eiser stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 1.377.000 dient te worden verlaagd tot € 1.299.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 1.377.000 niet te hoog is. Voor de onderbouwing van deze standpunten verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.

Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Verweerder dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van

€ 1.377.000 niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, betrekt de rechter ook wat eiser heeft aangevoerd met betrekking tot de onderbouwing door verweerder van de vastgestelde waarde van € 1.377.000.

4.3.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met hetgeen hij heeft overgelegd en ter toelichting op de zitting heeft verklaard aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 1.377.000 niet te hoog zijn. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.

Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van
€ 1.377.000 niet te hoog is, een overzicht overgelegd waarin de onder 2.2 vermelde gegevens zijn opgenomen. Naar volgt uit deze gegevens is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het overzicht genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Voor zover zich tussen de vergelijkingsobjecten en de woning verschillen wat betreft de woonoppervlakte, de kaveloppervlakte, bouwjaar, de samenstelling van de met elkaar vergeleken woningen, uitstraling/type en de staat van onderhoud voordoen, heeft verweerder met het door hem overgelegde overzicht en hetgeen hij ter toelichting daarop ter zitting heeft verklaard aannemelijk gemaakt dat hij met die verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden. Verweerder heeft met het overzicht en zijn toelichting ter zitting voorts aannemelijk gemaakt dat er wat betreft locatie, ligging en bouwkundige kwaliteit geen noemenswaardige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn. Het bestaan van andere dan de hiervoor genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is niet gesteld; evenmin is daarvan op andere wijze gebleken.

Desgevraagd heeft verweerder ter zitting het verschil tussen enerzijds de rekenprijzen per m2 gebruiksoppervlak van de woningen ‘sec’, behorende tot de vergelijkingsobjecten en anderzijds de rekenprijs per m2 van de woning ‘sec’, behorende tot de woning, als volgt toegelicht. Voor elk vergelijkingsobject is verweerder uitgegaan van de koopsom die is behaald op de onder 2.2 genoemde verkoopdatum, na deze te hebben gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd (gecorrigeerde koopsom). Op de gecorrigeerde verkoopsom zijn de deelwaarden van de grond, berekend aan de hand van de onder 2.2 opgenomen grondstaffel, en van de overige door hem apart in aanmerking genomen delen van de woning in mindering gebracht. Daarna resteert de deelwaarde van de woning ‘sec’. Deling van de deelwaarde van de woning ‘sec’ door het aantal m2 gebruiksoppervlak resulteert in de rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’. Voor de woning is dezelfde berekening gemaakt, met dien verstande dat niet is uitgegaan van de gecorrigeerde koopsom, maar van vastgestelde waarde. De voor de woning berekende rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning (€ 3.159) ligt onder de bandbreedte van de rekenprijzen per m2 gebruiksoppervlak van de vergelijkingsobjecten van € 3.164 tot € 3.894. Naar het oordeel van de rechtbank is de manier waarop verweerder de rekenprijzen per m2 gebruiksoppervlak van de woningen ‘sec’, behorende tot de vergelijkingsobjecten en de woning berekent, inzichtelijk en controleerbaar en zijn de op deze manier berekende rekenprijzen geschikt om als hulpmiddel bij de bepaling van de waarde van woningen te worden gebruikt.

4.4.

Aan het oordeel onder 4.3 doet naar het oordeel van de rechtbank niet af wat eiser met betrekking tot de onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 1.377.000 heeft aangevoerd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende

4.5.

Gemachtigde heeft voor elk van de vergelijkingsobjecten een aantal punten genoemd waarop deze van de woning verschillen. Deze verschillen blijken ook uit het onder 2.2 vermelde overzicht, zodat het bestaan daarvan tussen partijen niet in geschil is. Gemachtigde neemt evenwel het standpunt in dat deze verschillen meebrengen dat de prijzen waarvoor de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, niet gebruikt kunnen worden bij de bepaling van de waarde van de woning. Gelet op hetgeen onder 4.3 is overwogen, volgt de rechtbank gemachtigde niet in dit standpunt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat gemachtigde geen marktgegevens of andere objectieve en controleerbare feiten heeft aangevoerd die, indien aannemelijk bevonden, grond voor een gerede twijfel aan de onderbouwing van de vastgestelde waarde door verweerder zouden kunnen zijn.

4.6.

Behalve de zo-even bedoelde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, heeft gemachtigde als redenen voor een verlaging van de vastgestelde waarde van de woning aangevoerd dat eiser de woning begin 2015 heeft gekocht voor

€ 1.300.000, dat de oppervlakte van de vliering van de woning ten onrechte volledig als gebruiksoppervlakte is aangemerkt en dat de omstandigheid dat het perceel grond waarop de woning staat, veel groter is dan de percelen grond die behoren bij de vergelijkingsobjecten, welke omstandigheid volgens hem had moeten leiden tot een lagere rekenprijs per m2 gebruiksoppervlakte van de woning. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.

Een drie jaar voor de waardepeildatum overeengekomen verkoopprijs van de woning die ca. 1,2 percent lager is dan de vastgestelde waarde, is, mede gelet op hetgeen verweerder geloofwaardig heeft verklaard over de ontwikkeling van de woningprijzen in de omgeving van de woning in die periode (zie onder 4.4), onvoldoende om op grond daarvan te concluderen dat de vastgestelde waarde te hoog is.

De stelling dat de oppervlakte van de vliering van de woning als gebruiksoppervlakte in aanmerking is genomen, is evenmin een reden om de vastgestelde waarde in twijfel te trekken, reeds omdat gemachtigde de (vermeende) invloed die het al dan niet aanmerken van een deel van de oppervlakte van de vliering als gebruiksoppervlakte heeft op de waarde van de woning, niet heeft gekwantificeerd, laat staan dat hij die invloed heeft onderbouwd met inzichtelijke en controleerbare gegevens.

Dat de omstandigheid dat het perceel grond waarop de woning staat, veel groter is dan de percelen grond, behorende bij de vergelijkingsobjecten, zou moeten leiden tot een lagere rekenprijs per m2 gebruiksoppervlakte van de woning, vermag de rechtbank niet in te zien, nog los van het feit dat, gelet op de toelichting die verweerder heeft gegeven op de berekening van de rekenprijzen per m2 gebruiksoppervlak van de woningen ‘sec’, behorende tot de woning en de vergelijkingsobjecten, in die berekening de deelwaarde van de grond en de deelwaarde van de woning “sec” communicerende vaten zijn, zodat een (opwaartse of neerwaartse) aanpassing van de ene deelwaarde automatisch leidt tot een (neerwaartse of opwaartse) aanpassing van de andere deelwaarde, zonder dat dit enige invloed heeft op de WOZ-waarde van de woning bij de onderbouwing waarvan de berekening als hulpmiddel wordt gebruikt.

4.7.

Voor zover gemachtigde met hetgeen hij heeft aangevoerd heeft beoogd te verzoeken om toekenning van een vergoeding van de door eiser geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het geschil moet zijn beslecht, overweegt de rechtbank, met inachtneming van de jurisprudentie van de Hoge Raad op dit punt, in het bijzonder het ‘verzamelarrest’ van 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, het volgende. Het bezwaar is ingediend op 28 februari 2019. Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. De rechtbank heeft in deze zaak binnen die twee jaar uitspraak gedaan.

4.8.

Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond en dient het verzoek om vergoeding van immateriële schade te worden afgewezen.

Proceskosten

5. Naar het oordeel van de rechtbank komt eiser niet in aanmerking voor een vergoeding van proceskosten. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat het beroep ongegrond is en dat zich ook overigens geen omstandigheden voordoen die reden voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiser kunnen zijn.

Beslissing

De rechtbank

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade af.

Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier S.J. van Ravenhorst. De beslissing is op 30 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd om deze De rechter is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.