Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/546
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiseres] te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: mr. J. Tammel)
Procesverloop
In de in één geschrift verenigde beschikkingen van 31 januari 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (+ [adres 2] ) te [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 2.781.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd naar het tarief van niet-woningen en een aanslag rioolheffing gebruikersdeel. Daarbij is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 december 2019 heeft verweerder de waarde van het object gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift en een taxatierapport van 2 maart 2020 overgelegd.
Het beroep is behandeld op de zitting van 24 september 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar is gemachtigde verschenen, bijgestaan via een telefonische verbinding door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object betreft een in 2008 gebouwde supermarkt, gelegen in het winkelcentrum [Naam winkelcentrum] op de begane grond van het gebouw [Naam gebouw] . Het object heeft een verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van 1.577 m².
2. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 1.470.000,-, en verwijst daarvoor naar het op 20 maart 2019 opgestelde taxatierapport van taxateur [B] .
Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
4. Verweerder heeft ter nadere onderbouwing in beroep een taxatierapport van 2 maart 2020 van taxateur [A] overgelegd. Voor de huurwaarde van € 264.936,- heeft de taxateur gekeken naar de eigen huurprijs van € 306.716,- op de waardepeildatum en de huurkorting van € 23.072,-. Daarmee komt hij uit op een huur van € 283.644,- per jaar en een gemiddelde huurprijs van afgerond € 180,- per m².
Vervolgens heeft hij deze huur vergeleken met de huur van vier supermarkten, waarvan huurcijfers bekend zijn:
[adres 3] ( [Naam winkel 1] ) huur € 190.000,- per 01-09-2017 vvo 1.135 m²
[adres 4] ( [Naam winkel 2] ) huur € 575.000,- per 17-07-2017 vvo 2.255 m²
[adres 5] ( [Naam winkel 3] ) huur € 155.935,- per 01-10-2016 vvo 751 m²
[adres 6] ( [Naam winkel 4] ) huur € 350.000,- per 01-09-2015 vvo 1.952 m²
Huurwaarde
5. Eiseres stelt dat van een te hoge huurwaarde is uitgegaan. De huurwaarde ligt niet in lijn met de eigen huurprijs van € 150.000,- die per 24 oktober 2018 geldt. Die huurprijs is binnen een jaar na de waardepeildatum, namelijk in september 2018, op zakelijke wijze tot stand gekomen tussen twee niet-gelieerde partijen. Daarom moet verweerder van die huurwaarde uitgaan. Ter zitting heeft gemachtigde van eiseres benadrukt dat het gaat om een nieuw aangegane huurovereenkomst, nadat eiseres de eerdere huurovereenkomst in september 2017 had opgezegd. Daarbij wijst eiseres erop dat de korting op de huur alleen ziet op de eerste twee maanden.
6. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de huurwaarde van een onroerende zaak overeenkomt met de kort voor of na de peildatum tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs. Dit is anders indien aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de hand van het taxatierapport en de toelichting in het verweerschrift en op de zitting aannemelijk gemaakt dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om het eigen huurcijfer van € 150.000,- marktconform te achten voor de situatie rondom de waardepeildatum. De rechtbank neemt van eiseres aan dat er sprake is van een nieuw afgesloten huurovereenkomst tussen twee niet-gelieerde partijen die in september 2018 na een onderhandeling een nieuwe, lagere huurprijs zijn overeengekomen. Zoals verweerder echter terecht heeft opgemerkt, wijkt de huurprijs zeer sterk af van de huurprijzen van andere supermarkten binnen de gemeente Amersfoort. De huur is ten opzichte van de huurprijs op de waardepeildatum gehalveerd, waardoor de huurprijs per m² nu uitkomt op € 95,-. Verweerders taxateur stelt dat dit extreem laag is en niet vergelijkbaar met de huurprijzen van andere supermarkten. De laagste huurprijs van een supermarkt is volgens de taxateur € 140,- per m². Daarbij komt dat sprake is van een onbepaalde contractduur en een opzegtermijn van één maand en ook dat is ongebruikelijk binnen de supermarktbranche. Het huurcontract zou mogelijk inzicht kunnen geven in de beweegredenen van partijen Dat is echter niet door eiseres overgelegd. Alles bij elkaar maakt dat verweerder, tegenover wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. Verweerder heeft dit huurcijfer daarom terecht niet als uitgangspunt genomen.
Gelet hierop heeft verweerder ook aannemelijk gemaakt dat hij de huurwaarde voor het object niet te hoog heeft vastgesteld.
Kapitalisatiefactor
8. Op de zitting heeft eiseres benadrukt dat het haar in deze procedure vooral gaat om de hoogte van de huurwaarde en dat verweerder had moeten uitgaan van de nieuwe eigen huurprijs. Eiseres zou zich in dat geval kunnen vinden in de door verweerder berekende kapitalisatiefactor van 10,5.
9. Omdat de beroepsgrond over de hoogte van de huurwaarde niet slaagt, gaat de rechtbank nog in op de stelling van eiseres dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. Volgens eiseres komt dat vooral, omdat verweerder zonder nadere onderbouwing uitgegaan is van een te laag leegstandsrisico. De rechtbank volgt dat niet. Gelet op het taxatierapport en de toelichting van verweerders taxateur is aannemelijk gemaakt dat in de gemeente Amersfoort bij de supermarkten geen tot weinig -minder dan 5%- structurele leegstand is. Eiseres heeft verder niet concreet onderbouwd dat het leegstandsrisico hoger zou moeten zijn en de kapitalisatiefactor daardoor lager.
Conclusie
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiseres.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, voorzitter, mr. J.J. Catsburg en
mr. J.R. van Es-de Vries, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2020.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.